11 godzin temu
Wielu właścicieli nieruchomości wciąż nie ma pojęcia, iż brak świadectwa charakterystyki energetycznej może kosztować ich fortunę. W 2025 roku kontrole są bardziej rygorystyczne niż kiedykolwiek, a grzywny za brak tego obowiązkowego dokumentu sięgają 5 tysięcy złotych. Co gorsza – kupujący lub najemca może wypowiedzieć umowę i żądać zwrotu pieniędzy.
Fot. Warszawa w Pigułce
Co to oznacza dla ciebie?
Jeśli planujesz sprzedać mieszkanie, wynająć je przez OLX lub Airbnb, albo oddajesz do użytku nowy dom – musisz mieć świadectwo charakterystyki energetycznej. Bez niego nie tylko narażasz się na mandat karny do 5 tysięcy złotych, ale również ryzykujesz, iż transakcja zostanie unieważniona, a kupujący zażąda zwrotu pieniędzy lub obniżenia ceny.
Przykład z życia: Pan Krzysztof z Krakowa wystawił mieszkanie na sprzedaż przez agencję nieruchomości. Znalazł kupca, umówili termin u notariusza. Dopiero dzień przed podpisaniem aktu okazało się, iż brakuje świadectwa energetycznego. Notariusz odmówił podpisania dokumentów. Pan Krzysztof musiał w ekspresowym tempie znaleźć certyfikowanego audytora, zapłacić 800 złotych za świadectwo i przełożyć termin transakcji o dwa tygodnie. Kupiec stracił cierpliwość i wycofał się z zakupu – mieszkanie wróciło na rynek, a Pan Krzysztof stracił trzy miesiące i musiał obniżyć cenę o 20 tysięcy złotych, żeby znaleźć nowego nabywcę.
Praktyczne działania, które musisz podjąć:
- Sprawdź, czy masz świadectwo – jeżeli kupiłeś nieruchomość po 2009 roku, poprzedni właściciel powinien był ci je przekazać
- Jeśli nie masz dokumentu – znajdź certyfikowanego audytora energetycznego na liście Ministerstwa Rozwoju
- Zamów audyt – koszt: około 500-1000 złotych w zależności od wielkości nieruchomości
- Otrzymaj świadectwo – audytor przygotuje dokument w ciągu kilku dni
- Przekaż dokument kupującemu/najemcy – najpóźniej w dniu podpisania umowy
Pamiętaj: świadectwo jest ważne przez 10 lat. jeżeli masz stary dokument sprzed 2015 roku, sprawdź datę ważności – możliwe, iż już wygasł i potrzebujesz nowego.
Kiedy świadectwo jest obowiązkowe?
Świadectwo charakterystyki energetycznej to oficjalny dokument określający energochłonność budynku lub mieszkania. Pokazuje, ile energii potrzeba na ogrzewanie, wentylację i ciepłą wodę, co pozwala oszacować przyszłe koszty eksploatacji.
Dokument jest prawnie wymagany w trzech kluczowych sytuacjach:
1. Sprzedaż nieruchomości Obowiązkowo trzeba go mieć podczas sprzedaży mieszkania, domu lub lokalu użytkowego. Należy przekazać go nabywcy najpóźniej w dniu podpisania aktu notarialnego. Notariusz może odmówić sporządzenia aktu, jeżeli świadectwo nie zostanie przedstawione.
2. Wynajem nieruchomości Certyfikat musi być udostępniony najemcy przed podpisaniem umowy najmu. Dotyczy to zarówno wynajmu długoterminowego (umowa na rok czy dłużej), jak i wynajmu krótkoterminowego przez platformy typu Airbnb, Booking.com czy OLX. Właściciele lokali wynajmowanych turystom często o tym zapominają – i płacą za to grzywnami podczas kontroli.
3. Oddawanie do użytku nowego budynku Świadectwo jest niezbędne przy odbiorze nowo wybudowanego domu lub budynku. Inwestor musi je przedstawić inspektorowi nadzoru budowlanego, aby mógł nastąpić formalny odbiór obiektu. Bez świadectwa budynek nie otrzyma pozwolenia na użytkowanie.
Kto może wystawić świadectwo i ile to kosztuje?
Świadectwo energetyczne nie jest zwykłym formularzem do wypełnienia. Może je wystawić wyłącznie certyfikowany audytor energetyczny wpisany na oficjalną listę prowadzoną przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
Jak wygląda proces wystawiania świadectwa?
Audytor przeprowadza wizję lokalną w nieruchomości. Ocenia parametry budynku, takie jak:
- Grubość i jakość izolacji ścian, dachu i podłóg
- System ogrzewania (piec gazowy, pompa ciepła, piece na paliwo stałe)
- System wentylacji (grawitacyjna, mechaniczna z rekuperacją)
- Rodzaj okien i drzwi (liczba szyb, szczelność)
- Źródło ciepłej wody użytkowej
Na podstawie tych danych specjalista wykonuje obliczenia określające wskaźnik rocznego zużycia energii pierwotnej, wyrażany w kWh na metr kwadratowy rocznie. Wynik ten przekłada się na klasę energetyczną od A (najbardziej efektywna, najniższe rachunki) do G (najmniej efektywna, najwyższe koszty ogrzewania).
Co zawiera świadectwo?
