2 godzin temu
Na liście oczekujących na mieszkanie komunalne czeka ponad 119 tys. polskich rodzin. Część z nich czeka latami, podczas gdy inni – którym dochody wyraźnie wzrosły – wciąż płacą stawki liczone w groszach za metr. To ma się zmienić. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt nowelizacji ustawy, który dosłownie wywróci zasady gminnego najmu do góry nogami.
Fot. Shutterstock
119 tys. rodzin w kolejce – i nikt ich nie wyprzedza
Według ostatniego raportu GUS „Gospodarka mieszkaniowa i infrastruktura komunalna 2024 r.” na przydział lokalu od gminy czeka ponad 119 tys. gospodarstw domowych. Średni miesięczny dochód uprawniający dziś do starania się o komunalne to zaledwie 3087 zł w gospodarstwie jednoosobowym i 2226 zł na osobę w wieloosobowym. To stawki tak niskie, iż gminy de facto same „skracają” kolejkę – bo przez zaniżony próg dochodowy wielu potrzebujących w ogóle nie może się o lokal ubiegać. Jak wynika z analiz Ministerstwa Rozwoju i Technologii, to celowa taktyka samorządów, które nie mają dość mieszkań i w ten sposób regulują napływ wniosków.
Tymczasem po drugiej stronie tej samej kolejki jest inny problem – lokatorzy, którzy dostali mieszkania lata temu, gdy zarabiali mało, a dziś ich sytuacja finansowa jest zupełnie inna. Przepisy przez długi czas nie dawały gminom realnych narzędzi, by to sprawdzić i zareagować. Obecna kontrola tego, kto faktycznie mieszka w lokalach komunalnych i ile zarabia, jest – delikatnie mówiąc – ograniczona.
Wiceminister mówi wprost: system jest niesprawiedliwy
Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jest już gotowy. Wiceminister Tomasz Lewandowski, odpowiedzialny w rządzie za politykę mieszkaniową, nie owijał w bawełnę w rozmowie z Interią Biznes: „Naprawiamy niesprawiedliwy mechanizm ustalania stawek czynszowych w mieszkaniach komunalnych. Weryfikacja będzie obejmowała wszystkich najemców, z wyjątkiem osób pobierających emerytury i renty”.
To kluczowa zmiana. Dotychczas weryfikacja dochodów dotyczyła jedynie tych lokatorów, którzy podpisali umowę po kwietniu 2019 roku. Stare umowy były praktycznie „nienaruszalne” – choćby jeżeli ktoś przez te lata dorobił się przyzwoitego majątku i stałej pensji, gmina nie miała obowiązku sprawdzać ani reagować. Nowa ustawa to zmienia: weryfikacja ma objąć wszystkich najemców i odbywać się obowiązkowo co najmniej raz na 3 lata. Dotychczasowy przepis o „nie częściej niż raz na 2,5 roku” paradoksalnie pozwalał gminom nie robić tego wcale.
Ile zarabiasz – tyle płacisz. Nowy mechanizm podwyżek
Projekt wprowadza konkretny próg, po którego przekroczeniu czynsz idzie w górę. Jeśli średni miesięczny dochód w gospodarstwach jednoosobowych przekroczy 80 proc. przeciętnego wynagrodzenia w województwie, a w gospodarstwach dwuosobowych lub większych – 60 proc. tego wynagrodzenia – gmina będzie miała prawo podnieść czynsz proporcjonalnie do kwoty przekroczenia progu. Autorzy projektu podkreślają, iż nowa formuła ma być łagodniejsza od obecnej: „Czynsz obliczony na podstawie przedstawionej propozycji będzie na znacznie niższym poziomie niż czynsz obliczony na podstawie aktualnie obowiązującego wzoru wyliczenia podwyższonego czynszu” – czytamy w uzasadnieniu do projektu, cytowanym przez Interię Biznes.
Dla pełnego obrazu warto wiedzieć, jakie stawki obowiązują dziś. Minimalna stawka czynszu komunalnego to ok. 13 zł za metr kwadratowy. Dla mieszkania 40-metrowego daje to ok. 500 zł miesięcznie – niezależnie od lokalizacji. Tymczasem za identyczne mieszkanie w centrum dużego miasta rynkowy najem kosztuje choćby 5000 zł. Ustawa przewiduje górny pułap podwyżki – maksymalny czynsz komunalny nie może przekroczyć 8 proc. wartości odtworzeniowej metra kwadratowego. W Warszawie przekłada się to na czynsz rzędu ok. 3000 zł za 40-metrowe mieszkanie – wciąż wyraźnie poniżej stawek rynkowych.
