Monterzy już pukają do drzwi bloków. Spółdzielnie mają czas do końca roku. Potem gigantyczne kary, łącznie z aresztem. Zapłacą mieszkańcy

W całej Polsce trwa wymiana liczników na urządzenia z funkcją zdalnego odczytu. Spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe dostały na to czas do końca 2026 roku – 1 stycznia 2027 roku nowe przepisy wchodzą w pełni w życie. Problem w tym, iż w ok. 64 proc. lokali wciąż stoją stare liczniki, a czas ucieka. Za brak wymiany grozi grzywna do 10 tys. zł – i choć formalnie odpowiada zarządca, w praktyce koszty i tak trafią do mieszkańców.

Fot. Shutterstock

Skąd ten obowiązek i co dokładnie mówi prawo

Podstawą prawną dla całej zmiany jest art. 45a ustawy Prawo energetyczne (Dz.U. 1997 nr 54, poz. 348 z późn. zm.) znowelizowany ustawą z dnia 20 kwietnia 2021 roku o zmianie ustawy o efektywności energetycznej oraz niektórych innych ustaw. Przepis nakłada na właścicieli i zarządców budynków wielolokalowych obowiązek wyposażenia lokali w ciepłomierze, podzielniki kosztów ogrzewania oraz wodomierze ciepłej wody użytkowej – wszystkie z funkcją zdalnego odczytu – najpóźniej do 1 stycznia 2027 roku.

Co istotne: od 21 maja 2021 roku każdy nowo instalowany licznik ciepła lub wody w bloku musi już spełniać ten wymóg z automatu. Rewolucja z terminem 2027 dotyczy wyłącznie starszego zasobu – bloków i kamienic, w których przez lata stały tradycyjne urządzenia odczytywane przez inkasenta. Nowe inwestycje deweloperskie są już w standardzie wyposażone w systemy zdalnego odczytu.

Wymóg nie jest bezwarunkowy. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 roku (Dz.U. 2021 poz. 2273) zarządca może odstąpić od wymiany, jeżeli dysponuje formalną analizą ekonomiczną sporządzoną dla okresu 5-letniego, która wykazuje, iż montaż jest technicznie niewykonalny lub ekonomicznie nieopłacalny. Każde odstępstwo musi być udokumentowane.

Monterzy już działają – część spółdzielni jest w trakcie wymiany

Nie wszystkie spółdzielnie i wspólnoty czekają z decyzją do ostatniej chwili. Część przystąpiła do wymiany liczników już kilka lat temu – jak np. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Osiedle Młodych” w Poznaniu, która sukcesywnie modernizuje zasób i ma już większość budynków dostosowanych do nowych przepisów. Mieszkańcy bloków w różnych miastach donoszą, iż dostają zawiadomienia o planowanym montażu i terminach wizyt monterów.

Są jednak wspólnoty i spółdzielnie, które dopiero planują wdrożenie zmian. Jak wynika z informacji cytowanych przez wyborcza.biz, część zarządców dowiedziała się o obowiązku dosłownie na ostatnich zebraniach. Przy dużych zamówieniach zbiorczych cena urządzenia wraz z montażem zamyka się w ok. 300 zł za lokal, jednak przy mieszkaniach z 2 pionami wodno-kanalizacyjnymi konieczny jest dodatkowy licznik, co podnosi koszt. Ci, którzy dotychczas rozliczali się ryczałtem i nie mają żadnego licznika, zapłacą jeszcze więcej – bo całą instalację wykonują od zera.

W większych blokach łączny koszt wymiany może sięgać dziesiątek tysięcy złotych. Środki najczęściej pochodzą z funduszu remontowego – co w praktyce może oznaczać podwyższenie składek lub rezygnację z innych zaplanowanych prac, jak ocieplenie czy remont dachu.

Nie wpuścisz montera – możesz zapłacić słony rachunek

Wymiana licznika wymaga wejścia do mieszkania. Lokator ma prawo odmówić, ale ponosi wtedy konsekwencje: brak nowego urządzenia oznacza, iż koszty ogrzewania lub zużycia wody mogą być przypisywane ryczałtowo – zwykle na podstawie norm, które dla przeciętnego mieszkania są wyższe niż faktyczne zużycie.

Przed wpuszczeniem montera warto sprawdzić jego tożsamość – identyfikator i pisemne upoważnienie od zarządcy. Montażyści działający na zlecenie spółdzielni mają obowiązek okazać dokumenty na żądanie. Koszt wymiany licznika nie może być wystawiony lokatorowi na odrębnej fakturze – oficjalnie pokrywa go zarządca, spółdzielnia lub wspólnota, choć pieniądze i tak pochodzą ze środków wspólnych, a więc z kieszeni mieszkańców.

