1 godzina temu
30 czerwca 2026 roku to data, która zmieni wartość setek tysięcy działek w całej Polsce. Właściciele, którzy kupili grunty pod budowę, mogą stracić choćby 70 procent zainwestowanych pieniędzy. Nie przez kryzys, nie przez inflację. Przez reformę planowania przestrzennego, o której większość ludzi nigdy nie słyszała.
Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce
Kiedy Marcin i Agnieszka z Poznania kupowali w 2021 roku działkę za 240 tysięcy złotych, mieli jasny plan. Dwa lata oszczędzania na wkład własny, trzy lata budowy, przeprowadzka przed czterdziestką. Działka leżała na przedmieściach, w spokojnej okolicy, z dostępem do drogi gminnej, z wodą i prądem na działce. Wszystko zgodnie z prawem, wszystko sprawdzone przez notariusza. Teraz, pod koniec 2025 roku, rzeczoznawca wycenił ich działkę na 80 tysięcy złotych. Strata 160 tysięcy złotych w ciągu czterech lat. Co się stało? Ich działka znajduje się 180 metrów od najbliższego budynku mieszkalnego. Za siedem miesięcy ta odległość zadecyduje o tym, iż nigdy nie dostaną pozwolenia na budowę.
Takich historii będą tysiące. Reforma planowania przestrzennego, którą wprowadzono we wrześniu 2023 roku, zmienia fundamentalne zasady dotyczące tego, gdzie można budować w Polsce. A problem polega na tym, iż bardzo kilka osób zdaje sobie z tego sprawę. choćby ci, którzy słyszeli o planach ogólnych gmin, często nie rozumieją, jak dramatyczne mogą być konsekwencje dla wartości ich działek. Zostało siedem miesięcy do punktu krytycznego, a zegar tyka bezlitośnie.
Reforma, która miała być ratunkiem, stała się zagrożeniem
Historia tej reformy sięga jeszcze czasów przed pandemią, kiedy rząd zdecydował się na fundamentalną przebudowę systemu planowania przestrzennego w Polsce. Ministerstwo Rozwoju i Technologii argumentowało, iż dotychczasowy model prowadzi do chaosu urbanistycznego i rozlewania się miast. Faktycznie miało rację – Polska od lat ma jeden z najniższych wskaźników pokrycia planami miejscowymi w Europie. Mniej niż jedna trzecia terytorium kraju była objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, co oznaczało, iż większość inwestycji realizowana była na podstawie indywidualnych decyzji o warunkach zabudowy, wydawanych według zasad, które faktycznie prowadziły do chaotycznego rozwoju przestrzeni.
Ustawa z 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym miała ten problem rozwiązać. Wprowadzono nowy dokument, który dotychczas nie istniał w polskim systemie prawnym – plan ogólny gminy. Ma on zastąpić dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ale z fundamentalną różnicą. Studium było dokumentem wiążącym tylko wewnętrznie dla organów gminy, nie miało mocy prawnej wobec właścicieli nieruchomości. Plan ogólny to akt prawa miejscowego, który będzie bezpośrednio wpływał na możliwości zabudowy każdej działki w gminie.
Teoretycznie brzmiało to sensownie. Gminy będą miały jasne, prawnie wiążące dokumenty określające, gdzie można budować, gdzie trzeba chronić przyrodę, gdzie rozwijać infrastrukturę. Skończy się chaos, nastanie ład przestrzenny, Polska dogoni cywilizowane kraje europejskie. Problem w tym, iż między teorią a praktyką jest przepaść szeroka jak rozdział między zamierzeniami ustawodawcy a rzeczywistością polskich gmin.
Pierwotnie gminy miały uchwalić plany ogólne do 31 grudnia 2025 roku. Już na etapie prac legislacyjnych samorządy ostrzegały, iż termin jest nierealistyczny. Wiceprezydent Gdańska Piotr Grzelak, który przewodniczy zespołowi do spraw infrastruktury w Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego, mówił wprost: w Gdańsku opracowanie choćby małego planu miejscowego trwa trzy lata, w Warszawie średnio sześć lat. A teraz wszystkie gminy w Polsce miały przygotować kompleksowy plan dla całego swojego terytorium w ciągu dwóch lat. Wójt gminy Pawonków, Joanna Wons-Kleta, pytała retorycznie: studium uwarunkowań uchwalaliśmy od 2012 do 2017 roku, trwało to pięć lat, a teraz mamy to zrobić w dwa lata? I to wszystkie gminy w Polsce na raz? Skąd mamy wziąć tylu urbanistów?
Rząd ostatecznie ustąpił częściowo. W kwietniu 2025 roku prezydent Andrzej Duda podpisał nowelizację ustawy, która przesunęła termin o pół roku, na 30 czerwca 2026 roku. To miało być ustępstwo dające gminom oddech. W praktyce okazało się za mało, za późno.
