Lublin pójdzie śladem Katowic i nałoży wyższy podatek na niesprzedane mieszkania przez deweloperów i flipperów? Mamy stanowisko miasta

Zdjęcie: Budowa Apartamenty Wyścigowa

Co zaproponował radny Gontarz?

Radny Tomasz Gontarz w swojej interpelacji zwrócił uwagę na problem trwałych pustostanów – mieszkań własności deweloperów i flipperów, które są wybudowane, gotowe do oddania do użytku, ale pozostają niesprzedane lub niewynajęte przez dłuższy czas.

Gontarz pyta, czy Lublin mógłby wprowadzić mechanizm, w którym takie lokale byłyby opodatkowane wyższą stawką podatku od nieruchomości, tak jak to robią Katowice – nie według niskiej stawki mieszkalnej (1,19 zł za m kw.), tylko według wysokiej, adekwatnej dla działalności gospodarczej (34 zł za m kw.).

W interpelacji wskazał m.in.:

• że podobne działania (wzrost stawki podatku dla takich nieruchomości) mają charakter antyspekulacyjny – mają motywować deweloperów do szybszej sprzedaży/wynajmu, zwiększenia podaży mieszkań i w konsekwencji potencjalnie – obniżenia cen;
• że w Lublinie także są problemy z dostępnością mieszkań, wysokimi cenami, i iż mechanizm taki mógłby być jednym z narzędzi regulacyjnych;
• pytał o harmonogram ewentualnego wdrożenia, prognozowane wpływy budżetowe, konsultacje z branżą deweloperską oraz o to, czy prowadzono analizy dotyczące liczby pustostanów w mieście i ich wpływu na rynek.

Łatwo nie będzie

Skarbnik miasta w odpowiedzi stwierdziła, iż przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (u.p.o.l.) stanowią, iż budynki mieszkalne lub ich części, choćby jeżeli są własnością przedsiębiorcy (np. dewelopera), podlegają stawce podatku określonej dla budynków mieszkalnych – chyba iż budynek lub jego część są faktycznie „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej”.

W u.p.o.l. istnieje wyłączenie (art. 1a ust. 2a) mówiące, iż do budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z budynkami mieszkalnymi. To ograniczenie powoduje, iż próby zastosowania wyższej stawki podatku dla pustostanów muszą uwzględniać szczegółowo, czy lokal rzeczywiście nie spełnia funkcji mieszkaniowej i czy przedsiębiorca prowadzący go „używa” go jak element działalności, a nie jako zwykły majątek czekający na sprzedaż.

Wspomniała też o uchwale NSA (sygn. akt III FPS 2/24) z 21 października 2024 r., która porusza kwestie opodatkowania wynajmu mieszkań przez przedsiębiorców – w tym przypadku NSA stwierdził, iż budynki mieszkalne, sklasyfikowane jako takie, przeznaczone do najmu w ramach działalności gospodarczej, w części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne (czyli stosować stawkę „mieszkalną”), a nie wyższą stawkę dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą.

Skarbnik podkreśliła, iż orzecznictwo dotyczące opodatkowania pustostanów wciąż jest rozbieżne i brak jednolitej linii, którą bez wątpliwości przyjmowałyby wszystkie sądy i organy podatkowe. Dlatego w Lublinie w tej chwili nie planuje się wprowadzania wyższej stawki podatku „z automatu” dla niesprzedanych mieszkań deweloperskich. Jednocześnie zaznaczyła, iż jeżeli w przyszłości linia orzecznicza się ugruntuje lub pojawi się jednoznaczne stanowisko Ministra Finansów bądź innego organu, miasto będzie mogło rozważyć podjęcie stosownych działań.

