2 godzin temu
Projekt podatku katastralnego od trzeciego mieszkania został całkowicie przygotowany przez zespół ministerialny, jednak na razie nie ujrzy światła dziennego. Co zawiera?
Fot. Warszawa w Pigułce
Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz z Polski 2050, która jako minister funduszy i polityki regionalnej kierowała pracami nad rewolucyjnym podatkiem, otwarcie przyznała w radiowej rozmowie, iż lojalność koalicyjna stała się główną przeszkodą w realizacji tego ambitnego planu. Ministerstwo dysponuje kompletną dokumentacją techniczną, szczegółowymi obliczeniami finansowymi oraz gruntownym uzasadnieniem prawnym, ale polityczna rzeczywistość okazała się silniejsza niż ekonomiczne argumenty.
Rządzący stanęli przed dylematem, który doskonale obrazuje napięcie między ideologicznymi postulatami a praktycznymi kalkulacjami wyborczymi. Wprowadzenie dodatkowego obciążenia podatkowego, choćby jeżeli dotyczyłoby tylko wąskiej grupy najbogatszych obywateli, niesie ze sobą ryzyko polityczne, którego koalicja nie jest skłonna podjąć bez szerszego społecznego mandatu.
Skala zjawiska wielomieszkaniowej akumulacji nieruchomości w Polsce okazuje się być bardziej ograniczona niż powszechnie sądzono. Według ministerialnych analiz, jedynie ośmiu na każdy tysiąc Polaków posiada trzy lub więcej mieszkań, co przekłada się na grupę liczącą między dwieście a dwieście pięćdziesiąt tysięcy osób w całym kraju. Ta relatywnie niewielka grupa obejmuje jednak osoby o znaczącym potencjale ekonomicznym, w tym prominentnych polityków różnych opcji politycznych.
Wśród posiadaczy wielomieszkaniowych portfeli znajdują się przedstawiciele wszystkich głównych sił politycznych. Robert Kropiwnicki z Koalicji Obywatelskiej zgromadził jedenaście mieszkań, podczas gdy jego partyjna koleżanka Małgorzata Niemczyk może się pochwalić dziesięcioma nieruchomościami. Po stronie opozycyjnej, Agnieszka Soin z Prawa i Sprawiedliwości jest właścicielką ośmiu lokali, a Krzysztof Śmiszek z Lewicy posiada siedem nieruchomości.
Projektowane rozwiązanie przewidywało jednak istotne mechanizmy ochronne dla rodzin z dziećmi. Mieszkania nabywane z przeznaczeniem dla potomstwa miałyby być wyłączone spod opodatkowania, co w praktyce oznaczałoby możliwość posiadania choćby czterech nieruchomości bez dodatkowych obciążeń finansowych przez rodziny z dwójką dzieci. Każde dziecko uprawniałoby do posiadania jednego dodatkowego lokalu ponad standardowy limit dwóch mieszkań.
Konkurencyjny projekt przygotowała również Lewica pod kierownictwem Włodzimierza Czarzastego, która w maju przedstawiła własną wizję opodatkowania nadmiarowych nieruchomości. Lewicowa propozycja charakteryzuje się większą surowością, proponując wprowadzenie podatku już od trzeciego mieszkania bez dodatkowych ulg rodzinnych, które przewiduje projekt Polski 2050.
Fundamentalnym celem obu inicjatyw nie jest zwiększenie wpływów budżetowych, ale redystrybucja kapitału inwestycyjnego z sektora nieruchomości do bardziej produktywnych obszarów gospodarki. Ministerstwo argumentuje, iż obecna sytuacja prowadzi do nadmiernej koncentracji oszczędności w tak zwanych inwestycjach betonowych, które nie generują dodatkowej wartości ekonomicznej ani miejsc pracy.
Dynamika wzrostu cen mieszkań w Polsce systematycznie przewyższa tempo wzrostu wynagrodzeń, co pogłębia kryzys dostępności mieszkaniowej dla młodych rodzin. Analiza ministerstwa wskazuje, iż w ciągu zaledwie dwóch lat koszt zakupu pięćdziesięciometrowego mieszkania w Warszawie wzrósł z osiemdziesięciu czterech do dziewięćdziesięciu dwóch średnich pensji, co obrazuje skalę problemu mieszkaniowego w kraju.
Międzynarodowe instytucje finansowe, w tym Międzynarodowy Fundusz Walutowy oraz Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju, wielokrotnie rekomendowały Polsce wprowadzenie podatku katastralnego jako element stabilizacji finansów publicznych. Te rekomendacje nabierają szczególnego znaczenia w kontekście rekordowego deficytu budżetowego przewidywanego na rok 2025, który ma sięgnąć blisko trzystu miliardów złotych.
Katalog potencjalnych źródeł dodatkowych wpływów budżetowych, oprócz podatku katastralnego, obejmuje również podatek cyfrowy nakładany na międzynarodowe koncerny technologiczne oraz dodatkowe obciążenia sektora bankowego. Ministerstwo traktuje te instrumenty jako najważniejsze dla finansowania przełomowych programów rozwojowych państwa.
Dla przeciętnego obywatela posiadającego jedno lub dwa mieszkania projektowane zmiany nie niosą żadnych konsekwencji finansowych. Natomiast osoby rozważające zakup trzeciego lokalu jako formę inwestycji muszą liczyć się z potencjalnymi rocznymi kosztami wynoszącymi od jednego do czterech procent wartości rynkowej nieruchomości.
