KAS ma dane z Airbnb i Booking.com. Tysiące Polaków zapłacą dotkliwe kary

Krajowa Administracja Skarbowa dysponuje już kompletnymi danymi o wszystkich transakcjach z lat 2023-2024 przeprowadzonych za pośrednictwem platform takich jak Airbnb i Booking.com. To koniec ery „szarej strefy” dla dziesiątek tysięcy właścicieli mieszkań, którzy zarabiali na turystach, ale zapomnieli podzielić się zyskami z fiskusem. Unijne przepisy DAC7, które weszły w życie w Polsce 1 lipca 2024 roku, zmieniły zasady gry bezpowrotnie. Teraz każda transakcja, bez względu na kwotę, trafiła do bazy danych skarbówki, co oznacza, iż choćby jednorazowy wynajem na weekend nie umknął uwadze urzędników.

Konsekwencje dla wynajmujących, którzy nie rozliczyli się z fiskusem, mogą być druzgocące finansowo. Już w pierwszym kwartale 2025 roku odnotowano 42-procentowy wzrost korekt deklaracji PIT-28 w województwie mazowieckim, a ponad 40 procent nieprawidłowości wykryto w kontrolach sezonowych. To sygnał, iż KAS działa i nie zamierza odpuszczać. jeżeli kiedykolwiek wynajmowałeś mieszkanie przez platformy, twoje dane są już w posiadaniu urzędu skarbowego. Czas na reakcję jest ograniczony, a ignorowanie problemu może kosztować cię tysiące złotych.

Skarbówka widzi każdy ruch: Pełne dane już w KAS

Wejście w życie unijnej dyrektywy DAC7 to prawdziwy przełom w monitorowaniu dochodów z wynajmu krótkoterminowego. Od 1 lipca 2024 roku platformy rezerwacyjne mają obowiązek przekazywania polskiemu fiskusowi szczegółowych informacji o każdej transakcji. Jak podkreśla Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, każda osoba prywatna, która choć raz sprzedała nocleg przez Airbnb czy Booking.com, automatycznie znalazła się w bazie fiskusa. Nie ma tu miejsca na przypadki czy wyjątki – system jest bezlitosny i kompleksowy.

Dane, które otrzymała Krajowa Administracja Skarbowa, są niezwykle szczegółowe. Obejmują one: imię i nazwisko wynajmującego, adres zamieszkania, numer NIP lub PESEL, numer rachunku bankowego oraz pełną kwotę przychodów uzyskanych za pośrednictwem platformy. To pozwala kontrolerom KAS na błyskawiczne porównanie tych informacji z deklaracjami podatkowymi składanymi przez właścicieli mieszkań. Urzędnicy nie muszą już szukać – mają wszystko na tacy. Ten bezprecedensowy dostęp do danych sprawia, iż ukrywanie dochodów stało się praktycznie niemożliwe, a ryzyko wykrycia nieprawidłowości jest rekordowo wysokie.

Koniec z szarą strefą: Jakie kary grożą wynajmującym?

Dla wielu wynajmujących brak rozliczenia dochodów z wynajmu krótkoterminowego był standardową praktyką. Teraz to się zmienia. W przeciwieństwie do sprzedaży używanych przedmiotów na OLX czy Vinted, gdzie obowiązują progi podatkowe, wynajem krótkoterminowy nie ma żadnych limitów. Każdy złoty zarobiony na noclegach podlega opodatkowaniu, co jest kluczową informacją, często ignorowaną przez właścicieli nieruchomości. Wiceminister finansów Zbigniew Stawicki jasno wskazuje, iż wynajem krótkoterminowy to jeden z priorytetowych obszarów kontroli KAS. Straty Skarbu Państwa z tytułu szarej strefy w tej branży szacowane są na niemal miliard złotych rocznie, co tylko potęguje determinację fiskusa.

Konsekwencje finansowe dla tych, którzy nie rozliczyli się prawidłowo, mogą być dotkliwe. Maksymalna grzywna za wykroczenie skarbowe wynosi w tej chwili 30 tysięcy złotych, a mandat karny skarbowy może sięgnąć 14 tysięcy złotych. Do tego dochodzi konieczność zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami za zwłokę. KAS ma prawo do prowadzenia kontroli choćby do pięciu lat wstecz, co oznacza, iż rozliczenia z 2020 roku również mogą zostać sprawdzone. Dla przykładu, jeżeli właściciel wynajmował mieszkanie za 2500 zł miesięcznie i nie płacił podatku, roczne zaległości z tytułu ryczałtu (8,5 procent) wyniosą 2550 zł. Po doliczeniu odsetek (ok. 300-500 zł) oraz sankcji karnej (min. 1900 zł), łączny koszt może wynieść około 5000 zł za jeden rok. W przypadku nałożenia maksymalnej grzywny przez sąd, całkowita kwota do zapłaty może wzrosnąć do ponad 35 tysięcy złotych.