Sytuacja prawna jest bardziej skomplikowana we wspólnotach niż w spółdzielniach. W spółdzielniach liczniki tradycyjnie stanowią własność spółdzielni i wymiana finansowana jest z funduszu remontowego. We wspólnotach część sądów uznała, iż liczniki zamontowane za zaworem odcinającym, wewnątrz lokalu, należą do właściciela mieszkania – i to on odpowiada za ich wymianę. Przed podjęciem jakichkolwiek kroków warto sprawdzić, jakie stanowisko w tej kwestii zajęła konkretna wspólnota lub co wynika z dokumentacji technicznej budynku.

Od tego sezonu grzewczego płacisz minimum – choćby z zakręconym kaloryferem

Wymiana liczników to tylko jedna z 2 nowości, które przyniosła nowelizacja ustawy o efektywności energetycznej (Dz.U. 2025, poz. 711). Drugi element jest bezpośrednio odczuwalny już teraz – od sezonu grzewczego 2025/2026 każdy lokator w budynku wielorodzinnym zobowiązany jest do wniesienia minimalnej opłaty za ogrzewanie w wysokości co najmniej 15 proc. kosztów zmiennych, niezależnie od tego, czy zakręcił grzejniki czy nie.

Zmiana ma ukrócić tzw. pasożytnictwo cieplne – sytuacje, w których część mieszkańców całkowicie rezygnuje z ogrzewania własnego lokalu i korzysta z ciepła przenikającego przez ściany od sąsiadów, którzy grzeją na pełnych obrotach. Jak podaje „Dziennik Gazeta Prawna”, w praktyce nowe przepisy oznaczają wzrost rachunków za ogrzewanie średnio o 8-12 proc. dla tych, którzy dotychczas całkowicie zakręcali kaloryfery. Spółdzielnie i wspólnoty mają czas na pełne wdrożenie nowych zasad rozliczeń do końca 2026 roku.

Kara za brak wymiany: do 10 tys. zł, a w skrajnym przypadku choćby areszt

Za niedostosowanie budynku do wymagań ustawowych w terminie przewidziano surowe sankcje. Zgodnie z przepisami Prawa energetycznego zarządcy grozi grzywna do 10 tys. zł, a w skrajnych przypadkach – ograniczenie wolności lub choćby areszt. Polska Izba Inżynierów Budownictwa zastrzega jednak, iż obowiązek nie dotyczy budynków, w których montaż jest technicznie niemożliwy lub nieopłacalny – pod warunkiem sporządzenia odpowiedniej analizy.

Choć formalnie odpowiedzialność za brak wymiany spoczywa na zarządcy, w praktyce koszty ewentualnej kary mogą zostać przerzucone na mieszkańców w ramach opłat eksploatacyjnych lub funduszu remontowego. To kolejny argument za tym, żeby zamiast czekać na mandat, skontaktować się z zarządem spółdzielni lub wspólnoty i zapytać o harmonogram montażu.

Co warto zrobić, zanim monter zapuka do drzwi

• Zapytaj zarządcę o harmonogram. jeżeli jeszcze nie dostałeś zawiadomienia o terminie wymiany licznika, skontaktuj się z biurem spółdzielni lub zarządem wspólnoty i zapytaj wprost: kiedy planowany jest montaż i kto go finansuje. To pozwoli uniknąć nieporozumień i nagłych obciążeń.
• Sprawdź, czy Twój budynek ma wyjątek. Nie każdy blok musi wymieniać liczniki. jeżeli zarządca twierdzi, iż montaż jest nieopłacalny lub technicznie niemożliwy, powinien mieć na to formalną analizę ekonomiczną sporządzoną dla okresu 5-letniego. Masz prawo poprosić o wgląd w ten dokument.
• Zadbaj o odbiór. Po montażu nowego urządzenia poproś o protokół odbioru z numerem seryjnym licznika i datą instalacji. To podstawowy dokument na wypadek sporu o rozliczenia.
• Jeśli mieszkasz we wspólnocie, sprawdź, kto jest właścicielem licznika. W spółdzielniach wymiana jest obowiązkiem spółdzielni. We wspólnotach sprawa bywa sporna – część sądów uznaje, iż licznik za zaworem odcinającym należy do właściciela lokalu. Zapytaj zarząd lub prawnika, zanim podpiszesz cokolwiek.
• Minimalna opłata już obowiązuje. choćby jeżeli licznik zostanie wymieniony dopiero w 2026 roku, od sezonu grzewczego 2025/2026 już płacisz minimum 15 proc. kosztów zmiennych – niezależnie od ustawień grzejników. jeżeli w rozliczeniu rocznym pojawi się ta pozycja i masz wątpliwości co do jej podstawy, możesz żądać od zarządcy pisemnego wskazania konkretnego przepisu – jest nim nowelizacja ustawy o efektywności energetycznej (Dz.U. 2025, poz. 711).