3 miesięcy temu
Swego czasu Grzegorz Schetyna powiedział, iż wybory wygrywa się w Końskich. Choć z wyborczego punktu widzenia może to się wydawać drogowskazem polityki, to wehikułem rozwoju gospodarek są miasta czy po prostu rejony silnie zurbanizowane. To one, będące skupiskiem pracowników, pracodawców, klientów i dostawców, uniwersytetów czy ośrodków władzy pozwalają na wytworzenie w jednym miejscu odpowiedniej wartości, która tworzy nowe. Równocześnie to zagęszczenie ludności oraz jej pochodne skutkują zupełnie innymi wymaganiami dla planowania, czy w ogóle zarządzania wszelką aktywnością na danym obszarze. To odpowiednie zarządzanie wymaga planowania i ułożenia procesów tak, by problemom zapobiegać, a nie tylko walczyć z ich skutkami. Niestety planowanie przestrzenne w Polsce niemal nie istnieje, a dostępne instrumenty wykorzystuje się nie dla długofalowych strategii rozwoju, ale doraźnych celów politycznych lub co gorsza, realizowania osobistych ideologii zwycięzcy wyborów, czasem ocierających się o metody totalitarne.
Drogie mieszkania, korki, zanieczyszczenie powietrza, hałas, czas stracony na dojazdach czy stres i wysokie koszty życia, niwelujące choćby nominalnie wysokie zarobki. Brzmi to jak opis każdego z 10-15 największych miast w Polsce. Równocześnie wszelkie działania w ostatnich latach to doraźna walka ze skutkami poszczególnych zjawisk bez dostrzeżenia ich wzajemnych powiązań. W dodatku niektóre z nich, jak wszechobecną walkę z samochodami trudno uzasadnić inaczej niż ideologiczną podłością na poziomie personalnym i chęcią zrobienia na złość myślącej inaczej większości społeczeństwa. Tymczasem problem jest zupełnie gdzie indziej. Wysokie ceny nieruchomości w miastach powodują rozlewanie się miast na ich peryferie. Powstanie dużych osiedli oddalonych od centrum powoduje konieczność dojazdu, a brak komunikacji publicznej skutkuje ilością samochodów, której nie będzie w stanie przyjąć żadna infrastruktura w centrum miasta. Równocześnie do tych osiedli nie doprowadza się adekwatnej infrastruktury, tworząc wąskie gardła i korki nie tylko w centrum, ale i na peryferiach. Przy czym infrastruktura to nie tylko transport – to także woda pitna, prąd elektryczny, ścieki czy śmieci. jeżeli do terenów podmiejskich nie doprowadza się kanalizacji, ciepła systemowego lub choćby rury z gazem, to nie dziwmy się, iż zamiast czystego powietrza na przedmieściach mamy dymiące kominy z pieców węglowych i przeciekające szamba. Nie wymagajmy od ludzi, by chodzili po domu w kurtkach lub zajmowali pół ogrodu cysterną z gazem. jeżeli opróżnienie szamba nie tylko kosztuje, ale problemem okazuje się samo zamówienie usługi, to te szamba w pewnym momencie także zaczynają przeciekać.
Czy opisane powyżej skutki są nieuchronne? prawdopodobnie problemu zatłoczonych centrów nie da się całkowicie uniknąć. Ale miasta można planować tak, by ich rozwój kontrolować, a w ramach tej kontroli planować rozkład dzielnic mieszkalnych i biurowych. Korków nie będzie wtedy, kiedy ludzie nie będą musieli tyle jeździć. jeżeli będziemy mieć więcej niż jedną dzielnicę biurową w centrum, to rozkład ruchu po mieście rozłoży się inaczej, niż gdy wszyscy o tej samej porze muszą dojechać do centrum. W rezultacie ta sama infrastruktura przetworzy dużo większy ruch i unikniemy zarówno wielkich korków, jak i miejskich autostrad, przy których nikt nie chce mieszkać. jeżeli przeznaczenie terenów zostanie ustalone z wieloletnim wyprzedzeniem, to każdy będzie wiedział, czego się spodziewać – władze miejskie zabezpieczą teren pod infrastrukturę. Unikną kosztów wykupu terenu, wywłaszczeń czy przebudowy tego, co już istnieje – wszystko powstanie taniej i od podstaw. Wymaga to jednak stworzenia dla całego miasta planu zagospodarowania przestrzennego tak, by każdy wiedział, czego i gdzie się spodziewać. Tymczasem tej transparentności u nas brakuje, a potem wszyscy narzekają na jej skutki. Dziś największe polskie miasta mają objęte planami ledwie połowy swoich powierzchni – to się nie zmienia od lat. Czy to daje urzędnikom swobodę w decyzjach i wydawaniu warunków zabudowy? Tak i to jest najstraszniejsza konsekwencja obecnego prawa – absolutnie wszystko jest lepsze niż wolna ręka dla urzędników w decydowaniu. Państwo ma stworzyć zasady – plan zagospodarowania – a wydawanie pozwolenia na budowę sprowadzać jedynie do oceny, czy te wymagania zostały spełnione. Najwyższa pora, by zmusić samorządy do stworzenia tych planów – wystarczy, by samorząd tracił tyle procent dochodów, ile procent swojej powierzchni ma niepokryte planem. Dwa lata na uchwalenie planów i nie ma zmiłuj na kolejne. Akurat realizowane są rozmowy samorządów z rządem na temat dochodów – świetny moment na taki zapis w nowej ustawie.
