Chiny: Na ratunek sektorowi nieruchomości

3 miesięcy temu

W piątek, 18. 05. 2024 roku

Rada Państwa (chin. 国务院, stały komitet rządu ChRL) wraz z
Ministerstwem Mieszkalnictwa I Rozwoju Wsi (chin. 住房和城乡建设部),
Ludowym Bankiem Chin (chin. 中国人民银行, bank centralny ChRL, odpowiednik naszego NBP),
Ministerstwem Zasobów Naturalnych (chin. 自然资源部) oraz
Państwową Administracją Nadzoru Finansowego (chin. 国家金融监督管理总局)

odbyły konferencję z lokalnymi rządami i deweloperami dotyczącą optymalizacji warunków na rynku mieszkaniowym. Po konferencji został ogłoszony największy (jak dotąd) pakiet pomocy dla sektora nieruchomości, który ma wzmocnić popyt przy nadpodaży mieszkań, a zarazem pomóc deweloperom w ich trudnej w tej chwili sytuacji. I tak:

Do 15%, zmniejszono wielkość minimalnego wkładu własnego na zakup mieszkania na rynku pierwotnym. To rekordowo niski poziom tej obligatoryjnej wpłaty. Dotychczas najniższy poziom wkładu własnego nabywców nieruchomości na rynku pierwotnym wynosił nie mniej niż 20% Wkład własny dla nabywców nieruchomości na rynku wtórnym zredukowano do 25% (było 30%). To kolejna obniżka. Poprzedniej dokonano 8 miesięcy temu.

Oprocentowanie pożyczek z funduszu mieszkaniowego zmniejszono 0,25 punktu procentowego, przy czym dla osób kupujących swoje pierwsze nowe mieszkanie, a zaciągających kredyt na okres krótszy niż 5 lat, oprocentowanie to wynosić będzie 2,35%, zaś na okres dłuższy niż 5 lat wyniesie 2,85%. Kupujący mieszkanie na rynku wtórnym, przy kredycie na okres krótszy niż 5 lat, uzyskają oprocentowanie na poziomie 2,775%, w przypadku kredytowania powyżej 5 lat to oprocentowanie wynosić będzie 3,325%.

Całkowicie zniesione zostały wyznaczane przez bank centralny limity dotyczące wysokości stóp procentowych określających oprocentowanie kredytów hipotecznych. To lokalne władze będę podejmować autonomiczne decyzje, w zależności od sytuacji finansowej, czy utrzymają minimalny poziom stóp procentowych dla tych kredytów, czy to minimum będą podnosić, czy może obniżać. Banki będę negocjować wysokość oprocentowania biorąc pod uwagę sytuacje rynkową i zdolności kredytowe danej osoby. Obniżenie wysokości wkładu własnego i stóp procentowych są przełomowymi decyzjami w aspekcie finansowym.

Lokalne władze poprzez należące do nich przedsiębiorstwa państwowe będą wykupowały od deweloperów (jak zaznaczono: po rozsądnej cenie) gotowe, niesprzedane mieszkania, które będą po adaptacji przeznaczane na mieszkania komunalne/socjalne do wynajęcia. Każde miasto samodzielnie zadecyduje, czy uczestniczyć w programie, czy też nie, zgodnie z zadaniem polegającym na zagwarantowaniu mieszkań oraz potrzeby zagospodarowywania nowo wybudowanych pustostanów. Zakłada się, iż na tej drodze deweloperzy zyskają środki finansowe pozwalające im na zakończenie własnych projektów, ale także dalsze funkcjonowanie, wyjście z obecnego z kryzysu. Z drugiej zaś strony kolejne osoby uzyskają możliwość pozyskania taniego mieszkania poprzez najem.

Na ten cel (w ramach pomocy samorządom lokalnym w realizacji programu odkupu) bank centralny przeznacza 300 mld RMB (ok. 162,73 mld PLN). Ponadto Ludowy Bank Chin uruchomi środki w wysokości 500 mld RMB (ok. 271,22 mld PLN), by zaspokoić spodziewane większe zapotrzebowanie na kredyty hipoteczne związku z tym programem.

Od czterech miesięcy prowadzony jest przez lokalne władze program “białej listy”. Potwierdzono, iż będzie on kontynuowany. „Biała lista” to zestawienie wyselekcjonowanych projektów deweloperskich na danym terenie, takich które spełniają określone wcześniej warunki, kryteria i uzyskują „zielone światło” dla otrzymania kredytu na sfinansowanie dokończenia budowy mieszkań. W przypadku niespełnienia warunków i standardów należy wdrożyć działania naprawcze, tworząc odpowiednie mechanizmy zarządzania projektem. Na dzień 16 maja br., kwota zatwierdzonych pożyczek na projekty z „białej listy” w całym kraju osiągnęła 935 mld RMB (ok. 507,18 mld PLN).

Grunty, które zostały kupione (w istocie wydzierżawione) przez deweloperów, ale pozostają niewykorzystane, gdzie nie rozpoczęto budowy, albo gdzie budowa „utknęła” z różnych powodów, będą wykupywane przez lokalne władze. Na ten cel władze lokalne będą mogły emitować specjalne długoterminowe obligacje samorządowe. Grunty ponownie przejęte, jak i wszelkie niedokończone projekty odkupione przez lokalne władze mają służyć ostatecznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych mieszkańców danego regionu, a także tworzenia/budowy obiektów użyteczności publicznej.

