Koniec z 'ceną do uzgodnienia’. Od 11 lipca deweloperzy muszą pokazać wszystko!

Era tajemniczych ofert i cen ukrywanych aż do ostatniej chwili na rynku nieruchomości dobiega końca. Od 11 lipca 2025 roku wchodzi w życie rewolucyjna ustawa, która na zawsze zmieni zasady gry. Deweloperzy zostaną zmuszeni do pełnej transparentności i publikowania dokładnych cen wszystkich oferowanych lokali bezpośrednio na swoich stronach internetowych. To przełom dla tysięcy Polaków poszukujących własnego mieszkania, którzy nie będą już musieli dzwonić, wysyłać zapytań czy umawiać się na spotkania, aby poznać kluczową informację – ile naprawdę kosztuje nieruchomość.

Nowe przepisy, będące nowelizacją ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, mają na celu ukrócenie praktyk, które przez lata frustrowały kupujących i stawiały ich w nierównej pozycji negocjacyjnej. Koniec z ogłoszeniami opatrzonymi enigmatycznym dopiskiem „cena do uzgodnienia”. Teraz każda oferta będzie musiała zawierać konkretne i pełne dane finansowe, co ma zwiększyć zaufanie i bezpieczeństwo transakcji na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Polsce.

Co dokładnie muszą ujawnić deweloperzy? Nowe obowiązki krok po kroku

Nowe prawo nie pozostawia miejsca na niedomówienia i bardzo precyzyjnie określa, jakie informacje cenowe muszą znaleźć się na stronie internetowej dewelopera. Obowiązek informacyjny jest szeroki i ma zapewnić potencjalnemu nabywcy pełen obraz kosztów związanych z zakupem. To fundamentalna zmiana, która przenosi ciężar transparentności w całości na sprzedającego.

Zgodnie z ustawą, każdy deweloper będzie musiał publicznie udostępnić:

• Cenę za metr kwadratowy powierzchni użytkowej każdego oferowanego mieszkania lub domu jednorodzinnego.
• Cenę każdego pomieszczenia przynależnego, takiego jak komórka lokatorska, boks rowerowy czy strych. Nie będzie już można ukrywać tych kosztów w cenie łącznej.
• Koszt nabycia miejsca postojowego, niezależnie od jego rodzaju (naziemne, w hali garażowej).
• Wszystkie inne dodatkowe koszty, które nabywca jest zobowiązany ponieść na rzecz dewelopera w związku z zawarciem umowy.

Wprowadzenie tak szczegółowych wymagań oznacza, iż klient od razu pozna pełną strukturę ceny. Ułatwi to nie tylko porównywanie ofert między różnymi inwestycjami, ale także precyzyjne planowanie budżetu. Deweloperzy nie będą mogli już stosować taktyki „dosprzedawania” obowiązkowych elementów w trakcie negocjacji, zaskakując klienta dodatkowymi, wcześniej nieujawnionymi opłatami.

Okres przejściowy dla starych inwestycji. Kto ma więcej czasu?

Choć rewolucja cenowa startuje 11 lipca 2025 roku, ustawodawca przewidział pewną elastyczność dla firm, które już prowadzą sprzedaż. Deweloperzy, którzy rozpoczęli oferowanie mieszkań w ramach danego przedsięwzięcia przed wejściem w życie ustawy, otrzymali dodatkowy czas na dostosowanie się do nowych, rygorystycznych wymogów.

Te firmy będą miały dwa miesiące na wdrożenie zmian. Ostateczny termin na opublikowanie pełnych cenników na ich stronach internetowych upływa 11 września 2025 roku. Ten okres przejściowy ma pozwolić na spokojne przygotowanie systemów informatycznych, zaktualizowanie witryn oraz przeszkolenie personelu. To ważna informacja dla osób, które obserwują inwestycje będące już w sprzedaży – ceny na tych osiedlach mogą pojawić się z niewielkim opóźnieniem.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w przypadku wszystkich nowych projektów. Każda inwestycja, której sprzedaż rozpocznie się 11 lipca 2025 roku lub później, musi spełniać wymogi ustawy od pierwszego dnia. Oznacza to, iż deweloper będzie zobowiązany do publikacji cen już w momencie startu sprzedaży, a w przypadku prowadzenia przedsprzedaży – choćby przed zawarciem pierwszej umowy rezerwacyjnej.

Ceny aktualizowane na bieżąco i publiczny rejestr. Pełna transparentność

Nowe przepisy to nie tylko jednorazowy obowiązek publikacji cennika. Ustawa wprowadza mechanizmy, które mają zapewnić stałą aktualność i dostępność danych. Deweloperzy będą zobowiązani do aktualizowania informacji o cenach niezwłocznie, z dniem, w którym nastąpiła jakakolwiek zmiana. Koniec z sytuacjami, gdy cena na stronie internetowej jest nieaktualna, a o podwyżce klient dowiaduje się dopiero w biurze sprzedaży.

Co więcej, ustawa wprowadza rewolucyjne narzędzie kontroli i analizy rynku. Wszystkie dane cenowe publikowane przez deweloperów będą automatycznie agregowane i przekazywane do rządowego serwisu dane.gov.pl. W praktyce oznacza to stworzenie ogólnodostępnej, centralnej bazy danych o cenach ofertowych nieruchomości w Polsce. To potężne narzędzie nie tylko dla kupujących, ale również dla analityków rynku, urbanistów i instytucji państwowych.

Prawo jasno precyzuje także, gdzie informacje muszą być dostępne. Deweloper nie będzie mógł ograniczyć się do zamieszczania cen wyłącznie na zewnętrznych portalach ogłoszeniowych. Każdy inwestor musi posiadać własną stronę internetową (lub zarządzaną przez siebie podstronę projektu) i to na niej, w łatwo dostępnym dla użytkownika miejscu, prezentować pełne cenniki. To gwarancja, iż źródło informacji będzie zawsze autorytatywne i bezpośrednie.

Jak zmiana wpłynie na rynek i ceny mieszkań w Polsce?

Eksperci są zgodni, iż obowiązek jawności cen to jedna z najważniejszych zmian regulacyjnych na rynku nieruchomości od lat. Jej konsekwencje odczują zarówno kupujący, jak i sami deweloperzy. Przede wszystkim, znacząco wzrośnie transparentność rynku. Klienci zyskają potężne narzędzie do łatwego i szybkiego porównywania ofert, co powinno prowadzić do bardziej świadomych i racjonalnych decyzji zakupowych.

Dla deweloperów oznacza to konieczność przemyślenia dotychczasowych strategii cenowych. Wiedząc, iż ich cenniki będą publicznie dostępne i łatwe do porównania z konkurencją, firmy mogą być zmuszone do bardziej realistycznego wyceniania nieruchomości. Zniknie pole do sztucznego zawyżania cen w celu stworzenia iluzji przestrzeni do negocjacji. Konkurencja między deweloperami przeniesie się w większym stopniu na płaszczyznę realnej wartości, lokalizacji i jakości, a nie umiejętności marketingowych ukrywających faktyczne koszty.

Choć ustawa nie wpłynie bezpośrednio na obniżkę cen, może ograniczyć ich nieuzasadniony wzrost i ustabilizować rynek. Dla kupujących to początek nowej ery – ery, w której informacja jest dostępna dla wszystkich, a proces zakupu mieszkania staje się bardziej przewidywalny i sprawiedliwy. Data 11 lipca 2025 roku z pewnością zapisze się jako kamień milowy w historii polskiego rynku mieszkaniowego.