Mieszkańcy patrzą na pisma ze spółdzielni i nie wierzą własnym oczom. Nadchodzi obowiązkowa wymiana niemal u wszystkich. Koszty spadną na lokatorów

W całej Polsce trwa cicha wymiana liczników wody i ciepła, której większość mieszkańców jeszcze nie zauważyła. Nie chodzi o to, iż stary licznik się zepsuł ani iż stracił legalizację. Chodzi o to, iż nie umie nadawać danych przez radio, a od 2027 roku to dyskwalifikuje go z mocy ustawy. Przy okazji znika pewne domowe kombinatorstwo, na którym część sąsiadów oszczędzała latami.

Bloki na jednym z osiedli w Warszawie | Fot. Warszawa w Pigułce.

Ważna legalizacja niczego nie załatwia, liczy się tylko zdalny odczyt

To jest najczęstsze nieporozumienie w tej sprawie. Obowiązek wynika z art. 16 ustawy z 20 kwietnia 2021 r. o zmianie ustawy o efektywności energetycznej oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2021 poz. 868), która znowelizowała art. 45a Prawa energetycznego i wdrożyła unijną dyrektywę EED. Przepis mówi jasno: do 1 stycznia 2027 r. właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego musi zastąpić ciepłomierze, podzielniki kosztów ogrzewania oraz wodomierze ciepłej wody, zamontowane przed wejściem ustawy w życie, czyli przed 21 maja 2021 r., urządzeniami z funkcją zdalnego odczytu.

Kluczowe jest to, czego w przepisie nie ma. Nie ma mowy o legalizacji. Licznik z ważną, pięcioletnią legalizacją, ale bez modułu radiowego, i tak podlega wymianie albo doposażeniu w nakładkę. Decyduje jedna cecha: czy urządzenie potrafi przesłać odczyt bez wchodzenia technika do mieszkania. jeżeli nie potrafi, jego data legalizacji nie ma znaczenia. Za niedopełnienie obowiązku zarządcy grozi grzywna do 10 tys. zł, a w przypadkach kwalifikowanych choćby areszt lub ograniczenie wolności. Odpowiada wyłącznie właściciel lub zarządca, nigdy lokator.

Jest jedna furtka, o której zarządcy często zapominają

Ustawa nie jest jednak bezwarunkowa i tu pojawia się wyjątek, który bywa pomijany w pośpiechu przed terminem. Obowiązek wymiany powstaje tylko wtedy, gdy jest ona technicznie możliwa oraz ekonomicznie opłacalna. jeżeli zarządca uzna, iż w danym budynku inwestycja się nie zwróci, może z niej zrezygnować, ale pod twardym warunkiem: musi mieć pisemną analizę ekonomiczną sporządzoną dla okresu pięcioletniego, potwierdzającą nieopłacalność. Bez takiego dokumentu powołanie się na wyjątek jest puste.

Działa to w obie strony. Część firm sprzedających liczniki przedstawia obowiązek jako absolutny, bo to ich interes. Lokator ma jednak prawo zapytać, czy w jego budynku w ogóle przeprowadzono analizę opłacalności, czy po prostu kupiono sprzęt na zapas. jeżeli zarząd twierdzi, iż budynek jest z wymiany zwolniony, powinien tę pisemną analizę okazać. jeżeli twierdzi, iż wymiana jest konieczna, powinien umieć wyjaśnić, dlaczego akurat wybrany system i wykonawca, bo to przesądzi o kosztach na lata.

Najpopularniejsze kombinatorstwo przestanie działać

Najciekawsza zmiana dotyczy nie tych, którzy płacą uczciwie, ale tych, którzy kombinowali. Od lat zmorą rozliczeń jest tak zwany uchyb, czyli różnica między wskazaniem głównego wodomierza budynkowego a sumą wskazań liczników w mieszkaniach. Tę różnicę pokrywali wszyscy lokatorzy, także ci uczciwi, choć w praktyce była ona po części efektem manipulacji. Klasyczna metoda, której celowo nie opiszemy sprawiała, iż wodomierz zatrzymywał mechanizm zliczający, oraz wymuszał przepływ wsteczny.

Nowe liczniki tę erę zamykają. Urządzenia z funkcją zdalnego odczytu wyposaża się w czujniki pola magnetycznego, alarmy reagujące na próbę demontażu oraz wykrywanie przepływu wstecznego. Przyłożenie magnesu nie zatrzymuje już po cichu kółka, ale generuje alarm w systemie administratora, często w czasie rzeczywistym. Dla uczciwego lokatora to realna korzyść, bo uchyb finansowany ze wspólnej kieszeni powinien zacząć topnieć. Dla kombinującego sąsiada to koniec darmowej wody na cudzy koszt.

Ukryty koszt, który nie pojawia się na fakturze za montaż

Tu jednak kryje się pułapka portfelowa, o której mówi się najmniej. Sam montaż to wydatek jednorazowy. Nakładka radiowa na istniejący licznik to koszt rzędu 50 do 150 zł plus montaż, a pełna wymiana wodomierza na urządzenie z modułem zdalnym to około 300 zł za sztukę z montażem. Dla typowego mieszkania z kilkoma punktami pomiarowymi łączny koszt jednorazowy mieści się zwykle w przedziale od 200 do 600 zł, zależnie od liczby urządzeń.

