Na czym polega dzierżawa ziemi pod farmę fotowoltaiczną?
Właściciele gruntów o powierzchni powyżej 7 hektarów, szczególnie tych o niższej jakości, coraz częściej rozważają dzierżawę pod inwestycje fotowoltaiczne. To rozwiązanie zapewnia stabilny, długoterminowy przychód. Jednak decyzja o podpisaniu umowy wymaga szczegółowej analizy, ponieważ w grę wchodzą znaczne pieniądze i bezpieczeństwo finansowe na wiele lat.
Stawki rynkowe i pierwsze sygnały ostrzegawcze
Obecnie roczny dochód z dzierżawy hektara ziemi pod farmę fotowoltaiczną wynosi około 18–20 tysięcy złotych. Oferty znacznie przewyższające tę kwotę, np. obietnice 150% stawki rynkowej, powinny wzbudzić czujność właścicieli gruntów. Często stoją za nimi firmy, które po podpisaniu umowy próbują odsprzedać projekt innemu podmiotowi, ale w przypadku niepowodzenia inwestycja zostaje porzucona, a właściciel ziemi traci możliwość jej użytkowania przez wiele lat.
Na rynku pojawiają się firmy, które oferują atrakcyjne, ale nierealne warunki dzierżawy. Obiecują wysoką stawkę za hektar, podpisują umowę dzierżawy, a następnie próbują odsprzedać projekt innej spółce, by go zrealizowała. Ciężko jest im znaleźć kupca – ponieważ przy tak przyjętych założeniach, dalsza realizacja inwestycji zwyczajnie jest nieopłacalna finansowo – dlatego zwykle po jakimś czasie porzucają projekt. Wszystko to odbija się na właścicielu działki, który w tym czasie ma zablokowaną możliwość czerpania korzyści z ziemi na wiele lat.
Alicja Piątek, dyrektorka rozwoju projektów fotowoltaicznych Axpo w Polsce
Znaczenie umowy przedwstępnej i wynagrodzenia w okresie przygotowawczym
Proces przygotowania inwestycji fotowoltaicznej trwa zwykle od 3 do 5 lat. W tym czasie właściciel ziemi powinien zadbać o odpowiednie zapisy w umowie przedwstępnej, które gwarantują wynagrodzenie za rezerwację terenu. Brak takiego zabezpieczenia oznacza realne straty finansowe, zwłaszcza jeżeli dodatkowo nie można prowadzić działalności rolniczej aż do rozpoczęcia budowy farmy.
W treści umowy warto jednoznacznie określić moment, od którego naliczane będą pełne przychody z tytułu dzierżawy, a także zagwarantować właścicielowi nieruchomości prawo do dalszego użytkowania gruntów rolnych aż do faktycznego rozpoczęcia budowy farmy. Szczególne znaczenie mają zapisy dotyczące zabezpieczenia przed potencjalnymi stratami – w tym zasady wypłaty odszkodowań za zniszczone plony oraz obowiązek wcześniejszego informowania o planowanym terminie rozpoczęcia prac budowlanych. Uwzględnienie tych postanowień w umowie daje właścicielowi gruntów pewność, iż jego interesy pozostaną chronione, choćby w przypadku przedłużającego się procesu administracyjnego. W tym czasie może on czerpać korzyści zarówno z wynagrodzenia za rezerwację terenu, jak i z prowadzenia działalności rolniczej.
Marta Rogoyska-Wieczorek, radca prawny Axpo
Co zabezpieczyć na czas po wygaśnięciu umowy?
Umowy dzierżawy ziemi pod farmy fotowoltaiczne są zawierane choćby na 29 lat. Warto już na etapie negocjacji ustalić, jakie będą zasady po zakończeniu okresu dzierżawy – czy możliwe jest przedłużenie współpracy, renegocjacja warunków lub demontaż instalacji. najważniejsze jest, by koszty demontażu, recyklingu paneli i przywrócenia gruntu do stanu rolniczego ponosiła firma dzierżawiąca.
Jeżeli jednak po upływie okresu obowiązywania umowy prawny właściciel nieruchomości lub jego spadkobiercy zdecydują się na inne wykorzystanie gruntu, rozpocznie się proces demontażu farmy fotowoltaicznej. najważniejsze jest, aby już na etapie zawierania pierwotnej umowy odpowiednio zabezpieczyć się przed kosztami związanymi z tym procesem. Wszystkie wydatki dotyczące demontażu instalacji, recyklingu paneli oraz przywrócenia nieruchomości do stanu umożliwiającego jej ponowne wykorzystanie rolnicze powinny zostać jednoznacznie przypisane firmie dzierżawiącej.
Marta Rogoyska-Wieczorek, radca prawny Axpo
Jak uniknąć błędów przy podpisywaniu umowy?
- Porównuj oferty różnych firm i nie podpisuj pierwszej lepszej propozycji.
- Skonsultuj umowę z prawnikiem specjalizującym się w prawie rolnym.
- Pamiętaj, iż to zobowiązanie na wiele lat – poświadcz podpis notarialnie.
- Sprawdź historię i stabilność finansową firmy, jej kapitał zakładowy oraz doświadczenie na rynku fotowoltaicznym.
Podsumowanie
Dzierżawa ziemi pod farmę fotowoltaiczną to nie tylko szansa na stały dochód, ale również możliwość rozwoju gospodarstwa poprzez inwestycje w modernizację i nowe technologie. najważniejsze jest jednak świadome podejście do negocjacji i wyboru partnera biznesowego. Tylko wówczas można liczyć na bezpieczeństwo i stabilność przez kolejne dekady.
Źródło: Axpo Polska News