Najem prywatny czy działalność gospodarcza? Kluczowa różnica

Wielu wynajmujących wciąż błędnie interpretuje, kiedy ich działalność przestaje być okazjonalnym najmem prywatnym, a staje się pełnoprawną działalnością gospodarczą. Zdaniem fiskusa, jeśli wynajem jest powiązany z dodatkowymi usługami, takimi jak sprzątanie, zmiana pościeli, dostęp do śniadań czy recepcja, może zostać zakwalifikowany jako działalność gospodarcza. To w oczach prawa świadczenie usług hotelarskich, a nie prosty najem.

Taka kwalifikacja pociąga za sobą poważne konsekwencje. Oznacza konieczność rejestracji działalności gospodarczej, płacenia VAT (podstawowa stawka 8 procent), wystawiania rachunków z kasą fiskalną oraz odprowadzania składek ZUS. Jak wyjaśnia portal Prawo.pl, jeżeli właściciel nie założy działalności i błędnie opodatkowuje usługi jako najem prywatny, a fiskus wykryje tę nieprawidłowość podczas kontroli, może zażądać dopłaty podatku wraz z odsetkami i karami. Różnica w interpretacji może kosztować tysiące złotych i lata problemów z urzędem.

Wakacyjna obława KAS: Gdzie i kiedy spodziewać się kontroli?

Krajowa Administracja Skarbowa nie czeka na koniec sezonu. Już teraz intensyfikuje działania kontrolne, szczególnie w okresie letnim. Wakacyjna fala kontroli rozpoczęła się w miejscowościach turystycznych, koncentrując się przede wszystkim w regionach nadmorskich, górskich oraz na Mazurach. Funkcjonariusze KAS są obecni w popularnych kurortach nad Bałtykiem, takich jak Mielno, Łeba czy Władysławowo, w miejscowościach górskich, jak Zakopane, Karpacz i Szklarska Poręba, a także w letniskach na Warmii i Mazurach, szczególnie w Giżycku i Mikołajkach.

Warto zwrócić uwagę, iż kontrolerzy nie ograniczają się do standardowych godzin pracy. Działają również wieczorami, nocą i w weekendy, dostosowując swoje działania do specyfiki funkcjonowania punktów gastronomicznych i wynajmu krótkoterminowego. Ich celem jest wychwycenie nieprawidłowości tam, gdzie ruch turystyczny jest największy, a pokusa ukrywania dochodów – najwyższa. To oznacza, iż ryzyko kontroli jest realne i natychmiastowe, a brak przygotowania może skutkować surowymi konsekwencjami.

Co robić już teraz? Praktyczny plan działania

Czas na działanie jest ograniczony, a bierność może kosztować cię bardzo drogo. jeżeli wynajmujesz lub wynajmowałeś mieszkanie przez platformy internetowe, powinieneś podjąć konkretne kroki już teraz:

• Zweryfikuj wszystkie swoje rozliczenia podatkowe za lata 2023-2024. Sprawdź, czy każdy przychód z wynajmu został poprawnie zadeklarowany w zeznaniu podatkowym. Pamiętaj, iż każda transakcja – choćby jednorazowa – była raportowana do KAS.
• Rozważ złożenie czynnego żalu, jeżeli masz zaległości podatkowe. To zawiadomienie urzędu skarbowego o popełnionym błędzie, które pozwala uniknąć kary, o ile złożysz je, zanim fiskus sam rozpocznie kontrolę. Im wcześniej to zrobisz, tym lepsze warunki możesz wynegocjować.
• Skonsultuj się z doradcą podatkowym w sprawie formy opodatkowania. Przy regularnym wynajmie i wysokich przychodach rejestracja działalności gospodarczej może być nie tylko obowiązkiem, ale i korzystniejszym rozwiązaniem podatkowym.
• Zacznij prowadzić rzetelną dokumentację wszystkich przychodów i kosztów związanych z wynajmem. Zachowuj faktury za remonty, sprzątanie, pościel, a także wszystkie umowy najmu i potwierdzenia przelewów. W przypadku kontroli będziesz musiał udowodnić każdy wydatek i przychód.

To dopiero początek zmian w branży wynajmu krótkoterminowego. Ministerstwo Sportu i Turystyki planuje gotowy projekt ustawy do końca pierwszego kwartału 2025 roku, z planowanym wejściem w życie w maju 2026 roku. najważniejsze planowane zmiany obejmują centralny rejestr obiektów z unikalnymi numerami identyfikacyjnymi oraz obowiązki platform do miesięcznego raportowania. Bez numeru z centralnego rejestru nie będzie można wystawić oferty na platformach. Jak podsumowuje wiceminister finansów Zbigniew Stawicki: „Ci, którzy płacą podatki, mogą spać spokojnie”. To najlepsza rada dla wszystkich właściciela mieszkania oferowanego gościom na krótkie pobyty. Era ukrywania dochodów przed fiskusem definitywnie się skończyła.