Masz zwaloryzowaną kaucję? Fiskus żąda podatku, choć sądy mówią „nie”!

Wielu Polaków, kończąc wieloletni najem mieszkania, z euforią spodziewa się zwrotu zwaloryzowanej kaucji. Kwota ta, często znacznie wyższa niż pierwotna wpłata, ma chronić ich przed inflacją i utratą siły nabywczej pieniądza. Niestety, ta z pozoru korzystna operacja staje się coraz częściej pułapką, w którą wciąga nas Urząd Skarbowy. Mimo iż najemcy nie zyskują realnie ani złotówki, fiskus konsekwentnie interpretuje różnicę między wpłaconą a zwróconą kwotą jako opodatkowany przychód. Problem ten dotyka setek tysięcy najemców w całej Polsce i może oznaczać niespodziewane wydatki rzędu kilkuset, a choćby kilku tysięcy złotych.

Wyobraź sobie, iż w 2021 roku wpłaciłeś kaucję w wysokości 3600 złotych (przy czynszu 300 zł). Dziś, gdy czynsz wzrósł do 400 złotych, właściciel zgodnie z prawem zwraca Ci 4800 złotych. Różnica 1200 złotych to właśnie waloryzacja. Jednak zamiast cieszyć się z odzyskanych pieniędzy, możesz otrzymać PIT-11 z wykazanym przychodem i koniecznością zapłaty choćby 216 złotych podatku. To absurdalna sytuacja, w której musisz płacić za to, co miało Cię ochronić przed stratą.

Prawo gwarantuje waloryzację, fiskus żąda podatku. Nowa interpretacja KIS

Zgodnie z polskim prawem, a konkretnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, kaucja mieszkaniowa musi być zwracana w kwocie zwaloryzowanej. Oznacza to, iż jej wysokość powinna odpowiadać dwunastokrotności obecnego czynszu za dany lokal, a nie temu sprzed lat. Celem tego mechanizmu jest zabezpieczenie najemcy przed utratą wartości pieniądza w czasie inflacji. Jest to zatem rekompensata za spadek siły nabywczej, a nie realny zysk.

Niestety, organy podatkowe mają odmienne zdanie. W najnowszej interpretacji, wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w sierpniu 2025 roku, jasno stwierdzono, iż różnica między wpłaconą a zwróconą kaucją stanowi przychód z innych źródeł, który podlega opodatkowaniu. To stanowisko, mimo swojej kontrowersyjności, jest konsekwentnie podtrzymywane przez fiskusa, co stawia najemców w trudnej sytuacji. Właściciele mieszkań, chcąc uniknąć problemów z Urzędem Skarbowym, często wystawiają PIT-11 z wykazaną waloryzacją, przerzucając ciężar walki o swoje prawa na byłych lokatorów.

Przełom w sądach: Najemcy nie są bezbronni, mają mocne argumenty

Na szczęście najemcy nie są bezbronni. Polskie sądy administracyjne stają po ich stronie, podważając interpretacje fiskusa. We wrześniu 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uchylił interpretację skarbową w podobnej sprawie, uznając, iż zwrot zwaloryzowanej kaucji nie powoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu. Sąd argumentował, iż o powstaniu przychodu podatkowego decyduje rzeczywiste przysporzenie majątkowe, a waloryzacja kaucji ma jedynie na celu uchronienie najemcy przed stratą wartości pieniądza.

Podobne stanowisko zajął wcześniej Naczelny Sąd Administracyjny, podkreślając, iż waloryzacja nie zmienia charakteru świadczenia – kaucja pozostaje świadczeniem zwrotnym. Wyższa kwota nie jest więc „zyskiem”, ale jedynie równowartością pierwotnej wpłaty. Te precedensowe wyroki stanowią silny argument dla wszystkich, którzy będą musieli zmierzyć się z żądaniami Urzędu Skarbowego. Wskazują one, iż fiskus, interpretując waloryzację jako przychód, ignoruje podstawową funkcję kaucji, jaką jest zabezpieczenie i ochrona przed inflacją, a nie generowanie zysku.