Samo planowanie przestrzeni, tak, by zarządzać infrastrukturą, oczywiście samo w sobie nie rozwiąże problemu drogich mieszkań. Jednakże w Polsce wysokie ceny mieszkań są skutkiem, a nie przyczyną ich niedoboru. Tymczasem deweloperzy podają jako jedną z przyczyn trudności administracyjne w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę i akurat w tej kwestii nie ma powodu, by im nie wierzyć. O ile najwięksi z nich sobie z tym radzą, o tyle mniejsi deweloperzy na pewno przez to budują mniej niż by mogli. jeżeli narzekamy na wysokie marże deweloperów, to jedyną drogą do ich obniżenia jest poprawa konkurencji na rynku. W żadnym razie cen nie obniżą dowolnego typu dopłaty do kredytów – podbijanie popytu podczas gdy to podaż jest problemem może skutkować jedynie wzrostem cen. To podlewanie pożaru benzyną, wątpiących odsyłam do pisowskiego programu deweloper+, czyli kredytu 2%. Mogą oni także zgłębić przypadek brytyjski, czyli dopłaty do czynszów za wynajem. Tam państwo dopłaca do czynszu, jeżeli wynajmujących na niego nie stać, a ich wysokość nie odbiega od rynku. W rezultacie właściciele mogą dowolnie podnosić swoje opłaty pod warunkiem, iż wszyscy w okolicy też to robią. Kosztuje to brytyjskiego podatnika 25 miliardów funtów rocznie, a dopłaty otrzymuje ok 20-25% Brytyjczyków. To samo w sobie stanowi komentarz. Poświęcone na to pieniądze można przeznaczyć na coś, co faktycznie mogłoby uzdrowić rynek – budowę mieszkań na wynajem, bez żadnej opcji dojścia do własności. Państwo mogłoby stworzyć taki program, inny niż wszystko co robiono do tej pory i przede wszystkim wykonany dokładnie odwrotnie, niż jest to dziś realizowane przez samorządy, z warszawskim na czele. Ich niszczycielski wpływ na rynek ratuje wyłącznie homeopatyczna skala i sprowadzenie ich wymiaru do socjalno-kampanijnego. Jego podstawowym problemem są oferowane ceny wynajmu – istotnie poniżej rynku. Walcząc z brakiem podaży nie możemy zaburzać poziomu jego naturalnej równowagi, a to właśnie czynią dziś samorządy. Narzekając na wysokie marże deweloperów czy inwestorów wynajmujących mieszkania nie możemy zapominać, iż właśnie ta zyskowność napędza ich inwestycje i dzięki temu powstają nowe mieszkania. Chcąc osiągnąć wystarczającą ilość mieszkań na rynku, która to właśnie obniży ich ceny, należy obok budowy państwowych mieszkań utrzymać jak najwyższy poziom inwestycji prywatnych. Wypuszczane na rynek mieszkania powinny po pierwsze w założeniu być jedynie na wynajem, po drugie powinno to się dziać na warunkach rynkowych – ot, po prostu kolejne mieszkania na rynku do wynajęcia. Uzyskane w ten sposób dochody można reinwestować w kolejne budowy. W ten sposób za kilka, kilkanaście lat osiągniemy nową równowagę rynku z niższymi niż dziś cenami. I będzie się to pod każdym względem działo ze wszystkimi korzyściami rynku, bez zbędnej jego regulacji. Powstałe w tym celu kilka, kilkanaście konkurencyjnych wobec siebie firm można będzie wtedy sprywatyzować i odzyskać dzisiejszą inwestycję, a równocześnie uwolnić tą część gospodarki od obciążenia państwową własnością.