Jak wygląda sytuacja siedem miesięcy przed terminem
Stan przygotowań gmin do wprowadzenia planów ogólnych jest katastrofalny. Według oficjalnych danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii z początku roku 2025, do końca stycznia 2025 roku prawie 75 procent gmin zgłosiło zbiór danych przestrzennych dla planu ogólnego do ewidencji Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii. Na pierwszy rzut oka liczba wygląda optymistycznie – trzy czwarte gmin przystąpiło do prac. Problem pojawia się, gdy spojrzymy na to, co naprawdę oznacza „przystąpienie do prac”.
Według danych z jesieni 2025 roku, zaledwie 4 gminy w całej Polsce faktycznie uchwaliły plan ogólny. Cztery na 2479 gmin. To oznacza 0,16 procenta. Około 120 gmin opublikowało projekty planów i prowadziło konsultacje społeczne, co stanowi około 5 procent wszystkich samorządów. Pozostałe 95 procent gmin znajduje się na różnych etapach prac – od zbierania danych wyjściowych, przez wybór wykonawcy, po wstępne projekty, które nie ujrzały jeszcze światła dziennego w postaci publicznych konsultacji.
Co to oznacza w praktyce? Że zdecydowana większość gmin nie zdąży uchwalić planów ogólnych do 30 czerwca 2026 roku. Eksperci szacują, iż w najlepszym przypadku może to być 30-40 procent gmin, w pesymistycznym scenariuszu zaledwie 15-20 procent. A przecież w Krajowym Planie Odbudowy zapisano, iż 80 procent gmin powinno mieć plany gotowe do końca 2025 roku. Ten wskaźnik został później złagodzony w rozmowach z Komisją Europejską, ale sama skala rozbieżności między założeniami a rzeczywistością pokazuje, jak bardzo ustawodawca nie docenił złożoności problemu.
Wiceminister rozwoju i technologii Waldemar Sługocki jeszcze w połowie 2024 roku deklarował optymizm, mówiąc iż osobiście rozmawia z wieloma wójtami i burmistrzami i widzi dużą determinację. Dodawał, iż w jego ocenie wskaźnik 80 procent zostanie osiągnięty do końca 2025 roku. Rzeczywistość brutalnie zweryfikowała te przewidywania. Jesienią 2025 roku stało się jasne, iż większość gmin nie zdąży. Co więcej – choćby przedłużenie terminu do połowy 2026 roku nie zmieni fundamentalnie sytuacji dla setek samorządów.
Przykład gminy Włodawa, jednej z pierwszych w Polsce, która rozpoczęła prace nad planem ogólnym, pokazuje skalę wyzwania. O przystąpieniu do prac informowała już w kwietniu 2024 roku. Projekt opublikowała pięć miesięcy później, we wrześniu 2024. Konsultacje społeczne zakończyła dopiero w maju 2025 roku. Prace trwały ponad rok, a gmina wciąż była na końcowych etapach procedury. jeżeli jedna z najszybszych i najbardziej zdeterminowanych gmin w Polsce potrzebuje ponad roku, to co z setkami gmin, które dopiero zaczynają lub jeszcze choćby nie rozpoczęły procedury?
Dlaczego gminy nie nadążają
Głównych przyczyn opóźnień jest kilka, i wszystkie się na siebie nakładają, tworząc efekt kuli śniegowej. Pierwszą i podstawową jest niedobór wykwalifikowanych urbanistów na polskim rynku. Reforma zakładała, iż w ciągu dwóch lat ponad 2 i pół tysiąca gmin jednocześnie zamówi usługi opracowania planów ogólnych. Problem w tym, iż w Polsce jest kilkaset firm urbanistycznych i może kilka tysięcy urbanistów mogących wykonywać takie prace. Zapotrzebowanie gwałtownie przekroczyło podaż, co doprowadziło do wydłużenia terminów i wzrostu cen.
Dla małych gmin wiejskich, które nie mają własnych urbanistów w strukturach urzędu, zlecenie opracowania planu firmie zewnętrznej to wydatek rzędu 100-300 tysięcy złotych. To ogromna kwota dla budżetu liczącego kilka milionów złotych rocznie. Do tego dochodzi konieczność przeprowadzenia procedury przetargowej, która sama w sobie zabiera 2-3 miesiące. Po wyłonieniu wykonawcy następuje etap zbierania danych, analiz urbanistycznych, przygotowania projektu, co zajmuje kolejne 6-9 miesięcy. Następnie konsultacje społeczne, które zgodnie z nowymi przepisami muszą trwać minimum 3 tygodnie, ale w praktyce ciągną się znacznie dłużej, bo mieszkańcy zgłaszają uwagi, trzeba je rozpatrzyć, często poprawić projekt, przeprowadzić ponowne konsultacje. Na końcu głosowanie w radzie gminy i publikacja w dzienniku urzędowym. Cały proces, przy zachowaniu należytej staranności, zajmuje co najmniej 18-24 miesiące.
