Masz mieszkanie? Uważaj, oni mogą żyć na Twój koszt. Przepisy są bezlitosne

Własne mieszkanie nie zawsze oznacza możliwość swobodnego decydowania o tym, kto w nim mieszka. Do Rzecznika Praw Obywatelskich trafiają skargi właścicieli lokali, którzy po wypowiedzeniu umowy nie mogą odzyskać nieruchomości od niepłacących najemców. Postępowania sądowe i eksmisyjne potrafią ciągnąć się bardzo długo, a w tym czasie właściciel może przez cały czas ponosić koszty mieszkania, z którego sam nie może korzystać. Problem stał się na tyle poważny, iż RPO zwrócił się do władz, a do sprawy włączyła się Krajowa Rada Komornicza.

Bloki na jednym z osiedli w Warszawie | Fot. Warszawa w Pigułce.

Właściciel ma mieszkanie, ale nie może go odzyskać

To nie są wyłącznie historie krążące po internetowych grupach dla wynajmujących. Problem oficjalnie opisuje Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich.

Do RPO wpływają skargi właścicieli mieszkań, którzy wskazują na trudności z odzyskaniem lokalu od najemcy po wypowiedzeniu umowy z powodu niepłacenia czynszu lub innych należności.

W zgłaszanych przypadkach zdarzają się również sytuacje, w których były najemca nie chce opuścić mieszkania, a choćby je niszczy.

Właściciel nie może jednak po prostu wejść do lokalu, wyrzucić rzeczy byłego najemcy i zmienić zamków.

Co do zasady odzyskanie mieszkania wymaga przeprowadzenia przewidzianej prawem procedury, a przymusowe opróżnienie lokalu następuje na podstawie odpowiedniego tytułu i w ramach postępowania egzekucyjnego.

I właśnie czas potrzebny na przeprowadzenie całej procedury jest jednym z największych problemów zgłaszanych RPO.

Nie płaci, ale przez cały czas mieszka. Koszty zostają po stronie właściciela

RPO zwraca uwagę, iż postępowania sądowe, a następnie egzekucyjne dotyczące opróżnienia lokalu mogą być długotrwałe.

Do czasu odzyskania nieruchomości właściciel pozostaje pozbawiony możliwości swobodnego dysponowania swoim mieszkaniem.

Problem może być szczególnie dotkliwy dla osób, które nie są zawodowymi inwestorami posiadającymi kilkanaście nieruchomości, ale mają jedno dodatkowe mieszkanie.

RPO opisuje sytuacje, w których lokal jest obciążony kredytem hipotecznym, a raty miały być finansowane z otrzymywanego czynszu.

Gdy najemca przestaje płacić, właściciel może więc jednocześnie:

• nie otrzymywać czynszu,
• ponosić koszty związane z mieszkaniem,
• spłacać kredyt,
• nie mieć możliwości ponownego wynajęcia nieruchomości,
• nie móc samemu zamieszkać w swoim lokalu.

Rzecznik wskazuje choćby na przypadki, gdy właściciel potrzebuje własnego mieszkania, ale były najemca odmawia jego opuszczenia. W rezultacie sam właściciel musi wynająć inne lokum i ponosić koszty dwóch mieszkań.

RPO użył bardzo mocnego określenia

Rzecznik Praw Obywatelskich Marcin Wiącek mówił o problemie także w czerwcu.

Wskazał, iż sytuacja, w której właściciel przez lata nie może korzystać ze swojego mieszkania ani czerpać z niego dochodów, może w praktyce przybierać postać swoistego wywłaszczenia.

Według RPO państwo nie może przerzucać na prywatnych właścicieli odpowiedzialności za realizowanie publicznego obowiązku przeciwdziałania bezdomności.

To jednak nie oznacza, iż Rzecznik domaga się likwidacji ochrony lokatorów.

Problem jest bardziej skomplikowany.

RPO: ochrona lokatorów jest potrzebna, ale system może być wykorzystywany

Ochrona osób wynajmujących mieszkania ma bardzo ważne uzasadnienie. Eksmisja może prowadzić do dramatycznych konsekwencji, szczególnie w przypadku dzieci, osób starszych, osób z niepełnosprawnościami czy rodzin znajdujących się w trudnej sytuacji.

RPO zwraca jednak uwagę na inną sytuację: świadome i instrumentalne wykorzystywanie przepisów chroniących lokatorów przez osoby, które nie regulują należności i nie chcą dobrowolnie opuścić cudzej nieruchomości.

To właśnie odróżnienie jest kluczowe.

Nie każdy lokator zalegający z czynszem jest oszustem i nie każdy właściciel jest bezradny. Istnieją procedury dochodzenia należności oraz eksmisji.

