Gigantyczna akcja w blokach. Spółdzielnie już montują. Ustawa zacznie działać w 2027 roku. Każdy zapłaci

W polskich blokach trwa montaż podzielników ciepła. Spółdzielnie w Poznaniu, Białymstoku, Tarnowie i Warszawie już działają albo właśnie ogłaszają harmonogramy wymiany urządzeń. Wszystko po to, żeby od 1 stycznia 2027 roku każdy lokator – niezależnie od tego, ile ciepła faktycznie zużył – zapłacił obowiązkową opłatę minimalną. Cel: koniec z wampiryzmem energetycznym, który od lat obciąża rachunki sumiennych sąsiadów.

Fot. Warszawa w Pigułce

Na czym polega wampiryzm energetyczny w bloku

Mechanizm jest prosty. Część lokatorów zakręca wszystkie grzejniki, wiedząc, iż ciepło i tak przeniknie do ich mieszkania przez ściany, stropy i podłogi od sąsiadów, którzy ogrzewają swoje lokale normalnie. Licznik takiego lokatora pokazuje symboliczne zużycie, rachunek jest minimalny. Tymczasem sąsiedzi muszą grzać mocniej – bo część energii ucieka im przez przegrody do „zimnego” mieszkania. Spółdzielnie mówią o tym problemie od lat 90., ale przez dekady brakowało narzędzi prawnych, żeby go skutecznie rozwiązać.

W starym budownictwie blokowym całkowite odcięcie się od ogrzewania jest fizycznie niemożliwe – ciepło przenosi się przez konstrukcję budynku niezależnie od ustawień termostatów. W efekcie budynki, które nie mają żadnego opomiarowania, rozliczają koszty ciepła proporcjonalnie do metrażu. Lokator z zakręconymi grzejnikami płaci tyle samo co sąsiad, który grzeje na 22 stopnie – i nie ma możliwości, żeby system odróżnił jedno od drugiego. Różnice zużycia między opomiarowanymi a nieopomiarowanymi budynkami sięgają choćby 20 proc.

Ustawa już obowiązuje, ale pełne wdrożenie dopiero od 2027

Odpowiedzią rządu jest nowelizacja ustawy o efektywności energetycznej (Dz.U. 2025, poz. 711). Przepisy formalnie weszły w życie w 2025 roku, ale ich wdrażanie rozłożono w czasie. Do końca 2026 roku spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe muszą dostosować regulaminy i systemy rozliczeń oraz zamontować podzielniki kosztów ogrzewania lub liczniki ciepła z funkcją zdalnego odczytu. Od 1 stycznia 2027 roku nowe zasady stają się obowiązkowe w całości – i wtedy właśnie pojawi się minimalna opłata za ciepło.

Zgodnie z nowymi przepisami każdy lokator zapłaci co najmniej 15 proc. kosztów zmiennych ogrzewania – czyli tej części rachunku, która zależy od faktycznego zużycia w budynku – niezależnie od ustawień własnych grzejników. To ma pokryć tzw. ciepło przenikające, z którego korzysta każdy mieszkaniec bloku, choćby jeżeli nie włącza kaloryferów. Według szacunków „Dziennika Gazety Prawnej” nowe zasady przełożą się na wzrost rachunków za ogrzewanie średnio o 8-12 proc. dla tych, którzy dotychczas całkowicie zakręcali grzejniki.

Część wspólnot i spółdzielni stosuje nowe zasady już od sezonu grzewczego 2025/2026 – przepisy na to zezwalają. Dla większości lokatorów zmiany będą jednak odczuwalne dopiero przy rozliczeniu sezonu 2026/2027.

Poznań, Białystok, Tarnów – spółdzielnie już działają

Wśród spółdzielni, które nie czekają do ostatniej chwili, jest Spółdzielnia Mieszkaniowa „Osiedle Młodych” w Poznaniu. Jak podaje Portal Samorządowy, wymienia ona podzielniki kosztów ogrzewania na urządzenia z funkcją zdalnego odczytu już od kilku lat – i większość budynków jest już dostosowana do nowych przepisów.

W Białymstoku Spółdzielnia Mieszkaniowa „Wielkoblokowa” ogłosiła, iż kontynuuje montaż podzielników, który rozpoczęto jeszcze przed wejściem w życie obecnych regulacji. Na stronie spółdzielni czytamy wprost: obowiązek wynika z § 3-5 rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 roku (Dz.U. 2021, poz. 2273) oraz ustawy Prawo energetyczne, a montaż będzie kontynuowany. Jednocześnie spółdzielnia zapowiedziała wymianę wodomierzy mieszkaniowych na urządzenia przystosowane do zdalnego odczytu – w drodze przetargu, bo taka formuła pozwala zastosować obniżoną stawkę VAT w wysokości 8 proc.

W Tarnowie największa tamtejsza spółdzielnia mieszkaniowa zapowiedziała, iż będzie namawiać lokatorów do instalowania podzielników. Jak informuje Portal Komunalny, spośród 171 budynków w zasobie spółdzielni tylko 3 mają dotychczas podzielniki ciepła – mieszkańcy pozostałych przez lata blokowali ich montaż. Teraz sytuacja się zmienia, bo obowiązek wynika już wprost z przepisów. Dane pokazują, iż budynki z podzielnikami zużywają choćby o 20 proc. mniej energii niż te bez opomiarowania.

