Mieszkasz w bloku? Płacisz ten podatek… i często choćby o tym nie wiesz

Właściciele mieszkań w budynkach wielorodzinnych regularnie płacą podatek od gruntu, choćby jeżeli nie zdają sobie z tego sprawy. W 2026 r. maksymalna stawka za grunt pod budynkami mieszkalnymi wzrosła do 0,77 zł za 1 m², co oznacza podwyżkę o 4,5% względem ubiegłego roku. Kim jest podatnik, jak wyliczyć swoją część i kiedy zapłacić – wyjaśniamy krok po kroku.

Zdjęcie poglądowe generowane automatycznie (Gemini)

Kupujesz mieszkanie w bloku – dostajesz też kawałek ziemi

Zakup lokalu w budynku wielorodzinnym to z prawnego punktu widzenia więcej niż tylko nabycie czterech ścian. Zgodnie z ustawą o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388) nabywca staje się automatycznie współwłaścicielem tzw. nieruchomości wspólnej – czyli wszystkiego, co nie jest lokalem mieszkalnym: klatki schodowej, windy, dachu, fundamentów, instalacji technicznych oraz, co kluczowe, działki gruntu, na której stoi budynek.

Udział w nieruchomości wspólnej – w tym w gruncie – wyraża się ułamkiem i wynika ze stosunku powierzchni użytkowej danego lokalu do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku. Im większe mieszkanie, tym wyższy udział w działce. Ten ułamek jest wpisany w akcie notarialnym zakupu i ujawniony w księdze wieczystej lokalu – w Dziale I-Sp („Spis praw związanych z własnością”). To właśnie od tego udziału gmina nalicza podatek od gruntu.

Obowiązek ten wynika wprost z art. 3 ust. 5 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 2025 r.), który stanowi, iż o ile wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym ich udziałom ułamkowym w nieruchomości wspólnej.

0,77 zł za metr – tyle wynosi maksymalna stawka w 2026 roku

Zgodnie z obwieszczeniem Ministra Finansów i Gospodarki z dnia 1 sierpnia 2025 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2026 (Monitor Polski z 6 sierpnia 2025 r., poz. 726), maksymalne stawki podatku od gruntów pod budynkami mieszkalnymi – a więc i udziałów przypadających właścicielom mieszkań w blokach – wzrosły o 4,5%.

W 2026 r. obowiązują następujące limity dla gruntów:

• Grunty pod zabudową mieszkalną: max 0,77 zł za 1 m² (w 2025 r. wynosiło 0,73 zł)
• Grunty związane z działalnością gospodarczą: max 1,45 zł za 1 m² (w 2025 r. 1,38 zł)
• Grunty pod wodami powierzchniowymi (jeziora, zbiorniki): max 7,15 zł za 1 ha (w 2025 r. 6,84 zł)
• Grunty niezabudowane w obszarach rewitalizacji przeznaczonych pod budownictwo: max 4,72 zł za 1 m² (po 4 latach bez rozpoczęcia budowy)

Stawki te są pułapem, którego gmina nie może przekroczyć – ale może ustalić niższe. Praktyka pokazuje, iż 13 z 18 stolic polskich województw w 2026 r. stosuje stawki maksymalne, wynika z analizy portalu GetHome.pl. Niższe stawki dla gruntów pod mieszkaniami obowiązują m.in. w Opolu, Zielonej Górze, Gorzowie Wielkopolskim, Rzeszowie i Kielcach.

Jak wyliczyć swój podatek od gruntu

Wzór jest prosty, pod warunkiem iż masz pod ręką 3 dane: całkowitą powierzchnię działki, swój udział w nieruchomości wspólnej (z aktu notarialnego) oraz stawkę obowiązującą w twojej gminie.

Wzór: powierzchnia działki (m²) × udział w nieruchomości wspólnej × stawka lokalna = roczny podatek od gruntu

Przykład: właściciel mieszkania w 10-piętrowym bloku, gdzie łączna powierzchnia wszystkich lokali wynosi 5 000 m², a jego mieszkanie ma 50 m², posiada 1% udziału w nieruchomości wspólnej (50/5000 = 0,01). jeżeli działka pod blokiem ma 2 000 m², jego podstawa opodatkowania wynosi 2 000 × 0,01 = 20 m². Przy stawce 0,77 zł/m² roczny podatek od gruntu wynosi zaledwie 15,40 zł.

