1 godzina temu
Prawie 3 lata temu, 28 kwietnia 2023 roku, weszła w życie nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2024 poz. 101). Przepisy rozszerzyły krąg właścicieli nieruchomości zobowiązanych do posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej i – co najważniejsze – dały inspektorom konkretne narzędzia do egzekwowania tych obowiązków. Dziś kontrolerzy faktycznie pukają do drzwi, a grzywna za brak dokumentu może sięgnąć 5000 zł jednorazowo lub choćby 20 000 zł łącznie. Sprawdzamy, kto jest na celowniku i co grozi za niedopełnienie formalności.
Fot. Warszawa w Pigułce
Nie tylko nowe domy. Przepisy objęły cały rynek wtórny
Przez lata świadectwo energetyczne kojarzono głównie z nowo budowanymi nieruchomościami. Nowelizacja z 2023 roku zmieniła ten obraz radykalnie. Obowiązek posiadania i przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczy dziś każdego, kto sprzedaje lub wynajmuje dom albo mieszkanie – niezależnie od tego, kiedy budynek powstał. Blok z lat 80., kamienica z okresu międzywojennego czy dom wybudowany w 2005 roku – wszystkie podlegają tym samym regułom.
Zgodnie z art. 11 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2024 poz. 101) właściciel lub zarządca nieruchomości jest zobowiązany przekazać świadectwo nabywcy przy sporządzaniu aktu notarialnego w przypadku sprzedaży, a najemcy przy zawieraniu umowy najmu. Obowiązek dotyczy również osób kończących budowę nowego budynku – kopię świadectwa trzeba dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie.
Obowiązek nie jest jednak powszechny. Ustawa zwalnia z niego budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m², obiekty przemysłowe i gospodarcze bez instalacji energetycznych, a do niedawna – również nieruchomości wpisane do rejestru zabytków. Ta ostatnia kategoria traci jednak tarczę ochronną w związku z wdrażaniem unijnej dyrektywy EPBD (Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady UE 2024/1275). Właściciele obiektów zabytkowych wystawianych na sprzedaż lub najem będą musieli przygotować stosowną dokumentację energetyczną lub – jeżeli termomodernizacja jest niemożliwa z przyczyn konserwatorskich – zastąpić ją raportem technicznym to uzasadniającym.
Zwolniony jest też właściciel, który korzysta z nieruchomości wyłącznie na własne potrzeby i nie planuje jej wynajmować ani sprzedawać. Jednak gdy tylko decyzja o transakcji lub najmie zapadnie – obowiązek sporządzenia świadectwa natychmiast się pojawia.
Notariusz nie zablokuje aktu, ale pouczy o karze
Mechanizm egzekwowania przy transakcjach sprzedaży jest precyzyjnie opisany w ustawie. Notariusz przy sporządzaniu aktu notarialnego odnotowuje fakt przekazania świadectwa nabywcy. jeżeli sprzedający nie może go okazać, notariusz nie wstrzymuje transakcji – jednak ma ustawowy obowiązek pouczyć zbywcę o grożącej karze grzywny. Sam fakt pouczenia zostaje wpisany do aktu. Nabywca ani najemca nie mogą też dobrowolnie zrezygnować z prawa do otrzymania dokumentu – ewentualne oświadczenia w tej sprawie nie mają mocy prawnej.
Inaczej wygląda sytuacja przy wynajmie. Świadectwo trzeba przekazać najemcy przy zawieraniu umowy, a informacje o klasie energetycznej i wskaźnikach zapotrzebowania na energię powinny pojawić się już w ogłoszeniu o wynajmie. W praktyce ogłoszenia bez tych danych to przez cały czas norma, a nie wyjątek. Przepisy jednak nie przewidują automatycznej kary za brak ogłoszeniowych wskaźników – podstawa do ukarania pojawia się formalnie dopiero w momencie nieprzekazania świadectwa przy podpisaniu umowy lub zdaniu lokalu.
Termomodernizacja może nieważnie unieważnić Twój certyfikat
Właściciele, którzy świadectwo energetyczne uzyskali kilka lat temu, mogą wpaść w pułapkę, której często nie są świadomi. Ważność dokumentu wynosi co prawda 10 lat od daty sporządzenia, ale traci on moc z chwilą przeprowadzenia każdej istotnej modernizacji wpływającej na efektywność energetyczną budynku. Dotyczy to:
- wymiany źródła ciepła (np. pieca na pompę ciepła lub kocioł kondensacyjny),
- docieplenia ścian zewnętrznych lub dachu,
- wymiany okien i drzwi zewnętrznych,
- instalacji paneli fotowoltaicznych,
- modernizacji systemu wentylacji.
