Na samorządowców zrzucono odpowiedzialność

Wszystkie gminy w Polsce do końca 2025 r. muszą uchwalić plany ogólne zastępujące studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. To przewiduje nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 7.7.2023 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688).

Andrzej Bąk ze Stowarzyszenia Urbaniści Polscy uważa, iż sporządzenie nowych dokumentów w wymaganym czasie nie będzie łatwe, o czym stowarzyszenie informowało w trakcie procesu legislacyjnego.

Z kolei dr inż. Tomasz Majda, prezes Towarzystwa Urbanistów Polskich, mówi, iż od początku procedowania ustawy dotyczącej reformy planowania przestrzennego zwracano uwagę, iż jest zbyt mało urbanistów, aby stworzyć plany ogólne dla wszystkich gmin na terenie Polski.

Towarzystwo Urbanistów Polskich ma w tej chwili 800 członków, a gmin w Polsce jest 2477. Do wykonania planów ogólnych potrzebni są praktykujący urbaniści.

Plan ogólny jako dokument nie będzie technicznie skomplikowany, co wynika z ustawy i projektu rozporządzenia, nad którym realizowane są prace. Mimo to gminy mogą zwlekać z ich uchwaleniem, ponieważ na samorządowcach będzie spoczywać ogromna odpowiedzialność związana z precyzyjnym wyznaczeniem granic stref np. wielofunkcyjnych z zabudową mieszkaniową czy produkcji rolniczej. Z zapisów planów ogólnych dotyczących m.in. wyznaczenia trwałych podziałów własnościowych na obszarze całej gminy będzie trudno się wycofać, a każda zmiana będzie bardzo kosztowna.

W tej kwestii już w kwietniu wypowiadał się wiceminister rozwoju Piotr Uściński. Jak zwracał uwagę, uchwalenie plan ogólnego wiąże się z podjęciem przez radę gminy decyzji, czasem trudnych, bo trzeba będzie rozstrzygnąć sprzeczne interesy mieszkańców.

Niejednokrotnie decyzje te będą dotyczyły majątku mieszkańców, zatem wyborców radnych. W ustawie zapisano, iż nie będzie podstaw do odszkodowania, jeżeli nieruchomość w wyniku ustalenia planu ogólnego straci na wartości. Prezes Majda ma w tej kwestii inne zdanie.

– Nie można zapisać, iż ktoś utraci prawo do zabudowy działki i nikt za to nie poniesie odpowiedzialności – podkreśla po rozmowach z prawnikami. Jak uważa, jeżeli sprawy trafią do sądów, to te będą w takich wypadkach najprawdopodobniej zasądzały od gmin odszkodowania na rzecz właścicieli działek.

Stowarzyszenie Urbaniści Polscy zapowiada, iż będzie organizować szkolenia zarówno dla swoich członków, jak i dla samorządów. Jak dodaje, nie ma jeszcze pełnej wiedzy o wprowadzanych zmianach, choćby z powodu braku kompletu niezbędnych rozporządzeń wykonawczych, jest więc więcej pytań i wątpliwości niż gotowych odpowiedzi, co z kolei rodzi obawy.

Rozterki mają także samorządy. W Warszawie po kilku latach przerwano prace nad studium, które wskutek reformy planistycznej obowiązywałoby zaledwie przez rok. Są gminy, które już pytają urbanistów o tworzenie planów ogólnych, a może się okazać, iż samorządy czeka praca nad kolejnymi dokumentami.

Tomasz Majda zwraca uwagę, iż plany ogólne mają być oparte na strategiach rozwoju gminy bardziej złożonych niż te obecne, najpierw więc należałoby opracować nowe strategie. Co prawda, znacznie wydłużyłoby to czas wejścia w życie planów ogólnych, ale opracowanie planów w zgodności ze studiami gmin, które ustawa likwiduje, a dopiero później dbanie o zgodność strategii z planami ogólnymi będzie niezgodne z logiką ustawy.

W planach ogólnych, które będą aktami prawa miejscowego, powstaną strefy planistyczne, m.in. strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną lub jednorodzinną, strefa usługowa czy produkcji rolniczej. Możliwe jest także określenie wymaganej od działki odległości do szkoły podstawowej czy obszarów zieleni publicznej.

Reforma planowania przestrzennego ma na celu ograniczenie rozprzestrzeniania zabudowy.