Kwoty te są w skali roku niewielkie – ale obowiązek ich zapłaty jest realny i egzekwowalny. Niewywiązanie się z niego skutkuje odsetkami za zwłokę naliczanymi zgodnie z ordynacją podatkową.

Wspólnota czy spółdzielnia – dwie różne sytuacje podatkowe

To, czy właściciel mieszkania dostaje odrębną decyzję podatkową za grunt, czy opłata jest „ukryta” w czynszu, zależy od formy prawnej zarządzania budynkiem.

Przy wyodrębnionej własności lokalu (wspólnota mieszkaniowa) – każdy właściciel jest podatnikiem i odpowiada osobiście. Gmina wydaje mu indywidualną decyzję podatkową, w której ujęty jest zarówno podatek od powierzchni lokalu, jak i od przypadającego mu udziału w gruncie. Właściciel powinien samodzielnie złożyć informację IN-1 w urzędzie gminy adekwatnym dla miejsca położenia nieruchomości, wskazując w niej m.in. udział w gruncie.

Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu – formalnym właścicielem gruntu pozostaje spółdzielnia. To ona otrzymuje decyzję podatkową i płaci podatek, a następnie rozkłada ten koszt na mieszkańców – wliczając go w opłaty eksploatacyjne. Lokator płaci, ale nie widzi tej kwoty wyodrębnionej w żadnym dokumencie. Po reformie uwłaszczeniowej z 2019 r. część gruntów pod blokami spółdzielczymi przekształciła się z użytkowania wieczystego we własność, co zmieniło strukturę opłat dla wielu spółdzielców.

Warto wiedzieć, iż większość dużych miast stosuje stawki maksymalne zarówno dla budynków, jak i dla gruntów. jeżeli nie masz pewności, jaką stawkę stosuje twoja gmina, stosowną uchwałę znajdziesz w Biuletynie Informacji Publicznej swojego urzędu gminy lub miasta.

Terminy płatności – cztery raty w roku

Podatek od nieruchomości – w tym od gruntu – osoby fizyczne opłacają w 4 ratach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada danego roku. jeżeli łączna kwota podatku nie przekracza 100 zł, płaci się go jednorazowo – w terminie pierwszej raty, czyli do 15 marca. Właściciel, który nie otrzymał decyzji przed tym terminem, ma 14 dni na zapłatę od dnia jej doręczenia.

Wpłaty przyjmuje urząd gminy (w kasie, u wyznaczonego inkasenta lub przelewem na rachunek gminy podany w decyzji). W sprawie podatku od nieruchomości organem adekwatnym nie jest urząd skarbowy – właściwym organem jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta, zależnie od rodzaju gminy.

Co to oznacza dla właściciela mieszkania – praktyczny poradnik

• Sprawdź swój udział w nieruchomości wspólnej. Znajdziesz go w akcie notarialnym zakupu mieszkania – jest wyrażony ułamkiem (np. 5000/200000). jeżeli nie masz dokumentu pod ręką, udział jest wpisany w księdze wieczystej lokalu, którą możesz przejrzeć bezpłatnie przez portal ekw.ms.gov.pl – w Dziale I-Sp.
• Sprawdź powierzchnię działki. Dane o powierzchni gruntu, na którym stoi budynek, znajdziesz w ewidencji gruntów i budynków – zarządca wspólnoty lub spółdzielnia powinni udzielić tych informacji na wniosek. Możesz je też sprawdzić w wypisie z rejestru gruntów, dostępnym w starostwie powiatowym.
• Zweryfikuj decyzję podatkową z gminy. Wiele osób przyjmuje decyzję bez sprawdzenia jej poprawności. Tymczasem błędy w wykazaniu udziału w gruncie – czy to przez podatnika w informacji IN-1, czy przez urząd – zdarzają się. Podatek od gruntu powinien być ujęty w decyzji odrębnie od podatku od lokalu. jeżeli go nie ma – warto zapytać w urzędzie, bo może to oznaczać, iż grunt nie jest prawidłowo wykazany.
• Mieszkasz w spółdzielni? Poproś zarząd o wyjaśnienie, jak podatek od gruntu jest ujęty w twoich miesięcznych opłatach. Masz prawo wiedzieć, ile z twojego czynszu stanowi danina na rzecz gminy.
• Kupiłeś mieszkanie w trakcie roku? Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu nabycia nieruchomości. jeżeli kupiłeś lokal w sierpniu 2026 r., pierwszą decyzję na pełny rok dostaniesz na 2027 r. – ale za bieżący rok gmina naliczy podatek proporcjonalnie.