Jawne ceny nieruchomości. Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Jawne ceny mieszkań coraz bliżej. Sejm przyjął poprawki senatu

Dyskusje na temat jawności cen mieszkań trwały już od kilku lat. Pomimo dynamicznego rozwoju i wzrostu konkurencyjności rynku nieruchomości, firmy deweloperskie wciąż stosowały praktyki, które niejako zmuszały ich potencjalnych klientów do wcześniejszego kontaktu z biurem dewelopera tylko po to, aby dowiedzieć się, ile kosztuje interesująca ich nieruchomość. Brak informacji o cenie na stronie internetowej dewelopera lub w jego materiałach marketingowych nie tylko powoduje stratę czasu, ale też — a może przede wszystkim — pozwala deweloperom na manipulacje cenowe. Kupujący nie był też w stanie podjąć świadomej decyzji, na co uwagę zwracał m.in. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Rządowy projekt prawa nakazującego ujawnianie cen mieszkań i domów z rynku pierwotnego już na początku wzbudził dyskusję na temat tak zasadności nowych przepisów, jak i ich kształtu. Mimo to 24 kwietnia 2025 roku sejm przyjął nowelizację Ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Zgodnie z nią ceny mieszkań będą jawne aż do zakończenia sprzedaży. Warto przy tym dodać, iż obejmie ona wyłącznie rynek pierwotny, wykluczając z tego inne podmioty: agencje pośrednictwa czy firmy profesjonalnie zajmujące się skupem nieruchomości i ich odsprzedażą, takie jak np. https://transakcja24h.pl/. W ich przypadku tego rodzaju praktyki adekwatnie i tak były marginalne.

Projekt stworzony przez Polskę 2050 spotkał się z jednomyślną aprobatą posłów koalicji rządzącej oraz opozycji (przy braku głosów przeciw). Senat zdecydował się jednak na wprowadzenie poprawek. Pierwotnie ustawa zakładała, iż deweloperzy będą musieli ujawniać ceny nieruchomości już istniejących, co zdaniem wielu ekspertów objęłoby tylko 20% rynku. Po wprowadzeniu poprawek obowiązek ten obejmie również jawność cen mieszkań w stanie surowym.

Po zaopiniowaniu kształtu ustawy przez Komisję Infrastruktury, Sejm przyjął poprawki 20 maja.

Ustawa o jawnych cenach nieruchomości — najważniejsze fakty i nowe obowiązki dla deweloperów

Wprowadzenie jawności cen nieruchomości oznacza nie tylko większą transparentność, ale też wprowadza szereg nowych obowiązków dla deweloperów, w tym:

• Obowiązek ujawniania ceny nieruchomości na swojej stronie internetowej. Dotyczy on wszystkich mieszkań oraz domów jednorodzinnych. Co ważne, ceny mieszkań od firm deweloperskich muszą obejmować cenę za metr kwadratowy, a także cenę przynależnych pomieszczeń (np. miejsca parkingowego) oraz wszystkie inne opłaty związane z zakupem nieruchomości.
• Obowiązek aktualizacji cen. Nowe przepisy zmuszają deweloperów do bieżącej korekty cen nieruchomości oraz do podawania dwóch cen: bieżącej oraz poprzedniej. W ten sposób konsumenci łatwo będą mogli śledzić podwyżki lub obniżki cen.
• Obowiązek umieszczania adresu strony internetowej na wszystkich materiałach promocyjnych.
• Obowiązek rejestracji w rządowym portalu z cenami. Deweloperzy będą zobowiązani publikować informacje cenowe w dedykowanym serwisie publicznym — dostępnym dla wszystkich klienta. Ceny mają być aktualizowane co 24 godziny.

Naruszenie tych obowiązków będzie skutkować poważnymi sankcjami, głównie finansowymi. Przede wszystkim, deweloper, który nie ujawni cen oferowanych mieszkań lub domów, musi liczyć się karą sięgającą do 4% wartości rocznego obrotu. To mniej, niż zakładał pierwotny projekt (10%), ale wciąż skutki kary będą bardzo odczuwalne. Nad egzekwowaniem kar będzie czuwał UOKiK.

Rynek deweloperski zaleca ostrożność, eksperci wskazują na wiele korzyści. Jak jawne ceny wpłyną na ceny nieruchomości?

Mimo początkowo dość pozytywnego odzewu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, jego przedstawiciele wciąż zgłaszają zastrzeżenia co do kształtu uchwalonych regulacji. Głównym zarzutem, tuż obok krótkiego vacatio legis, jest chaos, który ich zdaniem wprowadza ustawa. Według głosu deweloperów, konieczność codziennej aktualizacji cen może być utrudniona, biorąc pod uwagę bardzo szeroką ofertę mieszkań na sprzedaż, a także dość gwałtownie zmieniające się ceny nieruchomości (np. z powodu promocji).

Nie da się jednak ukryć, iż na nowych przepisach w największym stopniu skorzystają konsumenci. Dzięki jawności cen nieruchomości kupujący będą mieli możliwość szybkiego i czytelnego porównania ofert wielu deweloperów. W ten sposób łatwo ocenią, która oferta odpowiada ich oczekiwaniom i możliwościom finansowym. Do tego cały proces sprzedaży ulegnie skróceniu.

Co więcej, jeśli na którymś etapie sprzedaży pojawią się rozbieżności cenowe, klient będzie miał prawo domagać się sprzedaży po niższej kwocie. W praktyce oznacza to, iż cena podana na stronie będzie obowiązująca, chyba iż deweloper zdecyduje się udzielić rabatu. Przepisy eliminują też przykre niespodzianki związane z dodatkowymi, do tej pory często ukrytymi kosztami. Już podczas wstępnego rozpoznania ofertowego klient będzie miał świadomość, za co płaci. Nie musi się obawiać, iż z czasem dojdą do tego wydatki na obowiązkowe wykupienie miejsca parkingowego czy dopłaty za komórkę lokatorską.

A co z cenami mieszkań? Nie ma wątpliwości, iż zarówno praktyki, jak i polityka cenowa firm deweloperskich będą musiały ulec zmianie. Jawność cen sprawi, iż klient łatwo zwróci się do tych firm, które oferują niższe stawki za nieruchomości o zbliżonym standardzie i w podobnej lokalizacji. Znacznie zawęża to pole manipulacji cenami i ich sztucznego zawyżania, a zamiast tego zmusi do większej konkurencyjności. Wielu ekonomistów wskazuje, iż ceny zaczną spadać, choć nieznacznie. Przestrzegają jednak, iż początkowy wzrost konkurencyjności może z czasem zmienić się w nieformalną zmowę cenową.

Kiedy ustawa o jawności cen mieszkań wejdzie w życie? Wszystko zależy od decyzji prezydenta

Po przyjęciu poprawek Senatu nowelizacja ustawy trafiła do podpisu prezydenta Andrzeja Dudy, który prawdopodobnie zdecyduje się ją podpisać — ma na to 21 dni. Po tym terminie zostanie ona opublikowana w Dzienniku Ustaw, po czym zacznie obowiązywać zgodnie ze wskazanym w dokumencie vacatio legis, które w tym przypadku wynosi 2 miesiące. Wszystko wskazuje więc na to, iż już w okolicach września 2025 roku deweloperzy będą musieli zacząć stosować nowe prawo.

Warto też zauważyć, iż jawność cen dotyczy wszystkich cen nieruchomości znajdujących się w sprzedaży, a nie tylko nowe inwestycje. Deweloperzy muszą więc przygotować się na ujawnienie cen całej swojej oferty, a konsumenci unikną chaosu informacyjnego.