Drugim problemem jest brak pełnych przepisów wykonawczych. Przez długi czas nie było kluczowego rozporządzenia w sprawie sposobu wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym. To rozporządzenie miało określać konkretne kryteria, według których gminy mogą wyznaczać tereny, gdzie dopuszczalna będzie zabudowa. Bez tego dokumentu gminy działały w próżni prawnej, nie mając pewności, czy ich ustalenia będą zgodne z finalnymi wymogami. Rozporządzenie zostało ostatecznie przyjęte, ale z dużym opóźnieniem, co spowolniło prace w wielu samorządach.
Trzecim czynnikiem są konsultacje społeczne, które w przypadku planów ogólnych mają znacznie większy zasięg niż przy tradycyjnych planach miejscowych. Plan ogólny obejmuje całą gminę, co oznacza, iż każdy mieszkaniec, właściciel nieruchomości, przedsiębiorca może zgłosić uwagi. W dużych gminach to setki, a czasem tysiące zgłoszeń. Każde trzeba rozpatrzyć, ustosunkować się, często trzeba zmieniać projekt. To nie tylko kwestia czasochłonności, ale też potencjalnych konfliktów społecznych. Wyznaczenie konkretnych terenów jako niedostępnych dla zabudowy nieuchronnie wywołuje protesty właścicieli, którzy nagle dowiadują się, iż ich działka może stracić wartość.
Czwartym problemem jest konieczność powiązania planu ogólnego ze strategią rozwoju gminy. Zgodnie z przepisami, ustalenia planów ogólnych mają uwzględniać kierunki rozwoju określone w strategii rozwoju. Problem w tym, iż wiele gmin albo nie ma aktualnej strategii, albo ich strategie są przestarzałe i wymagają aktualizacji. A aktualizacja strategii to kolejna czasochłonna i kosztowna procedura, która musi poprzedzać finalny plan ogólny.
Co się stanie 1 lipca 2026 roku w gminach bez planu
Konsekwencje braku planu ogólnego po 30 czerwca 2026 roku będą dramatyczne. W gminach, które nie zdążą uchwalić planu, nastąpi całkowite zamrożenie możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy. To oznacza paraliż inwestycyjny. Nie będzie można rozpocząć budowy domu jednorodzinnego, nie będzie można wybudować szkoły, przedszkola, szpitala, zakładu produkcyjnego. Każda inwestycja wymagająca decyzji o warunkach zabudowy zostanie zablokowana do momentu, aż gmina uchwali plan ogólny.
Gminy nie będą mogły również uchwalać nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, bo te muszą być zgodne z planem ogólnym. Cała polityka przestrzenna gminy zostanie sparaliżowana. Dla mieszkańców będzie to oznaczało niemożność realizacji planów życiowych związanych z budową domu. Dla przedsiębiorców – niemożność rozwijania działalności, budowy nowych hal produkcyjnych, magazynów, punktów usługowych. Dla gminy – niemożność realizacji inwestycji publicznych i rozwoju infrastruktury.
Za każdy dzień opóźnienia w wydaniu decyzji o warunkach zabudowy gmina płaci karę 500 złotych. W momencie, gdy gmina nie będzie mogła w ogóle wydawać takich decyzji, kary będą się kumulować. W małej gminie pod Wrocławiem już jesienią 2025 roku kary przekroczyły 50 tysięcy złotych za jeden miesiąc opóźnień. To pieniądze, które powinny pójść na drogi, szkoły, przedszkola, a idą do budżetu państwa jako sankcja. Po 1 lipca 2026 roku w gminach bez planu ta sytuacja się dramatycznie pogorszy.
Właściciele działek, którzy nie uzyskali decyzji o warunkach zabudowy przed 30 czerwca 2026 roku, mogą składać pozwy o odszkodowanie przeciwko gminie za bezczynność. jeżeli udowodnią, iż gmina celowo opóźniała procedury lub nie podjęła wystarczających działań, aby zdążyć z planem ogólnym, mogą ubiegać się o rekompensatę. To kolejne obciążenie finansowe dla samorządów, które i tak borykają się z rosnącymi kosztami.
Obszar uzupełnienia zabudowy: klucz do wszystkiego
Nawet jeżeli gmina zdąży uchwalić plan ogólny przed terminem, to nie oznacza automatycznie, iż każda działka zachowa możliwość zabudowy. Nowe przepisy wprowadzają bardzo konkretne ograniczenie, które radykalnie zmienia zasady gry – decyzje o warunkach zabudowy będzie można wydawać tylko dla obszarów uzupełnienia zabudowy wyznaczonych w planie ogólnym.
Co to oznacza w praktyce? Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii, obszar uzupełnienia można wyznaczyć tylko tam, gdzie znajduje się co najmniej 5 budynków, a każdy z nich jest w odległości nie większej niż 100 metrów od innego budynku. jeżeli którykolwiek budynek stoi dalej niż 100 metrów od pozostałych, cała działka odpada z możliwości zabudowy. To fundamentalna zmiana filozofii planowania. Dotychczas kryterium było luźniejsze – wystarczyło, iż w sąsiedztwie była jakaś zabudowa. Teraz wymagania są sztywne, matematyczne, niepodlegające interpretacji.
