1 godzina temu
Setki tysięcy Polaków mieszka w blokach spółdzielczych, których de facto nie można normalnie sprzedać ani kupić na kredyt. Wszystko przez nieuregulowany grunt pod budynkiem – schemat po PRL, którego nikt nie chciał albo nie potrafił rozwiązać przez ostatnie trzy dekady. Teraz rząd ogłasza projekt ustawy, która ma zakończyć tę patową sytuację. Dla wielu mieszkańców to będzie oznaczało wzrost wartości mieszkania choćby o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Fot. Warszawa w Pigułce
Problem powstał 40 lat temu, ale nikt go nie naprawił
Większość bloków spółdzielczych w Polsce powstała w latach 70. i 80. ubiegłego wieku. Budowano je na gruntach państwowych, bo tak działał system w PRL. Po transformacji ustrojowej te grunty trafiły do samorządów, które miały ustanowić na rzecz spółdzielni prawo użytkowania wieczystego. I tutaj zaczął się problem.
Część gmin tego po prostu nie zrobiła. Tłumaczyły się roszczeniami byłych właścicieli i ich spadkobierców, problemami z ustaleniem granic działek, brakiem dokumentacji. W praktyce oznaczało to, iż spółdzielnia stoi na gruncie, do którego formalnie nie ma prawa. A jeżeli spółdzielnia nie ma prawa do gruntu, to nie może ustanowić definitywnego własnościowego prawa do lokalu. A bez tego nie można założyć księgi wieczystej dla mieszkania.
Najgorzej jest w Warszawie. Tam problem dotyczy 99 spółdzielni i około 300 tys. mieszkań. Łącznie w całej Polsce mowa o choćby 1 miliona osób, które mieszkają w lokalach bez uregulowanego statusu prawnego gruntu. Problem występuje też w Łodzi, Poznaniu, Katowicach i innych dużych miastach.
W 2024 roku warszawski samorząd zaczął choćby wykreślać spółdzielnie z ewidencji gruntów ze względu na brak tytułu prawnego do ziemi. Mieszkańcy nazwali to wprost bezprawnym wywłaszczeniem, bo choć fizycznie mieszkają w swoich lokalach, prawnie wiszą w próżni.
Brak księgi wieczystej to nie abstrakcja – to niższa cena i brak kredytu
Dla zwykłego mieszkańca spółdzielni nieuregulowany grunt oznacza konkretne problemy finansowe. Po pierwsze, często płaci wyższe czynsze administracyjne, bo spółdzielnia musi ponosić dodatkowe koszty związane z próbami uregulowania sytuacji prawnej.
Po drugie – i to najważniejsze – nie może założyć księgi wieczystej dla swojego mieszkania. W 2013 roku Sąd Najwyższy wydał uchwałę, która to jasno przesądziła: jeżeli spółdzielnia nie ma prawa własności ani użytkowania wieczystego gruntu, to mieszkanie w takim budynku stanowi tylko ekspektatywę prawa, a nie pełne prawo. I dla takiej ekspektatywy nie można założyć księgi wieczystej.
Brak księgi to ogromny problem przy sprzedaży. Bank nie udzieli kredytu hipotecznego na zakup mieszkania bez księgi wieczystej, bo nie ma na czym ustanowić hipoteki. W praktyce takie mieszkanie można sprzedać tylko za gotówkę. A to drastycznie zawęża krąg potencjalnych kupców.
Efekt? Według Rzeczpospolitej ceny mieszkań bez księgi wieczystej są choćby o 20% niższe od cen analogicznych lokali w blokach z uregulowanym stanem prawnym. Dla mieszkania wartego 500 tys. zł to strata 100 tys. zł tylko dlatego, iż gmina lub Skarb Państwa nie uregulował sytuacji gruntu 30 lat temu.
Nowa ustawa da spółdzielniom roszczenie o grunt
18 listopada 2025 roku do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów trafił projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Minister finansów Andrzej Domański wprost powiedział: „Najwyższy czas odnieść się do apeli spółdzielni i zlikwidować bariery, które uniemożliwiają im uzyskanie prawa do gruntów”.
Projekt przewiduje przyznanie spółdzielniom roszczenia o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz nieodpłatne przeniesienie własności budynków. Roszczenie ma być wyznaczone granicami całej działki i posiadania – to ważne, bo poprzedni rząd proponował zawężenie tylko do gruntu niezbędnego do funkcjonowania budynku.
Aby ułatwić proces, ustawa wprowadza mechanizmy ograniczające roszczenia osób trzecich – czyli byłych właścicieli i ich spadkobierców. Ma to zapobiec blokowaniu spraw przez lata z powodu reprywatyzacyjnych roszczeń. Dodatkowo będzie można skutecznie zaskarżyć bezczynność organu, jeżeli gmina lub starosta będą zwlekać z decyzją.
Procedura ma być administracyjna, nie umowna. W przypadku gruntów Skarbu Państwa pierwszą instancją będzie starosta, drugą wojewoda. W przypadku gruntów samorządowych pierwszą instancją będzie wójt, burmistrz lub prezydent, a drugą samorządowe kolegium odwoławcze.
Ustanowienie użytkowania wieczystego będzie kosztować – projekt przewiduje opłatę pierwszą oraz opłaty roczne. Według wcześniejszych informacji stawka ma wynosić 0,3% wartości gruntu rocznie, a pierwsza opłata nie przekroczy 10% wartości. Organ ustanawiający będzie mógł zastosować bonifikatę.
Co to oznacza dla ciebie?
Jeśli mieszkasz w spółdzielni na nieuregulowanym gruncie, nowa ustawa może zmienić twoją sytuację diametralnie. Po uregulowaniu stanu prawnego gruntu będziesz mógł wreszcie założyć księgę wieczystą dla swojego mieszkania. A to oznacza możliwość sprzedaży na normalnych warunkach – kupujący będzie mógł wziąć kredyt hipoteczny, co automatycznie podniesie wartość mieszkania.
Według szacunków różnica w cenie potrafi wynieść 10-20%. Dla mieszkania wartego dziś 400 tys. zł gotówką, po uregulowaniu gruntu i założeniu księgi wartość może wzrosnąć do 480-500 tys. zł. To realna kwota, którą dotychczas tracili mieszkańcy przez brak uregulowanego statusu prawnego.
Projekt ma być przyjęty przez rząd w I kwartale 2026 roku. Potem ustawa musi przejść przez Sejm i Senat. Realistyczny termin wejścia w życie to połowa albo druga połowa przyszłego roku. Spółdzielnie będą mogły wtedy składać wnioski o ustanowienie użytkowania wieczystego.
Oczywiście nie wszystko rozwiąże się z dnia na dzień. Procedury administracyjne potrafią trwać miesiące. Spółdzielnie będą musiały zebrać dokumentację, złożyć wnioski, ewentualnie odwołać się od negatywnych decyzji. Ale przynajmniej będzie wreszcie jasna ścieżka prawna do rozwiązania problemu, który od 30 lat wisi nad setkami tysięcy mieszkańców polskich bloków spółdzielczych.