Koniec z dziedziczeniem komunalnego „w pakiecie”
Nowe przepisy kończą też z innym zjawiskiem, które od lat irytuje oczekujących w kolejkach. Dotychczas w wielu przypadkach możliwe było automatyczne dziedziczenie umowy najmu komunalnego – np. przez dorosłe dziecko po śmierci rodzica, które przez lata mieszkało razem z lokatorem. Od tej pory umowa najmu wygaśnie wraz ze śmiercią najemcy. Uprawniona osoba (małżonek, partner, dziecko), jeżeli faktycznie tam mieszkała, będzie mogła w ciągu 3 miesięcy złożyć wniosek o zawarcie nowej umowy. Warunek: musi poddać się weryfikacji dochodowej, na podstawie której gmina ustali wysokość nowego czynszu. Nie będzie już możliwości „przejęcia” mieszkania bez oceny sytuacji finansowej.
Projekt likwiduje też tzw. kryterium metrażowe, które część gmin stosowała, by pozbawić prawa do komunalnego osoby mieszkające przed złożeniem wniosku w zbyt dużych, według urzędników, lokalach – choćby należących do rodziców. Ta zasada była powszechnie krytykowana jako arbitralna i działająca na niekorzyść osób naprawdę potrzebujących pomocy mieszkaniowej.
20 procent rynkowo – nowe bloki inaczej niż stare
Projekt zawiera jeszcze jeden novum, który może zmienić oblicze polskich osiedli komunalnych. W budynkach nowo wybudowanych lub gruntownie zmodernizowanych do 20 proc. lokali będzie mogło być wynajmowanych na warunkach rynkowych – bez kryterium dochodowego na wejściu. Gminy będą mogły swobodnie ustalać czynsz dla tej puli mieszkań. Wiceminister Lewandowski tłumaczy, iż chodzi o to, by „w takich odnowionych blokach czy kamienicach mogli mieszkać także ludzie dobrze zarabiający”, bo będą po prostu płacić więcej. Pomysł wzorowany jest częściowo na modelach austriackim i szwedzkim, gdzie mieszkania komunalne nie są zarezerwowane wyłącznie dla osób w najgorszej sytuacji.
Nowe przepisy mają też dać gminom realny instrument walki z nadużyciami. Samorządowcy zyskają dostęp do centralnej bazy ksiąg wieczystych i możliwość weryfikacji, czy najemca nie posiada innego mieszkania lub domu w tej samej lub sąsiedniej miejscowości. jeżeli okaże się, iż ktoś ukrył ten fakt przy podpisywaniu umowy, gmina będzie mogła wypowiedzieć najem z zaledwie jednomiesięcznym terminem. Wyższe będzie też odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu – dziś paradoksalnie wynosi tyle samo co czynsz, czyli w praktyce nie zniechęca do pozostawania w mieszkaniu po utracie tytułu prawnego.
Co musisz wiedzieć, jeżeli mieszkasz w komunalnym lub o nie zabiegasz
Jeśli jesteś aktualnym najemcą mieszkania komunalnego, przygotuj się na to, iż gmina – po wejściu ustawy w życie – będzie miała obowiązek regularnej kontroli twoich dochodów. Weryfikacja będzie obowiązkowa raz na 3 lata i obejmie wszystkich lokatorów, poza emerytami i rencistami. jeżeli twoje zarobki przekroczyły próg (80 proc. średniego wynagrodzenia w województwie dla jednoosobowego gospodarstwa lub 60 proc. dla wieloosobowego), czynsz może wzrosnąć – ale projekt zakłada, iż nowa formuła będzie łagodniejsza od tej stosowanej dotychczas w przypadku starszych umów.
Jeśli czekasz w kolejce na przydzielenie lokalu, zmiana progów dochodowych może działać na twoją korzyść – projekt zakłada, iż gminy nie będą już mogły ustalać progów na absurdalnie niskim poziomie, co de facto zamykało drzwi wielu potrzebującym. Nowe przepisy mają wyrównać szanse osób, które dziś są odrzucane nie dlatego, iż za dużo zarabiają, ale dlatego, iż gmina ustawowo zaniżyła progi, by skrócić kolejkę. Projekt jest na razie w fazie konsultacji – warto śledzić informacje z Ministerstwa Rozwoju i Technologii oraz lokalnego urzędu gminy, który będzie wdrażał nowe zasady.