W ostatnich latach Polacy masowo korzystali z programów dofinansowania termomodernizacji – zarówno z „Czystego Powietrza”, jak i z unijnych funduszy. Setki tysięcy budynków doczekały się nowych kotłów, pomp ciepła czy docieplenia. Każda taka modernizacja automatycznie unieważniała stare świadectwo, a właściciele bardzo często o tym nie wiedzą. Efekt jest taki, iż właściciel posiadający kilkuletni certyfikat jest przekonany, iż jest w porządku – a w rzeczywistości dokument już dawno przestał mieć moc prawną. Inspektorzy i pośrednicy nieruchomości odnotowują takie przypadki jako jeden z częstszych błędów przy transakcjach.
Inspektorzy pukają – kto ich wysyła i kiedy przychodzą
Inspektorzy nie działają w próżni – mają dostęp do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków (CRCEB), w którym widnieje każdy istotny dokument wystawiony przez uprawnionego audytora. Brak wpisu w rejestrze jest dla nich sygnałem ostrzegawczym widocznym jeszcze przed wizytą.
Impulsem do kontroli terenowej bywa najczęściej skarga złożona przez najemcę lub osobę trzecią. Zdarza się to szczególnie przy wynajmie, gdy relacja między właścicielem a lokatorem się psuje. Najemca, który nigdy nie dostał świadectwa, ma podstawy, by taki wniosek złożyć. Rosnącą rolę odgrywa też system Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB), w którym każdy właściciel miał obowiązek zgłosić źródło ogrzewania. Rozbieżności między danymi CEEB a rzeczywistym stanem budynku – na przykład deklaracja pompy ciepła przy faktycznie działającym starym kotle węglowym – mogą uruchomić kontrolę celową.
Jeśli inspektor stwierdzi brak świadectwa lub jego nieważność, właściciel dostaje wezwanie do uzupełnienia dokumentacji. Gdy tego nie wykona – sprawa może trafić do sądu. Na tym etapie kara grzywny mieści się w przedziale od 500 do 5000 zł. Ustawa nie ogranicza jednak liczby postępowań – w skrajnych przypadkach skumulowana grzywna może osiągnąć 20 000 zł.
Za złe świadectwo też grozi kara – i to wystawcy, i właścicielowi
Odrębna odpowiedzialność ciąży na osobach sporządzających świadectwa niezgodnie z przepisami. Zgodnie z art. 41 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2024 poz. 101) kara grzywny grozi też audytorowi, który wystawił dokument, nie spełniając wymagań określonych w art. 17 ustawy, lub nie będąc wpisanym do centralnego rejestru. Co więcej – świadectwo wystawione przez osobę nieposiadającą uprawnień jest nieważne prawnie, a odpowiedzialność za posługiwanie się takim dokumentem spada z powrotem na właściciela nieruchomości.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii od kilku lat wskazuje na problem generowania świadectw wyłącznie na podstawie dokumentacji, bez faktycznej wizyty audytora w budynku. Portale oferujące „świadectwo online w 12 godzin” działają w szarej strefie – technicznie nie naruszają przepisów tylko wtedy, gdy audytor rzeczywiście posiada kwalifikacje i wpis do rejestru. Jednak jakość takich dokumentów bywa wątpliwa, a w razie kontroli to właściciel staje przed inspektorem i musi wyjaśniać rozbieżności między certyfikatem a rzeczywistym stanem budynku.
Kontrola kotłowni – osobny obowiązek, osobna kara
Świadectwo charakterystyki energetycznej to nie jedyna dokumentacja, którą sprawdzają inspektorzy. Równolegle obowiązują przepisy dotyczące cyklicznych kontroli systemów ogrzewania i klimatyzacji, opisane w rozdziale 3 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2024 poz. 101). Zgodnie z art. 23 ust. 1 tej ustawy:
- kotły o mocy cieplnej od 20 kW do 100 kW wymagają kontroli co najmniej raz na 5 lat,
- kotły opalane paliwem ciekłym lub stałym o mocy powyżej 100 kW – co najmniej raz na 2 lata,
- kotły gazowe o mocy powyżej 100 kW – co najmniej raz na 4 lata.
Systemy ogrzewania o mocy do 20 kW oraz urządzenia chłodnicze do 12 kW są z kontroli zwolnione. Zwolnienie dotyczy też budynków wyposażonych w systemy automatyki i sterowania, które na bieżąco monitorują sprawność instalacji. Z protokołu z kontroli nie można jednak rezygnować – właściciel lub zarządca jest obowiązany przechowywać protokoły przez cały okres użytkowania budynku i dołączać je do książki obiektu budowlanego. Za uchylanie się od kontroli systemów grzewczych grozi kara grzywny – tak samo jak za brak świadectwa energetycznego.
Kontrole systemów ogrzewania przeprowadzają wyłącznie osoby wpisane do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków. Protokół musi być wygenerowany z systemu teleinformatycznego prowadzonego przez ministra adekwatnego ds. budownictwa. Audytor składa pod nim oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.
