Czynsze w blokach zamrożone? To cisza przed burzą. Prawdziwe podwyżki nadejdą jesienią

Początek 2025 roku miał przynieść prawdziwe tsunami podwyżek w spółdzielniach mieszkaniowych. Mieszkańcy w całej Polsce z niepokojem otwierali skrzynki pocztowe, spodziewając się dwucyfrowych wzrostów opłat. Rzeczywistość okazała się jednak zaskakująco łagodna. Zamiast zapowiadanej apokalipsy, większość spółdzielni ograniczyła się do symbolicznych korekt, a niektóre całkowicie wstrzymały podwyżki. Eksperci są jednak zgodni – to jedynie odroczenie nieuniknionego. Prawdziwa fala podwyżek, napędzana skumulowanymi kosztami, może uderzyć w domowe budżety już jesienią. Spokój, którym cieszyliśmy się przez ostatnie miesiące, to prawdopodobnie cisza przed burzą, która zweryfikuje stabilność finansową milionów Polaków.

Dlaczego apokalipsa w czynszach się nie wydarzyła?

W pierwszej połowie 2025 roku wiele czynników złożyło się na nieoczekiwaną stabilizację opłat w spółdzielniach. Kluczową rolę odegrała presja społeczna i obawa zarządów przed otwartym buntem mieszkańców. Obserwując rosnące niezadowolenie i coraz bardziej krytyczne walne zgromadzenia, wiele spółdzielni podeszło do tematu podwyżek ze znacznie większą ostrożnością. Mieszkańcy zaczęli domagać się szczegółowych uzasadnień dla każdej złotówki, co skutecznie ostudziło zapał do drastycznych cięć.

Kolejnym elementem była niepewność prawna. W obliczu zapowiedzi zmian w przepisach dotyczących funkcjonowania spółdzielni, zarządy wolały przyjąć strategię wyczekiwania, niż ryzykować podejmowanie decyzji, które mogłyby zostać podważone w przyszłości. choćby wzrost płacy minimalnej do 4666 złotych brutto, który bezpośrednio podniósł koszty sprzątania czy konserwacji, nie przełożył się na gwałtowny wzrost czynszów. Spółdzielnie szukały oszczędności wewnętrznych, renegocjowały umowy z firmami zewnętrznymi i korzystały z faktu, iż łagodna zima przyniosła niższe koszty ogrzewania, co pozwoliło zbuforować część rosnących wydatków.

To nie koniec problemów. Koszty, które wrócą z podwójną siłą

Względny spokój nie oznacza, iż fundamentalne problemy zniknęły. Wręcz przeciwnie – zostały one jedynie odłożone w czasie, a ich siła rażenia może być znacznie większa. Bomba zegarowa tyka w kosztach mediów i usług, które rosną w tempie znacznie przewyższającym inflację. Ceny wody i ścieków w niektórych miastach szybują w górę o 12-13% rocznie. Do tego dochodzą coraz wyższe opłaty za wywóz śmieci, usługi kominiarskie i obowiązkowe przeglądy techniczne.

Sytuacja nie jest jednolita w całym kraju. Podczas gdy mieszkańcy nowszych osiedli mogli odetchnąć z ulgą, w starszych zasobach podwyżki były nieuniknione. Dobrym przykładem jest Częstochowa, gdzie w Spółdzielni Mieszkaniowej „Północ” wprowadzono nowe opłaty za domofon (3,67 zł) czy użytkowanie działki (9 zł), a opłaty za windy wzrosły choćby do 31,53 zł od osoby miesięcznie. To pokazuje, iż spółdzielnie z pilnymi potrzebami remontowymi nie mają już pola do manewru. Największym zagrożeniem są jednak rosnące wymagania Unii Europejskiej dotyczące efektywności energetycznej, które zmuszą zarządy do przeprowadzenia kosztownych termomodernizacji.

Prawdziwy test dopiero jesienią. Co czeka nas pod koniec roku?

Analitycy rynku nieruchomości są zgodni: prawdziwa próba sił nadejdzie jesienią, podczas walnych zgromadzeń, na których przedstawiane będą plany finansowe na 2026 rok. To właśnie wtedy zarządy będą musiały przedstawić realne koszty i zaproponować podwyżki, których unikano przez ostatnie miesiące. Kluczową i najbardziej zapalną kwestią będą fundusze remontowe. W wielu spółdzielniach są one dramatycznie niedofinansowane, a dalsze odkładanie niezbędnych prac, takich jak wymiana pionów, dachów czy wind, grozi nie tylko dyskomfortem, ale choćby katastrofami budowlanymi.

Spółdzielnie, które wstrzymywały podwyżki, staną przed trudnym wyborem: albo wprowadzić skumulowaną, bardzo bolesną podwyżkę, albo dalej ryzykować dekapitalizację majątku. Realistyczny scenariusz na drugą połowę 2025 roku zakłada wzrosty opłat eksploatacyjnych na poziomie 5-8%, co już będzie odczuwalne. Jednak prawdziwe uderzenie może przyjść ze strony stawek na fundusz remontowy, które w niektórych przypadkach mogą wzrosnąć choćby o kilkadziesiąt procent.

Jak skutecznie bronić się przed podwyżkami? Praktyczny poradnik

Mieszkańcy nie są bezbronni w starciu z planowanymi podwyżkami. Kluczem do sukcesu jest aktywność i znajomość swoich praw. Pasywna postawa i nieobecność na zebraniach to prosta droga do akceptacji każdej, choćby nieuzasadnionej podwyżki. Oto co można zrobić:

• Uczestnicz w walnych zgromadzeniach: To podstawowe prawo i obowiązek każdego członka spółdzielni. Twoja obecność i głos mają realne znaczenie przy zatwierdzaniu budżetu i planów remontowych.
• Żądaj szczegółowych uzasadnień: Zarząd ma obowiązek precyzyjnie wykazać, z czego wynika każda podwyżka. Masz prawo wglądu w faktury i umowy. Nie bój się zadawać pytań i kwestionować nieracjonalnych wydatków.
• Kontroluj plany remontowe: Sprawdzaj, czy planowane prace są faktycznie niezbędne i czy spółdzielnia szukała konkurencyjnych ofert na ich wykonanie. Czasem warto zmusić zarząd do ponowienia przetargu.
• Organizuj się z sąsiadami: W grupie siła. Wspólne działanie, petycje czy inicjatywy oddolne mają znacznie większą moc przebicia niż indywidualne protesty.
• Poznaj swoje prawa: W skrajnych przypadkach, jeżeli uchwała o podwyżce jest rażąco nieuzasadniona lub niezgodna z prawem, można ją zaskarżyć do sądu.

Historia pierwszej połowy 2025 roku pokazała, iż presja ma sens. Czas względnego spokoju warto wykorzystać na przygotowanie się do jesiennych batalii o wysokość czynszów. To może być ostatni dzwonek, by uchronić swój portfel przed nadchodzącą falą podwyżek.