Przykład: działka leży na obrzeżach wsi. W promieniu 300 metrów są trzy budynki mieszkalne. Pierwszy stoi 80 metrów od działki, drugi 150 metrów od pierwszego, trzeci 90 metrów od drugiego. Czy ta działka może być objęta obszarem uzupełnienia zabudowy? Nie, bo drugi budynek stoi dalej niż 100 metrów od pierwszego, więc nie spełnia kryterium. Działka, która dziś bez problemu dostałaby decyzję o warunkach zabudowy, za kilka miesięcy może stać się praktycznie niezabudowalna.
To nie tylko kwestia odległości między budynkami. Nowe przepisy wprowadzają także wymogi dotyczące dostępności infrastruktury społecznej. Każda działka objęta obszarem uzupełnienia musi spełniać konkretne standardy odległości od infrastruktury publicznej: maksymalnie 1500 metrów od przystanku komunikacji publicznej, maksymalnie 1500 metrów od szkoły podstawowej, maksymalnie 1000 metrów od terenu zieleni o powierzchni co najmniej 3 hektary, maksymalnie 3000 metrów od terenu zieleni o powierzchni co najmniej 20 hektarów.
Co ważne, odległości te są mierzone jako trasa piesza od granicy działki, nie w linii prostej. To oznacza, iż jeżeli między działką a przystankiem autobusowym jest rzeka bez mostu w pobliżu, to faktyczna trasa może być znacznie dłuższa niż odległość w linii prostej. Gminy mogą zwiększać te odległości, ale nie mogą ich zmniejszać. W praktyce oznacza to, iż działka położona 1600 metrów od przystanku autobusowego, choćby jeżeli znajduje się w idealnym obszarze uzupełnienia zabudowy według kryterium budynków, może nie otrzymać decyzji o warunkach zabudowy.
Ministerstwo tłumaczy to walką z tworzeniem izolowanych osiedli sypialnianych, odciętych od podstawowej infrastruktury. Celem jest zapewnienie, iż nowa zabudowa powstaje tam, gdzie ludzie mają dostęp do szkół, przychodni, sklepów, komunikacji publicznej. Teoretycznie to rozsądne podejście. Problem w tym, iż tysiące Polaków kupiło działki właśnie w takich miejscach, które teraz mogą zostać wykluczone z zabudowy. Działki, które w momencie zakupu były zgodnie z prawem budowlane i można było na nie uzyskać warunki zabudowy.
Skala potencjalnych strat
Różnica w wartości między działką budowlaną a działką rolną lub rekreacyjną to często kilkaset procent. Dane z rynku nieruchomości z jesieni 2025 roku pokazują skalę potencjalnych strat. Działka tysiąc metrów kwadratowych w dobrej lokalizacji pod Warszawą z możliwością zabudowy kosztuje 180-250 tysięcy złotych. Ta sama działka bez możliwości budowy to wartość 30-50 tysięcy złotych. Strata od 130 do 200 tysięcy złotych, czyli od 65 do 80 procent wartości.
Pod Krakowem działka 1500 metrów kwadratowych z warunkami zabudowy to koszt 220-300 tysięcy złotych. Bez możliwości budowy ta sama działka jest warta 40-60 tysięcy złotych. Potencjalna strata to 160-240 tysięcy złotych. Pod Wrocławiem działka 2000 metrów kwadratowych z warunkami zabudowy kosztuje 200-280 tysięcy złotych. Bez możliwości budowy wartość spada do 35-55 tysięcy złotych. Strata sięga 145-225 tysięcy złotych.
To nie są abstrakcyjne liczby. To realne oszczędności życia setek tysięcy polskich rodzin. Ludzie, którzy przez lata odkładali pieniądze, wzięli kredyty, kupili działki pod przyszłą budowę domu, nagle mogą się dowiedzieć, iż ich inwestycja straciła większość wartości. Nie przez kryzys finansowy, nie przez inflację, nie przez błąd w ocenie rynku. Przez zmianę przepisów, o której większość z nich nie miała pojęcia w momencie zakupu działki.
Teoretycznie właściciel działki może spróbować szczęścia z planem miejscowym. Gmina może uchwalić plan zagospodarowania przestrzennego pozwalający na zabudowę konkretnej działki. Ale to proces trwający 2-3 lata, kosztowny i niepewny. Właściciel działki nie ma prawnego instrumentu, który zmusiłby gminę do rozpoczęcia procedury uchwalania planu miejscowego. Gmina może odmówić, argumentując to innymi priorytetami lub niezgodnością z planem ogólnym. A choćby jeżeli gmina rozpocznie procedurę, to w toku konsultacji społecznych plan może być zmieniony w sposób niekorzystny dla właściciela działki. Na dodatek cały proces kosztuje – opracowanie projektu planu miejscowego to wydatek od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych, w zależności od wielkości obszaru.
Lawina wniosków i chaos w urzędach
Gdy stało się jasne, iż od 1 lipca 2026 roku zasady gry się zmienią, rozpoczęła się prawdziwa lawina wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Właściciele działek, którzy planowali budowę za kilka lub kilkanaście lat, nagle zrozumieli, iż jeżeli nie złożą wniosku teraz, mogą w ogóle stracić możliwość budowy. Deweloperzy masowo składają wnioski dla wszystkich swoich działek, zabezpieczając sobie prawo do realizacji inwestycji na kolejne lata.