Z perspektywy rządu centralnego istotny pozostało sam aspekt rozkładu populacji po kraju – on w Polsce nie jest równomierny, a sama gęstość zaludnienia też jest raczej niższa niż wyższa na tle Europy. Przekłada się on na nierównomierne zapotrzebowanie na różne dobra i usługi, ale też na nierównomierny rozwój kraju. O ile w największych miastach ceny mieszkań biją kolejne rekordy, o tyle wciąż są w Polsce miejsca, gdzie metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje poniżej 5 tysięcy złotych. Pytanie o politykę urbanizacyjną jest także pytaniem o dostosowywanie się do trendów kontra zawracanie kijem Wisły. Z jednej strony sprawienie, by ludzie chętniej osiedlali się w mniejszych ośrodkach spowoduje bardziej równomierny rozkład zapotrzebowania i obniżenie kosztu ich zapewnienia. Z drugiej strony, choćby największe polskie miasto – Warszawa nie osiąga choćby 2 milionów mieszkańców. Bez metropolii z prawdziwego zdarzenia trudno zbudować centrum biznesowe na światowym poziomie, z odpowiednio dużym lotniskiem połączonym z całym światem. To w końcu nie piękny budynek lotniska, a latające tam linie lotnicze w odpowiedniej ilości tworzą węzeł przesiadkowy. Megalomańskie wizje CPK pośród pasących się krów i łanów żyta same w sobie tego nie sprawią. Nie sprawi też tego niski komfort dojazdu na samo lotnisko, jaki ze swej natury zapewni jego oddalenie od miasta, któremu ma służyć. Najsmutniejszym paradoksem tego postawionego na głowie pomysłu jest plan szybkiego pociągu na dworzec w centrum i jednoczesna polityka władz miejskich, by do centrum nie dało się wjechać niczym innym niż rowerem. Tymczasem walizki lotniczej na rower nie wsadzi choćby Rafał Trzaskowski.
Czynnikiem przyciągającym migrantów do dużych miast nie wydaje się być tylko praca. Choć w czasie epidemii covidu miasta opustoszały, a wielu pracowników, korzystając z pracy zdalnej, wróciło do swoich rodzinnych miejscowości, trend nie utrzymał się. Praca zdalna wciąż pozostała popularna, a mimo tego ludzie wciąż chcą mieszkać w dużych miastach. Istnienie zaawansowanych zakładów produkcyjnych wymaga odpowiedniego zaplecza naukowego, a to nie jest możliwe do osiągnięcia w oddaleniu od dużych miast. Widać to doskonale po rozłożeniu przemysłu zaawansowanego w Polsce. On w zasadzie nie istnieje w obszarach nisko zaludnionych, przy czym jego lokalizacje są inne niż firm z pracą o charakterze biurowym. Tymczasem samorządy pozbawione są narzędzi do konkurencji pomiędzy sobą. Władze lokalne nie mogą w istotny sposób podnieść lub obniżyć podatków dla konkretnych branż, by wesprzeć przyjętą strategię rozwoju. Rząd powinien przestać traktować samorządy jako niepełnosprawne umysłowo i oddać im część sprawczości, tak by mogły konkurować także miedzy sobą. Postawię tezę, iż choćby najgorzej zarządzany samorząd w Polsce zna lepiej swoje dobre i słabe strony niż najlepszy minister w Warszawie. Czas chociażby, aby polski rząd przeprosił miasto Bydgoszcz za blokadę powołania metropolii i oddał mu sprawiedliwość. Samorządy powinny mieć możliwość konkurencji, w tym podatkowej, między sobą, a dziś jej w praktyce nie mają. Od władz lokalnych należy wymagać realizowania polityk i strategii, ale jednocześnie należy im dać zdolność samodzielnego działania. Przy braku tej sprawczości rząd centralny będzie postrzegany jako ojciec każdego sukcesu, ale i matka każdej porażki. Decentralizacja polegająca na odpowiednim warstwowaniu strategii urbanistycznej kraju pozwala na jasny podział odpowiedzialności i traktowanie różnorodności jako wartości konkurencyjnej, a nie zbędnego utrudniania sobie życia. Rząd powinien odważyć się na prawdziwą decentralizację i pozostawić lokalne strategie władzom lokalnym, by były tworzone wedle ich uznania. Musi tylko wymagać, by te strategie istniały. Dziś nie mamy ani strategii, ani sprawczości w jej wykonaniu – tak na poziomie lokalnym, jak i choćby centralnym.