Co to oznacza dla Ciebie? Działaj, zanim zapłacisz!

Jeśli planujesz zakończyć najem i spodziewasz się zwrotu zwaloryzowanej kaucji, musisz być przygotowany na potencjalny spór z urzędem skarbowym. Właściciel mieszkania, działając zgodnie z interpretacją KIS, prawdopodobnie wystawi Ci PIT-11, w którym różnica z waloryzacji zostanie wykazana jako Twój przychód. Wówczas to Ty będziesz musiał podjąć decyzję: zapłacić podatek, czy walczyć o swoje prawa.

Pamiętaj, iż podatek należy liczyć od różnicy między wpłaconą a otrzymaną kwotą. Przykład: waloryzacja 1200 złotych. jeżeli jest to Twój jedyny dodatkowy przychód w roku, zapłacisz 18 procent, czyli 216 złotych. jeżeli przekroczysz próg podatkowy, stawka wzrośnie do 32 procent. Masz jednak prawo nie zgodzić się z interpretacją urzędu. Możesz złożyć wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej jeszcze przed zwrotem kaucji lub odwołać się od decyzji podatkowej po jej otrzymaniu. Mając za sobą korzystne wyroki sądów, Twoje szanse na wygranie sporu są bardzo wysokie.

Jak skutecznie walczyć o swoje pieniądze? Dokumentuj i reaguj

Pierwszym i najważniejszym krokiem jest staranna dokumentacja całej sytuacji. Zachowaj oryginał lub kopię umowy najmu, wszystkie dowody wpłaty pierwotnej kaucji oraz dokumenty potwierdzające jej zwrot. Szczególnie ważne są zapisy w umowie dotyczące wysokości kaucji i sposobu jej waloryzacji. To Twoja podstawa do obrony.

Jeśli otrzymasz PIT-11 z wykazaną waloryzacją jako przychodem, nie ignoruj go. Złóż zeznanie podatkowe, ale dołącz do niego pismo z wyjaśnieniem, dlaczego uważasz, iż podatek nie jest należny. Powołuj się na orzecznictwo sądów administracyjnych (WSA w Gdańsku, NSA), które jednoznacznie stwierdza, iż waloryzacja nie stanowi przychodu. W przypadku, gdy urząd będzie upierał się przy swoim stanowisku, rozważ złożenie skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Koszty postępowania są stosunkowo niewielkie (kilkaset złotych), a szanse na wygranie – przy obecnym stanie orzecznictwa – bardzo wysokie. Największe ryzyko żądania podatku od waloryzacji występuje przy długoterminowych najmach, zwłaszcza mieszkań komunalnych i spółdzielczych, gdzie kaucje często są zwracane po wielu latach, a ich waloryzacja jest znacząca.

Perspektywy na przyszłość: Czy ustawodawca rozwiąże problem?

Sytuacja wokół opodatkowania zwaloryzowanej kaucji pozostaje niejasna i budzi wiele kontrowersji. Istnieje nadzieja, iż problem rozwiąże się samoistnie, gdy któryś z wyroków sądów administracyjnych dotrze do Naczelnego Sądu Administracyjnego i zaowocuje uchwałą rozstrzygającą wątpliwości prawne. Na razie jednak NSA nie zajął jednolitego stanowiska, co pozostawia furtkę dla różnych interpretacji.

Innym rozwiązaniem mogłaby być interwencja ustawodawcy, który mógłby jednoznacznie wykluczyć waloryzację kaucji z opodatkowania. Niestety, dotychczas brak sygnałów, aby ktokolwiek pracował nad taką nowelizacją przepisów. Do tego czasu najemcy muszą liczyć się z ryzykiem żądań podatkowych i przygotować się na ewentualny spór z urzędem skarbowym. Pamiętaj, iż sprawa dotyczy tylko waloryzacji kaucji mieszkaniowej zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów. jeżeli wynajmowałeś lokal użytkowy lub kaucja była zwracana na innych zasadach, przepisy mogą być inne. Bądź czujny, dokumentuj i nie daj się zaskoczyć!