Skutki dla administracji lokalnej są katastrofalne. Burmistrz jednej z podpoznańskich gmin opisywał sytuację jesienią 2025 roku: urząd ma 12 urbanistów, w normalnym roku rozpatrują około 400 wniosków o warunki zabudowy, do końca września 2025 roku otrzymali już ponad 800 wniosków. Zatrudnili 5 dodatkowych osób na umowy zlecenia, zlecili część prac firmie zewnętrznej za 180 tysięcy złotych. I przez cały czas są 3 miesiące w tyle z terminami realizacji.
Terminy rozpatrywania spraw wydłużają się dramatycznie. W niektórych gminach wniosek złożony w październiku 2025 roku może zostać rozpatrzony dopiero w marcu lub kwietniu 2026. To oznacza ryzyko, iż decyzja nie uprawomocni się przed 30 czerwca 2026 roku, a wtedy jej wartość prawna będzie ograniczona. Zgodnie z przepisami przejściowymi, decyzje o warunkach zabudowy będą ważne bezterminowo tylko wtedy, gdy uprawomocnią się przed 1 lipca 2026 roku. Decyzje wydane po tej dacie będą ważne tylko przez 5 lat, co znacznie ogranicza ich wartość dla długoterminowych planów inwestycyjnych.
Koszt rozpatrzenia jednej decyzji o warunkach zabudowy wzrósł w urzędach do kilkuset złotych, podczas gdy opłata od wnioskodawcy wynosi zaledwie 10 złotych dla osób ze zwolnieniem lub 107 złotych dla pozostałych. Gminy dopłacają do każdej decyzji z własnego budżetu, tracąc pieniądze, które mogłyby przeznaczyć na inne cele. Do tego dochodzą kary za opóźnienia – 500 złotych za każdy dzień zwłoki w wydaniu decyzji. W małej gminie pod Wrocławiem kary przekroczyły już 50 tysięcy złotych za jeden miesiąc jesienią 2025 roku.
Niektóre gminy, zdesperowane skalą problemu, zaczęły stosować nielegalne praktyki. Wrocław jako pierwszy zaczął zawieszać postępowania o wydanie warunków zabudowy, uzasadniając to przystąpieniem do opracowania planu ogólnego. Inne samorządy, głównie z Dolnego Śląska, gwałtownie poszły w ślady stolicy regionu. Władze tłumaczyły, iż nie ma sensu wydawać decyzji, które mogą być niezgodne z przyszłym planem ogólnym.
Problem w tym, iż takie działanie jest bezprawne. Radczyni prawna Agnieszka Grabowska-Toś wyjaśnia: przepisy przejściowe przewidują możliwość prowadzenia postępowań o wydanie warunków zabudowy w okresie do 31 grudnia 2025 roku, a faktycznie do 30 czerwca 2026 roku po nowelizacji. Reforma nie zmieniła kodeksu postępowania administracyjnego w sposób pozwalający na zawieszenie z powodu opracowywania planu ogólnego. Postanowienie o zawieszeniu może być uznane za nieważne, a właściciel działki może je skutecznie zaskarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Gmina, która odmawia przyjęcia wniosku lub zawiesza postępowanie bez podstawy prawnej, naraża się na procesy i odszkodowania.
Deweloperzy i profesjonalni inwestorzy zdążyli
Podczas gdy indywidualni właściciele działek często nie zdają sobie sprawy z nadchodzących zmian, profesjonalni gracze rynku nieruchomości zareagowali znacznie szybciej. Duże firmy deweloperskie rozpoczęły masowe składanie wniosków o warunki zabudowy już w 2024 roku, gdy tylko stało się jasne, iż reforma faktycznie wejdzie w życie i terminy nie zostaną istotnie przesunięte.
Tomasz Kaleta, prezes zarządu średniej wielkości firmy deweloperskiej z Krakowa, opisywał strategię swojej firmy w wywiadzie z początku 2025 roku: w pierwszej połowie 2024 roku złożyli wnioski o warunki zabudowy dla wszystkich swoich projektów planowanych na najbliższe 10 lat. Koszt operacji wyniósł około 300 tysięcy złotych – między geodetami, prawnikami, opłatami urzędowymi. Ale zabezpieczyli sobie możliwość realizacji inwestycji wartych łącznie ponad 200 milionów złotych. Dla firmy był to jeden z najlepszych zwrotów z inwestycji, jaki mogli osiągnąć.
Duzi gracze mają przewagę zasobów – zespoły prawników, którzy śledzą zmiany legislacyjne, urbanistów, którzy znają procedury, finansowe możliwości zlecenia przygotowania dziesiątek wniosków jednocześnie. Indywidualni właściciele działek często dowiadują się o problemie znacznie później, często przez przypadek – ze znajomych, z internetu, z lokalnych mediów. A wtedy zostaje im bardzo mało czasu w reakcję.