W praktyce oznacza to, iż właściciel mieszkania o wartości pięciuset tysięcy złotych może zostać obciążony rocznym podatkiem sięgającym choćby dwudziestu tysięcy złotych. Takie obciążenie może radykalnie zmienić opłacalność inwestycji mieszkaniowych i skłonić inwestorów do poszukiwania alternatywnych form lokowania kapitału.
Rząd wyraźnie sygnalizuje preferencje dla przekierowania prywatnych oszczędności w kierunku akcji, obligacji, funduszy inwestycyjnych oraz finansowania innowacyjnych przedsięwzięć biznesowych. Ta strategia ma na celu zwiększenie produktywności polskiej gospodarki i odejście od modelu rozwoju opartego na spekulacjach nieruchomościowych.
Właściciele trzech lub więcej mieszkań stoją przed perspektywą znaczącego wzrostu kosztów utrzymania swoich portfeli inwestycyjnych. Część z nich może zdecydować się na częściową wyprzedaż swoich zasobów mieszkaniowych, co potencjalnie wpłynie na ceny na rynku wtórnym nieruchomości.
Europejskie doświadczenia z podatkiem katastralnym sięgają dziesiątek lat i są powszechnie akceptowane przez społeczeństwa państw zachodnich. We Francji właściciele nieruchomości płacą około jednego procenta ich wartości rocznie, podobne rozwiązania funkcjonują w Niemczech. Włochy poszły jeszcze dalej, wprowadzając opodatkowanie już od drugiego mieszkania, co generuje wpływy budżetowe na poziomie czterech dziesiątych procenta produktu krajowego brutto.
Polska należy do nielicznej grupy państw Unii Europejskiej, które przez cały czas opierają opodatkowanie nieruchomości na powierzchni, a nie na ich rzeczywistej wartości rynkowej. To archaiczne rozwiązanie prowadzi do sytuacji, w której luksusowe apartamenty w centrach miast są opodatkowane podobnie jak skromne mieszkania na peryferiach.
Wprowadzenie podatku katastralnego może wywołać złożone skutki na rynku najmu mieszkań. Z jednej strony właściciele będą skłonni do podnoszenia czynszów w celu kompensacji dodatkowych kosztów podatkowych, co może pogorszyć sytuację najemców. Z drugiej strony zwiększona podaż mieszkań wynikająca ze sprzedaży przez inwestorów może prowadzić do stabilizacji lub choćby obniżenia cen zarówno kupna jak i najmu.
Eksperci szacują, iż na rynek może trafić dodatkowo od stu do stu pięćdziesięciu tysięcy mieszkań dotychczas przetrzymywanych wyłącznie jako forma lokowania kapitału. Taka skala zwiększenia podaży może mieć wymierny wpływ na obniżenie cen nieruchomości, szczególnie w segmencie mieszkań używanych.
Koszty techniczne wprowadzenia systemu podatku katastralnego stanowią poważne wyzwanie logistyczne i finansowe dla administracji państwowej. Konieczność przeprowadzenia wyceny niemal wszystkich nieruchomości w kraju wymaga stworzenia rozbudowanej infrastruktury technicznej i zatrudnienia znacznej liczby specjalistów od wycen.
Niektórzy analitycy ostrzegają, iż w przypadku ograniczenia podatku katastralnego jedynie do trzeciego i kolejnych mieszkań, koszty utrzymania całego systemu mogą przewyższyć generowane przez niego wpływy budżetowe. Ta nieproporcjonalność kosztów do korzyści skłania niektórych ekspertów do postulowania bardziej kompleksowego podejścia.
Alternatywne rozwiązanie przewiduje wprowadzenie progresywnego podatku katastralnego obejmującego wszystkie nieruchomości, ale z różnicowanymi stawkami w zależności od kolejności posiadanych lokali. Przykładowa struktura mogłaby zakładać stawkę trzech dziesiątych procenta od pierwszego mieszkania, pięciu dziesiątych procenta od drugiego oraz jeden procent od trzeciego i kolejnych.
Polityczna blokada projektów podatkowych wynika z głęboko zakorzenionego przekonania o konieczności zachowania jedności koalicyjnej w kwestiach tak wrażliwych jak opodatkowanie. Minister Pełczyńska-Nałęcz podkreśla, iż mimo głębokiego przekonania o słuszności proponowanych rozwiązań, Polska 2050 nie będzie działać wbrew ustaleniom koalicyjnym.
Przyszłość podatku katastralnego w Polsce zależy od wyniku wewnętrznych negocjacji w ramach rządzącej koalicji oraz ewentualnego włączenia tej kwestii do programu wyborczego przed wyborami w 2027 roku. Bez politycznego konsensusu najbardziej zaawansowane technicznie projekty podatkowe pozostaną jedynie teoretycznymi rozważaniami w ministerialnych szufladach.
Społeczne poparcie dla podatku od nadmiarowych nieruchomości może okazać się najważniejsze dla przyszłej realizacji tych planów. jeżeli obywatele zrozumieją, iż celem nie jest poszerzenie obciążeń podatkowych zwykłych rodzin, ale korygowanie nadmiernej koncentracji bogactwa w nieruchomościach, projekty mogą zyskać wystarczającą legitimizację polityczną do realizacji.
