2 dni temu
Internet długo pozostawał swoistą ziemią niczyją dla polskich organów podatkowych. Transakcje przeprowadzane w cyfrowym świecie, szczególnie te związane z wynajmem krótkoterminowym, często umykały uwadze fiskusa, tworząc lukratywną niszę dla przedsiębiorczych Polaków szukających dodatkowego dochodu bez obciążeń podatkowych. Ta era względnej swobody dobiega jednak końca. Urzędy skarbowe otrzymały potężne narzędzia do weryfikacji internetowych transakcji i rozpoczęły bezprecedensową akcję kontrolną wymierzoną w nieujawnione dochody.
Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce
Przełomowa zmiana nastąpiła w lipcu 2024 roku, kiedy to polska administracja skarbowa zyskała dostęp do kompleksowych danych z platform cyfrowych dzięki wdrożeniu unijnej dyrektywy DAC-7, przyjętej przez Radę Ministrów w kwietniu ubiegłego roku. To europejskie rozwiązanie, mające na celu uszczelnienie systemów podatkowych w całej Unii, wprowadziło rewolucję w sposobie monitorowania przepływów finansowych w sieci. Polscy urzędnicy podatkowi nie zwlekali z wykorzystaniem nowych uprawnień i już od kilku miesięcy prowadzą intensywne działania kontrolne.
W centrum zainteresowania fiskusa znalazły się popularne platformy umożliwiające rezerwację zakwaterowania, takie jak Booking.com i Airbnb. Te cyfrowe giganty, działające ponad granicami państw, zostały zobowiązane do regularnego przekazywania szczegółowych raportów o transakcjach swoich użytkowników. Dla wielu Polaków, którzy traktowali wynajem mieszkań jako źródło nieopodatkowanego dochodu, oznacza to koniec złudnego poczucia anonimowości i bezkarności.
Skala zjawiska nierejestrowanego wynajmu krótkoterminowego w Polsce jest trudna do oszacowania, ale eksperci branżowi sugerują, iż może dotyczyć dziesiątek tysięcy nieruchomości, szczególnie w popularnych destynacjach turystycznych jak Warszawa, Kraków, Gdańsk czy miejscowości wypoczynkowe. Dotychczas wielu właścicieli mieszkań funkcjonowało w przekonaniu, iż sporadyczne udostępnianie nieruchomości turystom nie wymaga formalizacji ani zgłaszania do urzędu skarbowego. Nowa rzeczywistość weryfikuje te założenia w sposób bezwzględny.
Szczególnie niepokojący dla potencjalnych podmiotów kontroli jest fakt, iż urząd skarbowy może prześwietlić transakcje choćby do pięciu lat wstecz. Oznacza to, iż organy podatkowe mogą analizować działalność wynajmujących długo przed wprowadzeniem dyrektywy DAC-7. Choć oficjalnie raportowanie obejmuje lata 2023-2024, to w przypadku wykrycia nieprawidłowości, fiskus ma prawo rozszerzyć zakres kontroli na wcześniejsze okresy rozliczeniowe.
Kryteria, którymi kierują się urzędnicy podczas kwalifikowania wynajmu jako działalności gospodarczej, budzą wiele wątpliwości wśród właścicieli nieruchomości. Podstawowe znaczenie ma regularność, zorganizowanie i ciągłość świadczonych usług. jeżeli wynajmujący systematycznie udostępnia swoją nieruchomość, dba o jej promocję, odpowiada na zapytania i utrzymuje wysoką dostępność kalendarzową, to w oczach fiskusa najprawdopodobniej prowadzi działalność gospodarczą – ze wszystkimi tego konsekwencjami podatkowymi i formalnymi.
Warto zauważyć, iż granica między okazjonalnym wynajmem a działalnością gospodarczą jest płynna i podlega indywidualnej ocenie urzędników. Niektórzy eksperci podatkowi sugerują, iż już kilkanaście rezerwacji rocznie może być interpretowane jako działalność o charakterze zarobkowym, wymagająca rejestracji. Inni wskazują na kryterium przychodowe jako decydujące – regularne wpływy przekraczające określony próg finansowy zwykle przyciągają uwagę organów kontrolnych.
Konsekwencje niezarejestrowanej działalności wynajmu krótkoterminowego mogą być druzgocące dla portfeli nieświadomych lub celowo unikających formalizacji właścicieli. Katalog kar i zobowiązań jest imponująco rozbudowany. Począwszy od grzywny w wysokości 5000 złotych za prowadzenie działalności gospodarczej bez rejestracji, poprzez dodatkowe 1000 złotych za nieprzekazywanie danych gości do ewidencji meldunkowej.
Jednak prawdziwe finansowe trzęsienie ziemi następuje, gdy fiskus wykryje unikanie płacenia należnych podatków. Kary administracyjne mogą wówczas sięgać 20-30 tysięcy złotych, a to dopiero początek problemów. Urząd skarbowy wzywa bowiem do uregulowania wszystkich zaległości podatkowych wraz z odsetkami za cały okres nieopłacania danin. W skrajnych przypadkach, gdy działania podatnika zostaną zakwalifikowane jako celowe oszustwo podatkowe, kara może wynieść choćby do 720 stawek dziennych, co w przeliczeniu daje astronomiczną kwotę 21,6 miliona złotych.