To tworzy fundamentalną niesprawiedliwość społeczną. Reforma, która miała wprowadzać ład przestrzenny i ograniczać chaos urbanistyczny, w praktyce faworyzuje dużych graczy, którzy mieli wiedzę i zasoby, by się przygotować. Zwykli ludzie, którzy kupili działkę jako inwestycję na emeryturę lub pod przyszły dom dla dzieci, ponoszą konsekwencje zmian, o których nikt im nie powiedział.
Rynek usług okołoinwestycyjnych nie nadąża
Efektem lawiny wniosków jest przeciążenie nie tylko urzędów, ale całego łańcucha usług związanych z uzyskaniem warunków zabudowy. Geodeci w dużych miastach mają terminy zapchane choćby do lutego-marca 2026 roku. Firma geodezyjnych w Warszawie opisywała sytuację jesienią 2025: normalnie wykonywali 2-3 mapy do warunków zabudowy tygodniowo, od czerwca wykonują 10-12 tygodniowo i przez cały czas mają kolejkę na 3 miesiące do przodu. Podnieśli ceny o 40 procent, żeby trochę ograniczyć napływ zleceń, i przez cały czas nie nadążają. Klienci dzwonią w panice, oferują dopłaty za wykonanie mapy w trybie pilnym.
Kancelarie prawne specjalizujące się w prawie budowlanym też odczuwają boom. Przygotowanie kompletnego wniosku o warunki zabudowy kosztowało rok temu 600-800 złotych. Pod koniec 2025 roku cena wzrosła do 800-1500 złotych. Popyt przewyższa podaż, więc ceny idą w górę. Firmy urbanistyczne, które przygotowują projekty zagospodarowania terenu niezbędne do wniosku, również podniosły stawki i wydłużyły terminy realizacji.
To dodatkowe obciążenie finansowe dla właścicieli działek. Oprócz straty wartości działki, muszą jeszcze ponieść rosnące koszty uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Dla rodziny, która wydała już 150-200 tysięcy złotych na zakup działki, dodatkowe 2-3 tysiące złotych na mapy, projekty i prawników to kolejny cios w domowy budżet.
Banki zaczynają dostrzegać problem
Sektor finansowy również zaczął reagować na zmiany w planowaniu przestrzennym. Niektóre banki udzielające kredytów hipotecznych wprowadziły dodatkowe wymogi dla kredytobiorców kupujących działki pod budowę domu. Doradca kredytowy w jednym z dużych banków opisywał przypadki z końca 2025 roku: klienci chcieli wziąć kredyt na zakup działki, ale bank wycofał się z transakcji po sprawdzeniu, iż na działce może nie być możliwości zabudowy po czerwcu 2026 roku. Bank nie chce finansować zakupu gruntu, który za kilka miesięcy może stracić 70 procent wartości.
Część banków zaczęła wymagać od kredytobiorców przedstawienia decyzji o warunkach zabudowy lub przynajmniej potwierdzenia złożenia wniosku przed końcem 2025 roku. To dodatkowe zabezpieczenie przed ryzykiem, iż wartość zabezpieczenia kredytu drastycznie spadnie w krótkim czasie. Dla kupujących działki oznacza to kolejną przeszkodę – nie dość, iż działka może stracić wartość, to jeszcze trudniej ją sfinansować kredytem.
To kolejny efekt domina reformy. Działki bez warunków zabudowy i bez perspektywy ich uzyskania stają się trudne do sfinansowania kredytem, co z kolei jeszcze bardziej obniża ich wartość rynkową. Kto kupowałby działkę za 150 tysięcy złotych, jeżeli nie może dostać na nią kredytu, nie może na niej budować, a jej realna wartość jako gruntu rolnego to 40 tysięcy złotych?
Co mogą zrobić właściciele działek
Dla właścicieli działek zostało kilka czasu, ale jeszcze nie wszystko stracone. Kluczowa data to 31 grudnia 2025 roku – to ostatni dzień, kiedy można złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na starych zasadach. Wnioski złożone do tej daty będą rozpatrywane według dotychczasowych przepisów, a decyzje wydane i uprawomocnione przed 30 czerwca 2026 roku będą miały charakter bezterminowy.
Pierwszym krokiem jest sprawdzenie statusu planu ogólnego w swojej gminie. Informacje powinny być dostępne na stronie internetowej gminy lub w Biuletynie Informacji Publicznej. Warto zadzwonić do wydziału urbanistyki i zadać konkretne pytania: czy gmina przystąpiła do opracowania planu ogólnego, czy jest już projekt, kiedy planowane jest jego uchwalenie. jeżeli gmina jeszcze nie ma choćby projektu, prawdopodobieństwo, iż zdąży do czerwca 2026, jest bardzo małe.
Drugim krokiem jest ocena, czy działka ma szansę być objęta obszarem uzupełnienia zabudowy. Trzeba zliczyć budynki w promieniu około 200 metrów od działki i sprawdzić, czy jest ich co najmniej 5 w odpowiednich odległościach. jeżeli budynków jest mniej lub stoją zbyt daleko od siebie, to po reformie działka prawdopodobnie nie dostanie warunków zabudowy. Wtedy złożenie wniosku teraz jest absolutnym priorytetem.
