2 godzin temu
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowuje przepisy, które mogą zmienić zasady gry – kontrole dochodów mają objąć mieszkańców konkretnych bloków i lokali, a ich częstotliwość zostanie ściśle określona. Projekt trafi do rządu w II kwartale 2026. Kogo dokładnie sprawdzą urzędnicy i kto może stracić prawo do mieszania w danym lokalu?
Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce
Bogaci w tanim mieszkaniu. System nie działa od lat
Setki tysięcy Polaków mieszka w lokalach komunalnych, płacąc ułamek tego, co wynosi rynkowy czynsz. Problem w tym, iż część z nich dawno przestała spełniać warunki do otrzymania takiego wsparcia. Przykłady budzą kontrowersje. Media regularnie ujawniają historie polityków, sędziów czy urzędników korzystających z mieszkań przeznaczonych dla osób w trudnej sytuacji życiowej.
Dlaczego tak się dzieje? Umowy najmu lokali komunalnych zawierane są bezterminowo. Raz przyznane mieszkanie może zostać przy najemcy przez dziesięciolecia – niezależnie od tego, jak zmieni się jego sytuacja materialna. Nie ma rejestru pozwalającego sprawdzić, ilu najemców komunalnych posiada inne nieruchomości. Gminy nie mają skutecznych narzędzi, by kontrolować realną sytuację finansową lokatorów.
Efekt? Zasoby mieszkań komunalnych są blokowane. Osoby, które kiedyś spełniały kryteria pomocy, zostają w lokalach na całe życie. Tymczasem w kolejkach czekają rodziny, które naprawdę nie mają gdzie mieszkać.
Warszawa już walczy z nadużyciami
Dzielnica Wola w stolicy nie czeka na nowe przepisy. Od kilku lat prowadzi program weryfikacji pod nazwą „Poznaj Swojego Najemcę”. Liczby mówią same za siebie – w 2024 sprawdzono 3700 lokali, w 2025 (do końca listopada) kolejne 3000. To imponująca skala, biorąc pod uwagę, iż Wola dysponuje ponad 13 800 mieszkaniami komunalnymi i socjalnymi.
Co sprawdzają kontrolerzy? Przede wszystkim, czy w mieszkaniu faktycznie mieszkają osoby wymienione w umowie najmu. Czy lokal nie jest podnajmowany innym osobom bez zgody urzędu. Czy nie przeprowadzono samowolnych przeróbek. Czy deklarowany skład rodziny odpowiada rzeczywistości.
Wyniki kontroli pokazują skalę problemu. W około 50 mieszkaniach na 3000 skontrolowanych stwierdzono nieprawidłowości. To może wydawać się niewielkim odsetkiem, ale trzeba pamiętać, iż kontrole mają też efekt prewencyjny – sama świadomość, iż administrator może zapukać, powstrzymuje część osób przed łamaniem zasad.
Proceder jest banalnie prosty. Zysk? choćby 2500 zł miesięcznie
Jak wygląda typowe nadużycie? Osoba otrzymuje mieszkanie komunalne, płacąc 300-500 zł miesięcznego czynszu. Następnie wynajmuje je „na czarno” za stawkę rynkową – 2000-3000 zł. Różnica trafia do kieszeni pośrednika, który formalnie dalej jest najemcą lokalu komunalnego.
Inny wariant: ktoś dostaje mieszkanie od miasta w młodości, gdy rzeczywiście jest w trudnej sytuacji. Z czasem kupuje dom albo inne mieszkanie, ale lokal komunalny zachowuje „dla rodziny” albo „na wszelki wypadek”. Płaci symboliczny czynsz za pustostan albo mieszkanie zajęte przez dorosłe już dzieci, które same mogłyby wynająć coś na rynku.
Są też przypadki skrajne – osoby z wysokimi dochodami i majątkiem, które przez lata korzystają z mieszkania komunalnego, bo system nie przewiduje skutecznej weryfikacji ich sytuacji.
Rząd zapowiada rewolucję w weryfikacji
Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski nie ukrywa, iż obecny system jest dziurawy. „Wprowadzamy pewną zmianę, mającą na celu poprawę funkcjonowania weryfikacji dochodowej lokatorów. Rozszerzamy możliwość takiej weryfikacji nie tylko na umowy zawarte po 2019, ale na wszystkie” – mówił podczas debaty senackiej.