Warto przypomnieć, iż osoby wynajmujące nieruchomości w systemie krótkoterminowym podlegają złożonym obowiązkom podatkowym. Przede wszystkim muszą odprowadzać 8-procentowy podatek VAT od świadczonych usług noclegowych. Do tego dochodzi podatek dochodowy – PIT lub CIT, w zależności od formy prawnej i wybranego sposobu opodatkowania. Często zapominanym, ale równie istotnym obowiązkiem jest odprowadzanie 23-procentowego podatku VAT od prowizji pobieranych przez zagraniczne portale ogłoszeniowe, co w nomenklaturze podatkowej funkcjonuje jako import usług.
Intensyfikacja kontroli w obszarze wynajmu krótkoterminowego wpisuje się w szerszą strategię polskiej administracji skarbowej, zmierzającą do uszczelnienia systemu podatkowego i redukcji szarej strefy. W ostatnich latach podobne działania objęły również inne sektory gospodarki cyfrowej, w tym sprzedaż towarów na platformach aukcyjnych i świadczenie usług online. Specjaliści ds. podatkowych przewidują, iż trend ten będzie kontynuowany, a narzędzia cyfrowej analizy danych stosowane przez organy skarbowe będą stawały się coraz bardziej wyrafinowane.
Dla właścicieli nieruchomości, którzy do tej pory funkcjonowali w szarej strefie wynajmu krótkoterminowego, eksperci rekomendują podjęcie proaktywnych działań legalizacyjnych. Dobrowolne ujawnienie niedeklarowanych wcześniej dochodów i złożenie korekt deklaracji podatkowych może znacząco złagodzić ewentualne konsekwencje kontroli. najważniejsze znaczenie ma tu instytucja tzw. czynnego żalu, która pozwala na uniknięcie odpowiedzialności karno-skarbowej w przypadku samodzielnego zgłoszenia nieprawidłowości przed rozpoczęciem kontroli.
Proces legalizacji działalności wynajmu krótkoterminowego nie musi być szczególnie skomplikowany. Dla osób fizycznych najprostszym rozwiązaniem jest często rejestracja jednoosobowej działalności gospodarczej i wybór najkorzystniejszej formy opodatkowania – w wielu przypadkach może to być ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% dla usług zakwaterowania. Alternatywą pozostaje najem prywatny, opodatkowany ryczałtem 12,5%, jednak ta forma może być kwestionowana przez organy podatkowe w przypadku świadczenia dodatkowych usług charakterystycznych dla działalności hotelarskiej.
Rosnąca świadomość mechanizmów kontrolnych wśród właścicieli nieruchomości prowadzi do stopniowej profesjonalizacji sektora wynajmu krótkoterminowego w Polsce. Coraz więcej osób decyduje się na współpracę z wyspecjalizowanymi podmiotami zarządzającymi, które przejmują nie tylko operacyjne aspekty prowadzenia wynajmu, ale również dbają o prawidłowe rozliczenia podatkowe. Dla wielu właścicieli jest to optymalne rozwiązanie, pozwalające zachować źródło dochodu przy minimalizacji ryzyka nieprawidłowości formalnych.
Branża wynajmu krótkoterminowego w Polsce znajduje się w tej chwili w fazie intensywnej transformacji. Zaostrzenie kontroli podatkowych i formalizacja tego sektora mogą doprowadzić do pewnego ograniczenia podaży mieszkań na wynajem czasowy, co z kolei może skutkować wzrostem cen dla turystów i innych użytkowników. Z drugiej strony, eksperci rynku nieruchomości wskazują, iż część mieszkań może powrócić na rynek najmu długoterminowego, co mogłoby nieco złagodzić napięcia na tym segmencie rynku, szczególnie w największych miastach.
Dyrektywa DAC-7 to tylko pierwszy krok w kierunku pełnej transparentności podatkowej w gospodarce cyfrowej. Unia Europejska pracuje już nad kolejnymi regulacjami, które obejmą szersze spektrum usług internetowych i platform współdzielenia. W perspektywie najbliższych lat należy spodziewać się dalszego zacieśniania kontroli nad transakcjami cyfrowymi i systematycznego eliminowania szarej strefy w tej dziedzinie.
Dla polskich podatników najważniejsze znaczenie ma zrozumienie, iż era anonimowości w internecie definitywnie się kończy, przynajmniej w kontekście transakcji finansowych. Organy skarbowe dysponują coraz doskonalszymi narzędziami analitycznymi i dostępem do ogromnych zasobów danych, co pozwala im efektywnie identyfikować nieprawidłowości. W tym nowym krajobrazie regulacyjnym, przejrzystość i zgodność z przepisami podatkowymi stają się nie tyle opcją, co koniecznością dla wszystkich uczestników rynku cyfrowego.
Regularne kontrole platform takich jak Booking.com i Airbnb są tylko początkiem szerszej kampanii uszczelniania systemu podatkowego w obszarze transakcji internetowych. Ministerstwo Finansów zapowiada rozszerzenie monitoringu na inne popularne platformy sprzedażowe i usługowe, a także implementację zaawansowanych rozwiązań z zakresu sztucznej inteligencji do analizy wzorców transakcji i identyfikacji potencjalnych nieprawidłowości. W obliczu tej technologicznej rewolucji w administracji skarbowej, tradycyjne metody ukrywania dochodów stają się nie tylko ryzykowne, ale i praktycznie nieskuteczne.