Trzecim krokiem jest zebranie niezbędnych dokumentów. Potrzebna będzie mapa geodezyjna z zaznaczeniem granic działki i lokalizacją planowanego budynku, wypis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, ewentualnie zgody sąsiednich właścicieli, jeżeli gmina tego wymaga. Wypis z księgi wieczystej można zamówić online przez system ekw.ms.gov.pl, koszt to 20-30 złotych, czas oczekiwania 2-3 tygodnie. Mapę geodezyjną trzeba zamówić u geodety, co przy obecnym obłożeniu może zająć kilka tygodni.
Czwartym krokiem jest rozważenie pomocy specjalisty. Urbanista lub prawnik zajmujący się prawem budowlanym przygotuje kompletny wniosek za 800-1500 złotych. To sporo pieniędzy, ale zaoszczędzi tygodni czekania na uzupełnienie braków formalnych. Wniosek przygotowany przez profesjonalistę ma znacznie większą szansę przejść przez urząd bez zwrotów i poprawek. W obecnej sytuacji, gdy każdy tydzień zwłoki może być krytyczny, to sensowna inwestycja.
Piątym krokiem jest złożenie wniosku osobiście w urzędzie gminy. Nie warto wysyłać pocztą – lepiej zrobić to osobiście i upewnić się, iż urząd przyjął dokumenty. Trzeba wziąć potwierdzenie złożenia wniosku z datą i pieczątką. To jedyne zabezpieczenie, iż wniosek faktycznie wpłynął przed deadline.
Dla kogo czas ucieka najszybciej
Największe ryzyko ponoszą właściciele działek położonych na obrzeżach zabudowy, daleko od innych budynków. To właśnie te działki najczęściej nie będą spełniały kryteriów obszaru uzupełnienia zabudowy. jeżeli między działką a najbliższym budynkiem mieszkalnym jest więcej niż 100 metrów, szanse na uzyskanie warunków zabudowy po reformie są bliskie zeru.
Drugim zagrożeniem są działki położone daleko od infrastruktury społecznej. jeżeli do najbliższego przystanku autobusowego jest ponad 1500 metrów, do szkoły ponad 1500 metrów, lub do większego terenu zielonego ponad 1000 metrów, działka może nie spełniać standardów urbanistycznych wymaganych w nowych przepisach. choćby jeżeli gmina wyznaczy ją jako obszar uzupełnienia zabudowy, może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy ze względu na niespełnienie wymagań dostępności.
Trzecią grupą ryzyka są właściciele działek w gminach, które jeszcze nie rozpoczęły prac nad planem ogólnym. jeżeli gmina nie ma choćby projektu do konsultacji społecznych, prawdopodobieństwo, iż zdąży uchwalić plan do 30 czerwca 2026 roku, jest minimalne. To oznacza paraliż inwestycyjny po tej dacie, który może potrwać choćby 2-3 lata, do momentu gdy gmina w końcu uchwali plan. W tym czasie właściciel działki nie będzie mógł jej zabudować ani sprzedać za rozsądną cenę.
Czwartą grupą są osoby, które planują dopiero kupić działkę pod budowę domu. Przed zakupem bezwzględnie trzeba sprawdzić, czy sprzedający złożył wniosek o warunki zabudowy i czy jest szansa na pozytywne rozpatrzenie przed czerwcem 2026. Alternatywnie trzeba negocjować znacznie niższą cenę, uwzględniając ryzyko, iż działka może stracić możliwość zabudowy. Kupowanie działki pod budowę bez decyzji o warunkach zabudowy po 30 czerwca 2026 roku to ogromne ryzyko finansowe.
Katastrofa gotówkowa czeka tysiące rodzin
Skala problemu jest trudna do precyzyjnego oszacowania, bo nie ma centralnej ewidencji działek budowlanych bez zabudowy. Szacunki branżowe mówią o setkach tysięcy takich działek w całej Polsce. jeżeli choćby połowa z nich nie spełni nowych kryteriów możliwości zabudowy, mówimy o setkach tysięcy polskich rodzin, które stracą znaczną część oszczędności.
Średnia cena działki budowlanej w Polsce to około 150-200 tysięcy złotych, w zależności od regionu. jeżeli działka straci 60-70 procent wartości, średnia strata na jednej działce wyniesie 90-140 tysięcy złotych. Pomnóżmy to przez 200-300 tysięcy działek potencjalnie zagrożonych utratą możliwości zabudowy. Skumulowana strata dla polskich gospodarstw domowych może sięgnąć 18-42 miliardów złotych. To astronomiczna kwota, znacznie przewyższająca budżet programów rządowych, które miały chronić ludzi przed skutkami reformy.