Władze centralne będą zachęcały lokalne samorządy do poluźniania restrykcji i ograniczeń wprowadzanych wcześniej, zwłaszcza możliwości kupna wielu mieszkań. Od ponad trzech lat obowiązywała powszechnie zasada „jedna rodzina, jedno mieszkanie”. Władze 15 największych miast chińskich już odeszły od tej koncepcji. Znów można tu dowolną liczbę mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym.

Władze lokalne mają przeprowadzić inwentaryzację zasobów mieszkaniowych – nowych domów z mieszkaniami na sprzedaż, budów w toku i pustostanów, aby określić dokładnie stan na rynku nieruchomości w danej jednostce administracyjnej. Zlikwidowanie „zapasów” mieszkań jest kluczem do rozwiązania ryzyka związanego z nieruchomościami.

Wicepremier He Li Feng (chin. 何立峰, odpowiedzialny za gospodarkę), który prowadził tą konferencję stwierdził, iż “sektor nieruchomości jest silnie związany z rozwojem gospodarczym”. Podkreślił również potrzebę dalszego realizowania tzw. “trzech wielkich projektów”, czyli:

budowy mieszkań socjalnych,
renowacji starych budynków w miastach oraz
rozwoju infrastruktury publicznej.

Te „rewolucyjne” decyzje to wyraźny sygnał na rzecz stabilizacji rynku nieruchomości. Ma on pomóc miedzy innymi w zwiększeniu zaufania społecznego do sektora nieruchomości, a w efekcie do zwiększenia popytu. Polityka finansowania mieszkalnictwa od strony popytu na rynku nieruchomości ma stanowić zdrowe i stabilne wsparcie rozwoju. Oczekuje się, iż w relatywnie niedługim okresie chiński rynek nieruchomości ustabilizuje się i odbije.

Wielu ekspertów uważa, iż wzrost gospodarczy Chin na poziomie 5,2% w ubiegłym roku i 5,3% w pierwszym kwartale tego roku został osiągnięty dzięki zmniejszaniu zależności ekonomii ChRL od sektora nieruchomości. Chiny bowiem przekształcają swój model rozwoju gospodarczego. Sektor nieruchomości będzie stopniowo coraz bardziej poddawany regulacji wynikającej z mechanizmu rynkowego. A to oznacza, iż na liście priorytetów władz spadać będzie z zajmowanej w tej chwili pozycji na niższe. W kontekście rozwoju gospodarczego, który nie jest zależny od nieruchomości, polityka władz wobec przedsiębiorstw z branży nieruchomości ma na celu stymulowanie szybszego tempa ich transformacji, zmiany filozofii biznesowej, która nie przystaje do realiów, zmuszenia tych przedsiębiorstw do istotnego poprawienia poziomu usług posprzedażowych, rozwinięcia działalności leasingowej, usług pośrednictwa, usług zarządzanie nieruchomościami i innych aktywności biznesowych związanych z tym sektorem.

Działanie władz mające na celu ochronę rynku nieruchomości wywołało pozytywne opinie, ale rodzi też wiele pytań. Jaki wpływ na rynek będzie miało ustanowienie nowych narzędzi strukturalnych? Czy wprowadzenie kombinacji mechanizmów polityki nieruchomościowej i finansowej oznacza jednak (wbrew deklaracjom) powrót do starego sposobu „polegania na nieruchomościach jako motorze napędowym gospodarki”? W jaki sposób w praktyce mechanizm ten będzie wzmacniać konieczne zmiany w funkcjonowaniu sektora nieruchomości? Jak z tymi zadaniami, kore wymagają dużych nakładów kapitałowych, poradzą sobie władze lokalne, kiedy ich zadłużenie oceniane jest choćby na 41,426 bln RMB (ok. 22,47 bln PLN)?.

Na odpowiedź przyjdzie zaczekać co najmniej kilka miesięcy. choćby najlepszy plan nie zadziała natychmiast w sytuacji, gdy kryzys nieruchomości w Chinach trwa od ponad trzech lat, a jego źródła są głęboko zakorzenione w mechanice całego systemu sektorowego. Sektor nieruchomości w Chinach w wielu aspektach jest zwyczajnie przestarzały, wciąż funkcjonuje tak, jakbyśmy ciągle żyli w końcówce lat 90. XX wieku.

Trochę statystyki:

Ceny nowych mieszkań spadły w kwietniu 10. miesiąc z rzędu, o 0,6% miesiąc do miesiąca, co było najszybszym spadkiem od listopada 2014 roku. Inwestycje w nieruchomości w pierwszych czterech miesiącach 2024 r. spadły o 9,8% w porównaniu z rokiem poprzednim. Sprzedaż mieszkań pod względem powierzchni w okresie styczeń-kwiecień br. odnotowała spadek o 20,2% rok do roku, podczas gdy liczba rozpoczętych budów spadła o 24,6%. Środki finansowe pozyskane przez deweloperów również spadły o 24,9% rok do roku. W kwietniu 2024 r. powierzchnia nowych mieszkań na sprzedaż wynosiła blisko 391 mln metrów kwadratowych. Ilość niesprzedanych mieszkań utrzymuje się na najwyższym poziomie od ośmiu lat.

Należy też pamiętać, iż sektor nieruchomości jest niezwykle wrażliwy społecznie. Wraz ze wstrzymaniem prac budowlanych i niewypłacalnością deweloperów, około 5 milionów ludzi jest zagrożonych bezrobociem lub znacznym zmniejszeniem dochodów.