W Warszawie swoje stanowisko w sprawie nowych przepisów wyraziła prezes Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Barbara Różewska, cytowana przez Radio dla Ciebie. Przyznała, iż zmiany dotkną przede wszystkim starszą zabudowę – w dzielnicach takich jak Ursynów, Bemowo czy Targówek – gdzie dominuje pionowe zasilanie centralnego ogrzewania. „To, co zapłacimy do Veolii za ciepło, rozdzielamy na powierzchnię użytkową dla wszystkich mieszkańców budynku niezależnie, gdzie mieszkają” – tłumaczyła, wskazując, iż dziś nie ma technicznej możliwości precyzyjnego przypisania kosztów bez podzielników.

Podzielnik to nie licznik – ważna różnica

Warto wiedzieć, iż podzielnik ciepła to nie to samo co licznik ciepła. Licznik ciepła – montowany na wejściu do mieszkania lub przy węźle cieplnym – mierzy rzeczywistą ilość zużytej energii w gigadżulach i wymaga regularnej legalizacji metrologicznej. Podzielnik natomiast jest urządzeniem montowanym bezpośrednio na każdym grzejniku. Mierzy różnicę temperatur między grzejnikiem a otoczeniem i czas jego pracy, a na tej podstawie – dzięki algorytmu – oblicza umowny udział danego mieszkania w łącznych kosztach ogrzewania całego budynku. Podzielnik nie podlega legalizacji – jest urządzeniem wskaźnikowym, nie pomiarowym.

W starszych blokach z pionowym zasilaniem centralnego ogrzewania (jeden pion grzewczy przechodzi przez wszystkie piętra) montaż liczników ciepła przy każdym grzejniku jest technicznie skomplikowany i kosztowny. W takich budynkach standardem są właśnie podzielniki, które pozwalają na podział kosztów bez ingerencji w instalację. Spółdzielnia nie musi pytać mieszkańców o zgodę na montaż – obowiązek wynika wprost z przepisów prawa energetycznego.

Krytyka: eksperci mówią o lobby podzielnikowym

Nie wszyscy są przekonani, iż nowe przepisy rozwiążą problem sprawiedliwie. Andrzej Nowak, ekspert ds. ciepłownictwa i energetyki z LiczDom.pl, w rozmowie z Money.pl ocenił, iż obowiązek montażu zdalnych liczników do 2027 roku „otwiera furtkę do naciągania właścicieli na drogie systemy radiowe”. Jego zdaniem w starszych budynkach bez termomodernizacji podzielniki nie tylko nie przynoszą oszczędności, ale generują dodatkowe koszty – abonamenty i opłaty administracyjne, które spółdzielnie coraz częściej outsourcują zewnętrznym firmom rozliczeniowym, pobierającym stawki rzędu choćby 2,4 zł za metr kwadratowy rocznie.

Nowak zwraca też uwagę na problem, którego podzielniki w ogóle nie rozwiązują: nierówne straty ciepła w zależności od położenia lokalu. Mieszkania narożne czy na poddaszu tracą ciepło przez ściany zewnętrzne o 20-30 proc. szybciej niż środkowe lokale, które ze wszystkich stron otoczone są innymi mieszkaniami. Minimalna opłata i podzielniki tego nie uwzględniają.

Co warto sprawdzić, zanim przyjdą monterzy

• Zapytaj spółdzielnię o harmonogram montażu i dokumentację. jeżeli w Twoim budynku nie ma jeszcze podzielników, spółdzielnia ma obowiązek wykazać, czy przeprowadziła analizę ekonomiczną uzasadniającą montaż. Analiza musi obejmować 5-letni horyzont: montaż jest wymagany tylko wtedy, gdy projektowane oszczędności energii z 5 lat przewyższają koszty zakupu, montażu i eksploatacji urządzeń – tak stanowi § 5 rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 roku (Dz.U. 2021, poz. 2273).
• Sprawdź nowy regulamin rozliczeń. Do końca 2026 roku każda spółdzielnia i wspólnota ma obowiązek zaktualizować regulamin rozliczeń kosztów ciepła i uwzględnić w nim minimalną opłatę. Masz prawo zażądać wglądu w ten dokument i zapytać, od kiedy nowe zasady będą stosowane – od 2027 roku to wymóg ustawowy, ale część zarządców może wdrożyć je wcześniej.
• Jeśli masz mieszkanie narożne lub na poddaszu, warto wcześniej sprawdzić, czy regulamin przewiduje współczynniki korygujące uwzględniające zwiększone straty ciepła przez przegrody zewnętrzne. Część spółdzielni takie korekty stosuje, inne nie – a różnica może oznaczać kilkaset złotych rocznie na rachunku.
• Od 2027 roku minimalna opłata obowiązuje wszystkich – nie ma możliwości jej uniknięcia przez zakręcenie grzejników. Podstawą jest nowelizacja ustawy o efektywności energetycznej (Dz.U. 2025, poz. 711).