Rok 2026 przynosi nowe klasy energetyczne i nowe wzory dokumentów
Na rynku nieruchomości trwa właśnie istotna zmiana. Polska wdraża unijną dyrektywę EPBD (Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady UE 2024/1275 z 24 kwietnia 2024 r. dotycząca charakterystyki energetycznej budynków), której transpozycja musi nastąpić do 29 maja 2026 roku. Kluczową nowością jest wprowadzenie jednolitej skali klas energetycznych od A+ do G, wzorowanej na etykietach sprzętów AGD.
Nowa klasyfikacja będzie oparta na wskaźniku EP, określającym roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną w przeliczeniu na metr kwadratowy. Budynki z klasą A lub A+ będą wyraźnie wyróżniać się na rynku jako tańsze w utrzymaniu – i ta różnica prawdopodobnie zacznie być widoczna w cenie transakcyjnej. Z kolei nieruchomości z klasami E, F lub G mogą tracić atrakcyjność rynkową, szczególnie w dużych miastach, gdzie rośnie świadomość kosztów energii.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało nowe wzory świadectw energetycznych – mają zawierać dokładniejsze dane, w tym udział OZE w bilansie energetycznym, szacowaną emisję CO2 oraz rekomendacje dotyczące konkretnych modernizacji. Nowe dokumenty będą wygenerowane wyłącznie w systemie centralnego rejestru, co jeszcze bardziej utrudni posługiwanie się dokumentami z szarej strefy. Świadectwa wystawione przed wejściem w życie nowych przepisów zachowują ważność przez okres, na jaki zostały sporządzone.
Ile kosztuje świadectwo w 2026 roku
Cena świadectwa charakterystyki energetycznej nie jest regulowana urzędowo – kształtuje ją rynek. W 2026 roku za dokument dla mieszkania płaci się zwykle od 200 do kilkuset złotych. W przypadku domu jednorodzinnego ceny startują od ok. 1000-1300 zł i mogą sięgnąć 2000 zł przy dużych lub skomplikowanych obiektach. W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu stawki są zwykle wyższe o 20-30% niż w mniejszych miastach.
Audytora można znaleźć przez Centralny Rejestr Charakterystyki Energetycznej Budynków prowadzony przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Jest to jedyny wiarygodny sposób weryfikacji, czy dana osoba ma uprawnienia do wystawiania dokumentów z mocą prawną. Adres rejestru: rejestr.cheb.gov.pl.
Koszty wydają się relatywnie niskie wobec ryzyka grzywny do 5000 zł. Jednak wielu właścicieli traci z oczu jeden aspekt: jeżeli dokonali termomodernizacji, mogą potrzebować nowego świadectwa, mimo iż stare formalnie nie wygasło z uwagi na upływ 10 lat. To właśnie tu inspektorzy i notariusze najczęściej wyłapują nieprawidłowości.
Co zrobić, zanim kontroler zadzwoni do drzwi
Sprawdź, czy Twoje świadectwo jest przez cały czas ważne. jeżeli od czasu jego wystawienia wymieniłeś piec, zamontowałeś pompę ciepła, dociepliłeś ściany lub wymienił okna – dokument prawdopodobnie stracił ważność. W takim przypadku konieczne jest sporządzenie nowego, choćby jeżeli data na starym certyfikacie sugeruje, iż powinien obowiązywać jeszcze kilka lat.
Zweryfikuj uprawnienia audytora przed zleceniem. Dokument wystawiony przez osobę bez wpisu do centralnego rejestru jest nieważny, a odpowiedzialność za posługiwanie się nim spada na właściciela. Listę uprawnionych audytorów znajdziesz na stronie rejestr.cheb.gov.pl.
Zadbaj o protokoły z kontroli kotłowni. jeżeli posiadasz kocioł o mocy od 20 kW wzwyż, sprawdź, kiedy ostatni raz przeprowadzono jego urzędowy przegląd. Termin zależy od rodzaju i mocy urządzenia – od 2 do 5 lat. Brak protokołu to osobna podstawa do nałożenia grzywny, niezależna od świadectwa energetycznego.
Pilnuj terminu 14 dni przy zmianie źródła ciepła. jeżeli wymieniasz piec lub instalujesz pompę ciepła, masz jedynie 14 dni na aktualizację wpisu w CEEB. Przekroczenie tego terminu może uruchomić kontrolę celową, choćby jeżeli nowe urządzenie jest w pełni zgodne z przepisami.
Przed sprzedażą lub wynajmem sprawdź komplet dokumentów. Do aktu notarialnego lub umowy najmu potrzebujesz ważnego świadectwa charakterystyki energetycznej – wystawionego przez osobę z uprawnieniami, wygenerowanego z centralnego rejestru i aktualnego na moment transakcji. Zaplanuj wyrobienie dokumentu z kilkutygodniowym wyprzedzeniem, szczególnie jeżeli Twój budynek przechodził modernizację.