Dla wielu rodzin działka budowlana była formą oszczędzania na przyszłość. Kupili ją za oszczędności życia, planując budowę domu za kilka lub kilkanaście lat, gdy spłacą dotychczasowy kredyt, dzieci skończą studia, będą mieli więcej pieniędzy. Teraz nagle okazuje się, iż ta inwestycja może być stratą. Nie można jej spieniężyć, bo kto kupi działkę bez możliwości budowy za cenę działki budowlanej? Nie można na niej budować, bo nie ma i nie będzie decyzji o warunkach zabudowy. Pieniądze są zamrożone w aktywach, które straciły większość wartości.
To nie tylko indywidualne tragedie finansowe. To także społeczne napięcie, które będzie narastać w gminach bez planów ogólnych. Właściciele działek będą oskarżać wójtów i burmistrzów o bezczynność. Samorządy będą tłumaczyć się brakiem środków i urbanistów. Ministerstwo będzie powtarzać, iż reforma była konieczna i w dłuższej perspektywie przyniesie korzyści. A zwykli ludzie zostaną z problemem, którego nie mogą rozwiązać.
Czy pozostało nadzieja na kolejne przesunięcie terminu
Strona samorządowa od miesięcy apeluje o kolejne przedłużenie terminu. Unia Metropolii Polskich wskazywała jeszcze w 2024 roku, iż przesunięcie o pół roku to krok w dobrym kierunku, ale optymalny termin to dwa lata, czyli do końca 2027 roku. Dopiero wówczas byłaby pewność, iż gminy zdążą przeprowadzić szeroko zakrojone konsultacje społeczne, a plany ogólne nie ucierpią na jakości z powodu pośpiechu.
Problem w tym, iż kolejne przedłużenie terminu wiąże się z kwestią pieniędzy z Krajowego Planu Odbudowy. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wielokrotnie argumentowało, iż jeżeli plany ogólne nie powstaną do terminu wynikającego z KPO, Polska nie będzie mogła skorzystać z przeznaczonych na ten cel pieniędzy. W KPO przewidziano ponad 896 milionów złotych na wdrożenie reformy planowania przestrzennego. Komisja Europejska zgodziła się już na zmianę kamienia milowego ze 100 procent gmin uchwalających plany do końca 2025 roku na 80 procent gmin do połowy 2026. Kolejna rewizja może oznaczać dalsze złagodzenie wymagań lub przesunięcie terminu, ale też ryzyko ograniczenia środków finansowych.
W momencie pisania tego tekstu, pod koniec 2025 roku, realizowane są rozmowy między Ministerstwem Funduszy i Polityki Regionalnej a Komisją Europejską na temat kolejnej rewizji KPO, która miałaby uwzględniać opóźnienie w powstaniu planów ogólnych. Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, minister funduszy i polityki regionalnej, zapowiadała w połowie 2025 roku, iż taki wniosek zostanie złożony. Jednak choćby jeżeli Komisja Europejska się zgodzi, zmiana wymaga formalnej nowelizacji ustawy, co zabiera czas.
Dla właścicieli działek najważniejsze jest zrozumienie, iż choćby jeżeli termin dla gmin zostanie przesunięty, to termin dla składania wniosków o bezterminowe decyzje o warunkach zabudowy może się nie zmienić. Przepisy przejściowe mówią jasno: wnioski złożone do 31 grudnia 2025 roku podlegają starym zasadom. To się prawdopodobnie nie przesunie, bo wymagałoby kolejnej nowelizacji ustawy i procedury legislacyjnej, na którą może już nie być czasu.
Dlatego jedyną bezpieczną strategią dla właścicieli działek jest działanie teraz, nie czekanie na ewentualne kolejne przesunięcia terminów. Ci, którzy będą zwlekać w nadziei, iż rząd znowu przesunie termin, mogą się bardzo boleśnie rozczarować.
Siedem miesięcy do punktu krytycznego
30 czerwca 2026 roku to data, która zmieni polską przestrzeń na dekady. Reforma planowania przestrzennego, niezależnie od dobrych intencji jej twórców, stała się źródłem ogromnego niepokoju i potencjalnych strat finansowych dla setek tysięcy polskich rodzin. Chaos organizacyjny, niedoszacowanie czasu potrzebnego na przygotowanie planów, niedobór specjalistów, przeciążenie urzędów – wszystko to składa się na sytuację, w której reforma zamiast wprowadzać ład, tworzy chaos i niesprawiedliwość społeczną.
Zostało siedem miesięcy. Dla właścicieli działek to ostatnia szansa na zabezpieczenie swoich praw. Dla gmin to maraton, w którym większość nie zdąży na metę. Dla polskiego systemu planowania przestrzennego to test, który pokazuje, jak trudno wprowadzać fundamentalne reformy w krótkim czasie i bez odpowiednich zasobów.
Historia tej reformy będzie przypominana przez lata jako przykład tego, jak dobre intencje połączone ze słabym przygotowaniem mogą prowadzić do katastrofy. Ci, którzy zrozumieli zagrożenie i podjęli działania, zachowają swoje prawa i wartość swoich działek. Ci, którzy zignorowali problem lub dowiedzieli się o nim za późno, poniosą konsekwencje największej zmiany w polskim prawie przestrzennym od trzech dekad.