Co się dzieje w Polsce – Katowice, Kraków i orzecznictwo

Aby lepiej zrozumieć kontekst:

Katowice – to właśnie tam wprowadzono praktykę, w której lokale mieszkalne deweloperskie, gotowe do użytkowania, ale niesprzedane lub niewynajęte (czyli trwałe pustostany), są traktowane jako część działalności gospodarczej, co pozwala na naliczanie stawki podatku adekwatnej dla nieruchomości gospodarczych – około 34 zł/m² zamiast stawki mieszkalnej (ok. 1,19 zł/m²). To oznacza wzrost podatku o choćby około 2900% dla takich lokali.

W Katowicach zaczęto wysyłać deweloperom wezwania do korekt deklaracji podatkowych wstecz choćby od 2020 r., co spotyka się z kontrowersjami i zapowiedziami sporów sądowych.

W Krakowie także pojawiają się inicjatywy radnych, którzy proponowali podobne rozwiązania względem pustostanów.

Kluczowe dla takich działań jest orzeczenie NSA – uchwała III FPS 2/24, które wprowadza kryteria, kiedy lokal mieszkalny może być traktowany korzystnie (mieszkalnie) choćby jeżeli jest własnością przedsiębiorcy i wynajmowany – pod warunkiem służenia zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Jednak ta uchwała nie mówi wprost o wszystkich pustostanach – interpretacja, czy lokal, który nie jest wynajmowany i nie jest zamieszkały, można uznać za „związany z działalnością gospodarczą” w sensie wyższej stawki podatku, wciąż budzi wątpliwości.

Zobacz również

Ocena i możliwe scenariusze dla Lublina

Biorąc pod uwagę interpelację, odpowiedź oraz szerszy kontekst, można wyróżnić kilka kluczowych kwestii i potencjalnych kierunków:

Zalety takiego mechanizmu

• Może przyspieszyć wprowadzanie na rynek mieszkań, które stoją puste – deweloperzy mogą być bardziej zmotywowani do sprzedaży lub wynajmu, by uniknąć dużych obciążeń podatkowych.
• Wzrost dochodów samorządów – jeżeli sporo mieszkań stoi pustych, to wyższy podatek mógłby przynieść istotne wpływy budżetowe.
• Potencjalny wpływ regulacyjny: może pomóc w ograniczeniu spekulacji nieruchomościami.

Wyzwania i ryzyka

• Konieczność jasnej interpretacji prawa – przepisów krajowych, orzecznictwa (NSA), ewentualnych aktów wykonawczych, by uniknąć sporów sądowych.
• Problem udowodnienia stanu faktycznego – czy lokal jest faktycznie pusty, przez jak długi czas, czy przeznaczony na sprzedaż, a nie na wynajem, czy deweloper rzeczywiście prowadzi działalność gospodarczą z lokalem jako towarem.
• Możliwe skutki uboczne – deweloperzy mogą przerzucać koszty na nabywców, co może hamować akcje deweloperskie lub zwiększać ceny mieszkań.
• Ryzyko opóźnień legislacyjnych – jeżeli orzecznictwo nie będzie jednoznaczne, jeżeli Ministerstwo Finansów nie wyda regulacji lub jeżeli lokalne uchwały będą kwestionowane sądownie.

Scenariusze, jakie mogą się zdarzyć w Lublinie

1. Status quo + obserwacja – Lublin pozostaje przy obecnych przepisach, czeka na rozwój orzecznictwa i ewentualne wytyczne od MF lub sądów, zanim zdecyduje się na zmiany.
2. Wprowadzenie uchwały lokalnej – rada miasta może podjąć uchwałę lokalną, która wprowadzi konkretną wyższą stawkę dla pustostanów deweloperskich, jeżeli uzna, iż stan prawny pozwala.
3. Konsultacje i analizy – możliwe, iż urząd przeprowadzi własną analizę skali pustostanów w Lublinie, prognozy wpływów budżetowych, konsultacje z deweloperami i mieszkańcami – by ocenić i przygotować ewentualną reformę.
4. Potencjalne działania tylko po uproszczeniu interpretacji prawa – jeżeli linia orzecznicza się ustabilizuje, albo jeżeli pojawi się klarowne stanowisko organu wyższego – MF lub NSA – miasto może działać bez narażenia się na spory sądowe.