Dokument obejmuje:
- Klasę energetyczną budynku (A, B, C, D, E, F lub G)
- Szacunkowe roczne zużycie energii w kWh
- Orientacyjne koszty ogrzewania i ciepłej wody
- Praktyczne zalecenia modernizacyjne (np. wymiana okien, docieplenie dachu, montaż pompy ciepła)
- Informacje o źródłach energii odnawialnej (jeśli są zainstalowane)
Zalecenia modernizacyjne to szczególnie cenny element – pokazują, jakie inwestycje mogą obniżyć rachunki za energię i podnieść wartość nieruchomości na rynku.
Ile kosztuje wystawienie świadectwa?
Ceny zależą od wielkości i typu nieruchomości:
- Mieszkanie w bloku: 400-700 złotych
- Dom jednorodzinny: 600-1000 złotych
- Budynek wielorodzinny lub użytkowy: od 1500 złotych wzwyż
Świadectwo jest ważne przez 10 lat od daty wystawienia.
Kary za brak świadectwa – choćby 5 tysięcy złotych mandatu
Brak świadectwa energetycznego wiąże się z konkretnymi i dotkliwymi sankcjami finansowymi wprowadzonymi przez Inspekcję Nadzoru Budowlanego oraz przepisy dotyczące charakterystyki energetycznej budynków.
Mandat karny do 5 tysięcy złotych
W 2025 roku za sprzedaż lub wynajem nieruchomości bez świadectwa charakterystyki energetycznej grozi mandat w wysokości do 5 tysięcy złotych. Kara może zostać nałożona zarówno na osobę fizyczną (właściciela prywatnego), jak i na firmę (deweloper, agencja nieruchomości).
Kontrole przeprowadza Inspekcja Nadzoru Budowlanego, która może działać na podstawie zawiadomienia kupującego, najemcy lub z urzędu. W praktyce najczęściej do wykrycia dochodzi, gdy:
- Kupujący zgłasza się do inspektoratu po transakcji, skarżąc się na brak dokumentu
- Najemca zawiadamia urząd o wynajmie bez świadectwa
- Inspekcja przeprowadza kontrolę w ramach kampanii edukacyjno-kontrolnych
Wstrzymanie odbioru budynku
W przypadku nowych budynków nadzór budowlany może wstrzymać ich odbiór do czasu przedstawienia certyfikatu. Oznacza to, iż inwestor nie może wprowadzić się do własnego domu ani sprzedać lokali, dopóki nie dostarczy świadectwa. Dodatkowo grozi mu grzywna do 5 tysięcy złotych za próbę oddania budynku do użytku bez wymaganego dokumentu.
Odpowiedzialność karna za podrobienie dokumentu
Poważne konsekwencje czekają na tych, którzy posługują się dokumentem nieprawdziwym lub wystawionym przez osobę bez uprawnień. To nie tylko wykroczenie z karą do 5 tysięcy złotych, ale w skrajnych przypadkach choćby odpowiedzialność karna za posługiwanie się podrobionymi dokumentami lub wyłudzenie podpisu na umowie notarialnej.
Prawo kupującego/najemcy do wypowiedzenia umowy
Brak świadectwa daje drugiej stronie umowy podstawy prawne do jej wypowiedzenia lub żądania obniżenia ceny. Kupujący może argumentować, iż otrzymał niepełną informację o kosztach utrzymania nieruchomości i został wprowadzony w błąd. Sądy przyznają rację nabywcom, którzy żądają:
- Rozwiązania umowy i zwrotu wpłaconej kwoty
- Obniżenia ceny zakupu (nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych)
- Odszkodowania za straty wynikające z braku informacji o energochłonności
Podobnie najemca może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym i żądać zwrotu części czynszu, jeżeli nie otrzymał świadectwa przed podpisaniem kontraktu.
Dlaczego kontrole w 2025 roku są bardziej rygorystyczne?
W ostatnich latach Inspekcja Nadzoru Budowlanego oraz Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zintensyfikowały działania kontrolne w zakresie świadectw charakterystyki energetycznej. Powody są dwa: rosnąca świadomość kupujących i najemców oraz implementacja unijnych dyrektyw dotyczących efektywności energetycznej budynków.
Kupujący i najemcy coraz częściej zgłaszają brak świadectwa do odpowiednich urzędów. Wiedza o obowiązku posiadania tego dokumentu rozpowszechniła się dzięki kampaniom edukacyjnym i informacjom w mediach. Konsumenci zdają sobie sprawę, iż mają prawo do pełnej informacji o energochłonności nieruchomości przed podjęciem decyzji zakupowej.
Unia Europejska wymusza na Polsce pełne wdrożenie przepisów dotyczących certyfikacji energetycznej. Brak skutecznego egzekwowania obowiązku posiadania świadectw może skutkować sankcjami dla kraju ze strony Komisji Europejskiej. Dlatego polskie instytucje nadzorcze zostały zobowiązane do regularnych kontroli i nakładania kar na właścicieli, którzy ignorują przepisy.
Jeśli planujesz sprzedać lub wynająć nieruchomość, nie ryzykuj – zamów świadectwo charakterystyki energetycznej już teraz. Koszt 500-1000 złotych to nic w porównaniu z mandatem 5 tysięcy złotych, unieważnioną transakcją i stratą dziesiątek tysięcy złotych na obniżonej cenie sprzedaży. Sprawdź listę certyfikowanych audytorów na stronie Ministerstwa Rozwoju i załatw formalności, zanim będzie za późno.