To kluczowa zmiana. w tej chwili obowiązek weryfikacji dochodów dotyczy wyłącznie umów zawartych po 21 kwietnia 2019. Osoby, które otrzymały mieszkanie wcześniej, mogą spokojnie mieszkać bez żadnej kontroli – choćby jeżeli ich sytuacja dramatycznie się poprawiła.
Nowe przepisy mają wprowadzić jasną zasadę: weryfikacja nie rzadziej niż raz na 5 lat. Dotyczyć ma wszystkich najemców, bez wyjątku. Z kontroli zwolnieni będą jedynie emeryci i renciści – to ustępstwo wobec argumentu, iż osoby starsze nie powinny być narażone na utratę mieszkania pod koniec życia.
Nie „złotówka za złotówkę”, ale limity będą twarde
Ministerstwo przyznaje, iż obecny system kar za przekroczenie progów dochodowych jest niesprawiedliwy. Wiceminister Lewandowski podaje przykład z Warszawy: osoba przekraczająca próg dochodowy może dostać czynsz podniesiony z kilkuset złotych do około 3000 zł za 40-metrowy lokal. To skok z dnia na dzień, który faktycznie może zmusić do wyprowadzki.
Nowy system ma być bardziej stopniowany. Nie będzie automatycznej podwyżki „od razu do maksimum”. Zamiast tego wprowadzone zostaną krajowe limity dochodowe, wyższe niż obecne samorządowe. Przekroczenie progu o 10 procent da mniejszą podwyżkę niż przekroczenie o 50 procent.
Cel jest jasny – osoby, których dochody nieznacznie przekraczają kryterium, nie powinny być od razu wyrzucane z systemu. Ale ci, którzy zarabiają wielokrotnie więcej niż próg, zapłacą znacznie więcej albo będą musieli opuścić lokal.
Koniec z przekazywaniem mieszkania z pokolenia na pokolenie
Jedna ze zmian budzi największe emocje. w tej chwili po śmierci najemcy lokalu komunalnego umowa często automatycznie przechodzi na członków rodziny. W praktyce mieszkania komunalne są „dziedziczone” – wnuki lokatorów sprzed 40 lat mieszkają w tych samych lokalach, choć ich sytuacja materialna nie ma nic wspólnego z kryteriami pomocy społecznej.
Nowe przepisy mają przeciąć ten proceder. Śmierć najemcy oznaczać będzie wygaśnięcie umowy. Osoby bliskie, które faktycznie mieszkały ze zmarłym, będą mogły złożyć wniosek o nową umowę – ale przejdą pełną weryfikację dochodową i majątkową. jeżeli nie spełnią kryteriów, mieszkanie wróci do puli dostępnej dla potrzebujących.
To kontrowersyjne rozwiązanie, ale ministerstwo argumentuje, iż inaczej nie da się przywrócić rotacji w zasobach komunalnych.
Masz dom? Zapomnij o mieszkaniu od gminy
Zasady przyznawania lokali również mają zostać zaostrzone. w tej chwili posiadanie domu jednorodzinnego nie dyskwalifikuje automatycznie z otrzymania mieszkania komunalnego. Gminy często nie mają dostępu do danych pozwalających sprawdzić, czy wnioskodawca posiada nieruchomość w innym powiecie.
Po zmianach posiadanie domu będzie oznaczać brak prawa do lokalu komunalnego. Gminy otrzymają lepsze narzędzia weryfikacji majątku – dostęp do centralnych rejestrów, które pokażą nieruchomości na terenie całego kraju.
To ma zapobiec sytuacjom, gdy ktoś formalnie nie posiada majątku w miejscu zamieszkania, ale ma dom lub mieszkanie gdzie indziej.
Kiedy zmiany wejdą w życie i kogo dotyczą?
Plan legislacyjny zakłada przyjęcie projektu przez rząd w drugim kwartale 2026 – najprawdopodobniej między kwietniem a czerwcem. Potem standardowa ścieżka przez Sejm i Senat. W optymistycznym wariancie pierwsze kontrole na nowych zasadach mogą ruszyć pod koniec 2026 lub na początku 2027.
Wiceminister Lewandowski zaznacza, iż podane terminy są „bezpieczne” i liczy na przyspieszenie prac. To sygnał, iż resort traktuje sprawę priorytetowo.
Zmiany dotkną wszystkich najemców mieszkań komunalnych w Polsce – niezależnie od tego, kiedy zawarli umowę. Osoby mieszkające w lokalach komunalnych od dziesięcioleci po raz pierwszy będą musiały przedstawić aktualne zaświadczenia o dochodach i przejść weryfikację majątkową.