Problemem wskazywanym przez właścicieli jest przede wszystkim czas potrzebny do ich skutecznego przeprowadzenia.

Skutek uboczny uderza również w uczciwych najemców

Paradoksalnie obawy właścicieli mogą pogarszać sytuację osób, które dopiero szukają mieszkania.

Do RPO zgłaszają się bowiem również potencjalni najemcy.

Z ich skarg wynika, iż niektórzy właściciele nie chcą wynajmować lokali osobom, które mogą korzystać ze szczególnej ochrony przewidzianej prawem. RPO wymienia między innymi rodziny oraz samotne matki z dziećmi.

Właściciel może obawiać się, iż gdyby w przyszłości pojawiły się problemy z płatnościami, odzyskanie mieszkania będzie znacznie trudniejsze.

W efekcie odpowiedzialność za patologie systemu ponoszą również uczciwi najemcy, którzy nigdy nie zamierzali przestać płacić.

Niektórzy wolą w ogóle nie wynajmować mieszkania

RPO wskazuje jeszcze jeden skutek.

Część właścicieli, obawiając się problemów z odzyskaniem lokalu, może całkowicie rezygnować z wprowadzania mieszkania na prywatny rynek najmu.

To oznacza mniej dostępnych lokali, choć mieszkania fizycznie istnieją i mogłyby być wynajmowane.

Powstaje więc błędne koło.

Im większego ryzyka obawiają się właściciele, tym bardziej szczegółowo sprawdzają kandydatów. Pojawiają się wysokie kaucje, wymagania dotyczące dochodów czy swoiste „castingi” na najemców.

A im mniej mieszkań trafia na rynek, tym trudniejsza staje się sytuacja osób poszukujących lokum.

Jest rozwiązanie, które ma lepiej chronić właściciela

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zwróciło uwagę na najem okazjonalny i instytucjonalny.

Zdaniem resortu rozwiązania zastosowane w tych formach najmu pozwalają lepiej wyważyć interesy obu stron i mogą skuteczniej chronić właściciela przed nierzetelnym najemcą.

Dla przeciętnego właściciela jednego mieszkania szczególnie istotny jest najem okazjonalny.

Jego konstrukcja przewiduje dodatkowe zabezpieczenia związane z ewentualnym obowiązkiem opróżnienia lokalu. Nie rozwiązuje jednak wszystkich problemów.

RPO zwrócił uwagę również na sytuację, w której wskazane przy zawieraniu takiej umowy inne miejsce, do którego najemca miałby się przenieść, przestaje być później dostępne.

Komornicy widzą pole do zmian

Najnowszy element tej sprawy pochodzi z końca sierpnia.

27 sierpnia RPO opublikował odpowiedź Krajowej Rady Komorniczej.

KRK zadeklarowała gotowość do współpracy nad rozwiązaniami, które z jednej strony będą chroniły prawa lokatorów, a z drugiej zagwarantują realną ochronę prawa własności i możliwość skutecznego wykonania tytułu egzekucyjnego.

Wśród obszarów wymagających analizy znalazły się m.in. procedury dotyczące wykonywania obowiązku opróżnienia lokalu oraz problemy pojawiające się przy najmie okazjonalnym.

To ważne: na razie nie ma nowego prawa, które nagle pozwoli właścicielowi gwałtownie usunąć niepłacącego lokatora. Trwa analiza problemu i dyskusja o możliwych rozwiązaniach.

Ministerstwo na razie monitoruje sytuację

Resort informuje, iż obserwuje prywatny rynek najmu i analizuje zasadność zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Jednocześnie wskazuje na istniejące już instrumenty, w tym najem okazjonalny i instytucjonalny.

Właściciel, który dzisiaj decyduje się wynająć mieszkanie, powinien więc szczególnie dokładnie zadbać o prawidłową umowę i zabezpieczenia przed przekazaniem kluczy, a nie dopiero wtedy, gdy przestaną wpływać pieniądze.

Bo właśnie gdy konflikt już powstanie, odzyskanie lokalu może okazać się znacznie trudniejsze i dłuższe, niż wiele osób zakłada.

Problem jest realny. RPO zajmuje się nim od miesięcy

Spór nie sprowadza się do prostego pytania, czy ważniejsze są prawa właściciela, czy lokatora.

Państwo musi chronić osoby znajdujące się w trudnej sytuacji mieszkaniowej. Jednocześnie system nie powinien pozwalać na świadome wykorzystywanie tej ochrony kosztem osoby, która udostępniła swoją własność.

I właśnie znalezienia tej równowagi domagają się autorzy skarg trafiających do Rzecznika.