Projekty magazynowe coraz rzadziej spekulacyjne
W aktualnych warunkach rynkowych największą aktywność inwestycyjną obserwuje się w projektach posiadających pre-let na poziomie co najmniej 50–60% powierzchni. Taki poziom najmu często stanowi warunek rozpoczęcia budowy. Oznacza to mniejsze ryzyko dla dewelopera, a tym samym większe szanse na realizację inwestycji.
Rynek wyraźnie się spolaryzował. Część firm, jak GLP, CTP czy Hillwood, wciąż rozwija inwestycje spekulacyjne, ale koncentruje się głównie na najlepszych lokalizacjach, gdzie popyt jest przewidywalny. Pozostali deweloperzy wolą model pre-let i rozpoczynają budowę dopiero po podpisaniu umów z najemcami.
Pre-let to umowa najmu zawierana przed rozpoczęciem budowy magazynu lub hali przemysłowej. W praktyce oznacza to, iż deweloper nie rozpoczyna realizacji inwestycji, dopóki nie zabezpieczy najmu na określoną część powierzchni, zwykle co najmniej 50–60%. Dzięki temu może ograniczyć ryzyko finansowe i łatwiej pozyskać finansowanie z banku. Najemca deklaruje chęć wynajmu jeszcze przed wybudowaniem obiektu, co daje inwestorowi pewność co do opłacalności projektu. W aktualnych warunkach rynkowych pre-let stał się kluczowym czynnikiem decydującym o rozpoczęciu inwestycji.
Rewitalizacje i konwersje coraz istotniejsze
Coraz większe znaczenie mają projekty rewitalizacji terenów poprzemysłowych. Trend ten związany jest z ograniczoną dostępnością gruntów w aglomeracjach oraz rozwojem logistyki miejskiej. Chociaż udział tych inwestycji w rynku pozostaje niewielki, ich znaczenie systematycznie rośnie.
Typ projektu – BTS (build-to-suit), BTO (build-to-own) czy spekulacyjny – ma dziś drugorzędne znaczenie. O realizacji inwestycji decydują przede wszystkim poziom zabezpieczenia najmu i dostępność klientów.
Zielone certyfikaty nowym standardem
Certyfikaty środowiskowe, takie jak BREEAM i LEED, stają się nieodzownym elementem nowych projektów. w tej chwili minimum to poziom BREEAM Very Good. Obiekty klasy A często celują w poziom Excellent. Na rynku pojawiają się też pierwsze magazyny z certyfikatem BREEAM Outstanding.
Certyfikacja nie tylko wpływa na postrzeganie projektu, ale staje się też kluczowa dla finansowania. Banki coraz częściej uzależniają warunki kredytowe od wyniku ESG, w którym certyfikaty mają istotne znaczenie. Z tego powodu przestają być one wyłącznie narzędziem wizerunkowym – realnie zwiększają wartość nieruchomości.
Administracja i dostęp do prądu jako główne bariery
Do najczęstszych barier opóźniających realizację inwestycji należą przedłużające się procedury administracyjne. Dotyczy to w szczególności decyzji środowiskowych i pozwoleń na budowę. W aglomeracjach postępowanie środowiskowe może trwać choćby 2 lata.
Kolejnym poważnym wyzwaniem jest dostępność mocy przyłączeniowych. Szczególnie dotyczy to inwestycji produkcyjnych. Ze względu na wzrastające zapotrzebowanie na energię i ograniczoną liczbę uzbrojonych gruntów, znalezienie działki z dostępem do prądu staje się coraz trudniejsze. Terminy realizacji przyłączy nierzadko sięgają kilku lat.
Dodatkowe przeszkody inwestycyjne
Inwestorzy muszą również mierzyć się z:
- brakiem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
- skomplikowanymi procedurami administracyjnymi, szczególnie przy sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej,
- nieuregulowanymi kwestiami własnościowymi – sporami, roszczeniami, koniecznością scalania działek.
Projekty produkcyjne są najbardziej narażone na wyzwania formalno-prawne. Dostępność infrastruktury i długość procedur stają się dziś kluczowymi czynnikami wpływającymi na tempo inwestycji.
Zobacz również:- Grenergy inwestuje 3,5 mld euro do 2027 roku. Celem: pozycja lidera w magazynowaniu energii
- Bułgaria uruchamia największy magazyn energii w UE – 496,2 MWh w Lovech
- 205 GWh magazynów energii na świecie w 2024 – Polska z dużym potencjałem
Źródło: Avison Young (komunikat prasowy), oprac. własne.