Warszawa: wykup niemożliwy od lat. Mieszkańcy czują się oszukani
Problem mieszkań komunalnych to jednak nie tylko kwestia kontroli i weryfikacji dochodów. W wielu miastach, szczególnie w Warszawie, pojawia się kolejna niesprawiedliwość – mieszkańcy nie mogą wykupić swoich lokali, mimo iż chcą i mają na to środki.
W stolicy ponad 300 000 mieszkań w 99 spółdzielniach nie ma uregulowanego stanu prawnego gruntów. Chodzi o budynki z lat 70-80 XX wieku, które powstały w czasach PRL. Ówczesne władze wydawały zgodę na budowę, nie przejmując się formalnościami prawnymi dotyczącymi własności gruntu.
Przez krótki okres wykup w Warszawie mieszkań m.in. pozakładowych był możliwy. Część mieszkańców zdążyła, reszta nie – często właśnie ze względu na nieuregulowany status gruntów. Teraz, gdy większość spraw gruntowych zaczyna się regulować, ale mieszkańcy przez cały czas nie mogą skorzystać z wykupu. To dlatego, iż Warszawa, jest jednym z nielicznych miast w Polsce, które zablokowało wykup mieszkań. Mimo kolejnych obietnic kolejnych rządów i samorządów, obietnica „uwolnienia” nieruchomości nie została spełniona. To szczególnie bolesne dla rodzin, które uczestniczyły w budowie osiedli, wpłacały spore sumy na wkłady mieszkaniowe i przez dziesięciolecia płaciły za użytkowanie lokali. W większości miast rodziny takie wykupiły już mieszkania ze sporymi bonifikatami. Warszawiacy czują się zakładnikami systemu – mają mieszkania, ale nie mogą ich wykupić na własność, nie mogą założyć księgi wieczystej, nie mogą wziąć kredytu pod ich zastaw. Sprzedaż takiego mieszkania nie jest możliwa.
Pojawiło się jednak światełko w tunelu. Nieoficjalne informacje mówią, iż ratusz ma zamiar opublikować projekt uchwały, który być może pozwoli na wykup części mieszkań. Mowa o choćby kilku tysiącach nieruchomości. Na razie mieszkańcy z niecierpliwością czekają na szczegóły.
Co to oznacza dla czytelnika?
Jeśli mieszkasz w lokalu komunalnym:
- Niezależnie od tego, kiedy podpisałeś umowę, przygotuj się na kontrolę dochodów w ciągu najbliższych lat.
- Sprawdź, czy Twoja sytuacja materialna przez cały czas spełnia kryteria. jeżeli zarabiasz znacznie więcej niż kiedyś, możesz spodziewać się podwyżki czynszu.
- Nie podnajmuj mieszkania innym osobom bez zgody urzędu – to najczęstszy powód rozwiązania umowy.
- Zgłaszaj zmiany w składzie gospodarstwa domowego. Ukrywanie informacji może skończyć się utratą lokalu.
Jeśli czekasz na mieszkanie komunalne:
- System ma się uporządkować, co zwiększy rotację i dostępność lokali dla naprawdę potrzebujących.
- Przygotuj kompletną dokumentację finansową – weryfikacja będzie znacznie dokładniejsza niż dotychczas.
- Pamiętaj, iż posiadanie jakiejkolwiek nieruchomości (także poza miejscem zamieszkania) będzie cię dyskwalifikować.
Jeśli jesteś członkiem rodziny najemcy:
- Po śmierci osoby, z którą mieszkasz w lokalu komunalnym, nie „odziedziczysz” umowy automatycznie.
- Będziesz musiał złożyć nowy wniosek i przejść weryfikację jak każdy inny kandydat.
- Jeśli Twoje dochody przekraczają kryteria, stracisz możliwość pozostania w mieszkaniu.
Dla administratorów i zarządców:
- Nowe przepisy dadzą lepsze narzędzia do weryfikacji najemców, ale też nałożą obowiązek regularnych kontroli.
- Dostęp do centralnych rejestrów ma ułatwić sprawdzanie majątku lokatorów.
- Częstotliwość weryfikacji będzie jasno określona – nie rzadziej niż co 5 lat.
Ministerstwo zapowiada, iż zmiany to element szerszego planu uporządkowania polityki mieszkaniowej. W tle jest program 45 miliardów złotych na budownictwo komunalne. Ale żeby inwestować miliardy w nowe mieszkania, trzeba najpierw uporządkować to, co już jest – argumentuje resort.