Znacznie ważniejszy jest jednak koszt stały. Firmy rozliczeniowe pobierają miesięczny abonament za zdalny odczyt i rozliczenie każdego punktu pomiarowego, zwykle kilka złotych za urządzenie. Ta kwota nie pojawia się na żadnej fakturze za montaż, ale trafia do comiesięcznego czynszu na stałe, na całe lata eksploatacji systemu. To dlatego wybór firmy i systemu rozliczeniowego, który zapada na zebraniu wspólnoty lub walnym spółdzielni, jest decyzją o realnych pieniądzach, a nie formalnością. Różnice w ofertach potrafią sięgać dziesiątek złotych miesięcznie na lokal przez wiele lat.

Co realnie zyskujesz, jako uczciwy lokator?

Mimo kosztów bilans dla rzetelnego mieszkańca jest dodatni. Dyrektywa EED nakłada na zarządcę obowiązek nieodpłatnego udostępniania danych o zużyciu co najmniej raz w miesiącu, zwykle przez aplikację lub portal e-BOK. To koniec sytuacji, w której rachunek poznaje się dopiero po roku. Badania z Europy Zachodniej po wdrożeniu zdalnych liczników wskazują, iż sama świadomość bieżącego zużycia ogranicza je o kilkanaście procent, bo ludzie przykręcają termostat i zakręcają kran, gdy widzą rosnące liczby w telefonie.

Znika też paragon grozy. System wykryje ciągły przepływ w nocy, na przykład cieknącą spłuczkę, i wyśle alert do lokatora oraz administratora, zanim drobna usterka urośnie przez dziesięć miesięcy w wysoką dopłatę. Innymi słowy, koszt nowego licznika to po części opłata za to, by nigdy więcej nie zapłacić rachunku, którego nie dało się przewidzieć.

Warszawa: ponad 850 tysięcy mieszkań i wyścig o tych samych monterów

W stolicy skala operacji jest największa w kraju. Warszawa ma jeden z najpotężniejszych zasobów mieszkaniowych w Polsce, ponad 850 tys. lokali, z których znaczna część to spółdzielcze budynki z lat 60. do 90., gdzie liczniki nigdy nie były modernizowane pod zdalny odczyt. To tu jednocześnie musi zadziałać najwięcej zarządców i to tu presja terminu jest najsilniejsza.

Duże warszawskie spółdzielnie prowadzą przetargi na wymianę już od kilku lat, ale tempo bywa różne. Te, które przegapiły pierwsze lata vacatio legis, konkurują dziś o tych samych wykonawców z całym sektorem budynków wielolokalowych w kraju, a rynkowy efekt jest przewidywalny: im bliżej końca 2026 r., tym wyższe ceny usług i dłuższe terminy. Dla mieszkańca oznacza to prostą radę: jeżeli do Twojego budynku nie dotarło jeszcze pismo o planowanej wymianie, lepiej samemu zapytać w administracji, niż czekać na ostatni kwartał przed terminem.

Sprawdź licznik i policz, za co naprawdę zapłacisz

Wymiana i tak Cię nie ominie, jeżeli mieszkasz w bloku, ale kilka ruchów pozwoli przejść ją bez strat:

• Zapytaj w administracji o status swojego lokalu. Dowiedz się, czy liczniki mają zdalny odczyt, kiedy planowany jest montaż i czy budynek nie korzysta z wyjątku opłacalności.
• Wpuść montera, bo odmowa nie chroni, tylko kosztuje. Udostępnienie lokalu to obowiązek lokatora. Zarządca może dochodzić wejścia na drodze sądowej, a do czasu wymiany możesz być rozliczany ryczałtem, który zawsze wychodzi drożej.
• Dopytaj o miesięczny abonament, zanim wybiorą firmę. To koszt stały w czynszu na lata, więc decyzja zapadająca na zebraniu wspólnoty lub walnym spółdzielni dotyczy Twoich pieniędzy.
• Żądaj dostępu do aplikacji lub portalu e-BOK. Skoro płacisz za nowe liczniki, masz prawo widzieć swoje zużycie. Brak takiego dostępu to naruszenie obowiązku z dyrektywy EED.
• Po montażu pilnuj rozliczeń przez pierwsze miesiące. Zdarzają się awarie nowych urządzeń, po których rachunek wystawia się z szacunku, a nie z rzeczywistych danych. Reaguj przy pierwszej anomalii w aplikacji, nie po roku.

Nowe liczniki rozwiązują stary problem kombinatorstwa i niesprawiedliwego uchybu, ale nie są darmowe i nie są dobrowolne. Najrozsądniej potraktować je jak każdą inwestycję narzuconą z góry: nie da się jej uniknąć, ale można dopilnować, by nie kosztowała więcej, niż musi, i żeby realnie pokazywała, ile naprawdę zużywasz.