4 dni temu
Tłumy w urzędach, kilometrowe kolejki i pracownicy na granicy wytrzymałości. Polska reforma planowania przestrzennego, która miała uporządkować chaos w zabudowie, sama stała się źródłem chaosu. Właściciele działek panicznie składają wnioski o warunki zabudowy, bo wiedzą, iż po czerwcu 2026 roku może być za późno.
Fot. Warszawa w Pigułce
W niektórych gminach liczba wniosków wzrosła o niemal 250 procent. Urzędnicy pracują ponad siły, a za każdy dzień opóźnienia w wydaniu decyzji gmina płaci karę – 500 złotych dziennie. To największa zmiana w polskim prawie budowlanym od ponad 20 lat, ale jej wprowadzenie przypomina scenariusz z koszmarnego snu biurokraty.
Czerwiec 2026 – data, która zmieni wszystko
30 czerwca 2026 roku to data graniczna, która może zadecydować o przyszłości tysięcy polskich inwestorów. Po tym terminie świat budownictwa jednorodzinnego zmieni się diametralnie. Nowy system wprowadzi plany ogólne jako wiążące akty prawa miejscowego, zastępując dotychczasowe studia uwarunkowań. Co więcej, wszystkie nowe decyzje o warunkach zabudowy będą ważne tylko przez pięć lat, a nie bezterminowo jak dotychczas.
Najgorsze dla właścicieli działek jest jednak to, iż możliwość budowy zostanie ograniczona wyłącznie do wyznaczonych obszarów uzupełnienia zabudowy. To oznacza, iż jeżeli czyjaś działka nie znajdzie się w takiej strefie, budowa domu stanie się po prostu niemożliwa.
Reforma wchodzi w życie etapowo. Pierwszy etap już się rozpoczął – od 1 stycznia 2026 roku kończy się era bezterminowych warunków zabudowy. Wszystkie nowe decyzje będą miały datę ważności. Ale prawdziwa rewolucja nastąpi sześć miesięcy później.
Szczególnie dramatyczna sytuacja dotyczy właścicieli gruntów rolnych najlepszych klas bonitacyjnych (I-III). Jak informuje portal Prawo.pl, od września 2023 roku całkowicie zatrzymano możliwość „odrolnienia” takich działek, pozbawiając z dnia na dzień tysiące właścicieli szans inwestycyjnych. Brak jakichkolwiek przepisów przejściowych w tej kwestii budzi poważne wątpliwości prawników co do zgodności z konstytucją.
Urzędy pod presją – wzrost wniosków o 244 procent
Skutki nadchodzącej reformy są już widoczne w polskich urzędach. Jak podaje portal OnGeo.pl, w gminie Świętajno na Warmii i Mazurach liczba wniosków o warunki zabudowy wzrosła o 244 procent. To nie jest wyjątek – podobne trendy dotykają całego kraju.
Gmina wiejska Giżycko przyjęła już ponad 1100 wniosków przy wzroście o 90 procent. W gminie Łask wzrost wynosi 100 procent, a choćby małe gminy jak Rossosz odnotowały dramatyczny skok – 27 wniosków w pierwszych miesiącach 2025 roku wobec 25 w całym poprzednim roku – informuje Słowo Podlasia.
„Pracownicy muszą wykonać dwa razy większą pracę w tym samym czasie” – alarmuje w rozmowie z portalem OnGeo.pl Grzegorz Kmiecik z Urzędu Miejskiego w Łasku. Problem polega na tym, iż liczba wykwalifikowanych urbanistów pozostaje bez zmian, a każdy wniosek wymaga szczegółowej analizy planistycznej.
Teoretyczne terminy 21 dni dla domów do 70 m² i 90 dni dla większych inwestycji wydłużyły się w praktyce do 4-6 miesięcy. Urzędy desperacko szukają rozwiązań – oddelegowują większą liczbę pracowników, podpisują kontrakty z zewnętrznymi urbanistami, a niektóre wprowadzają ograniczenia w obsłudze interesantów.
Jak informuje Słowo Podlasia, Urząd Gminy Biała Podlaska zrezygnował z obsługi mieszkańców w środy, koncentrując się wyłącznie na procedowaniu zaległych wniosków. To pokazuje skalę problemu.
Kary, które rujnują budżety gmin
System kar za opóźnienia okazał się być mieczem obosiecznym. 500 złotych za każdy dzień opóźnienia w wydaniu decyzji – to kwota, która skutecznie zdyscyplinowała urzędników, ale w obliczu masowego napływu wniosków stała się koszmarem finansowym dla gmin.
Kontrola NIK, o której pisze portal Prawo.pl, pokazała dramatyczną poprawę: przed wprowadzeniem kar w 2022 roku 45 procent z 120 badanych decyzji wydawano po terminie. Po wprowadzeniu kar z opóźnieniem wydano tylko jedną na 80 sprawdzonych decyzji. System działa, ale jego skuteczność może okazać się zgubna.
Pieniądze z kar nie trafiają do gmin, ale zasilają budżet państwa. Problem polega na tym, iż wysokość kary często przewyższa koszt całej usługi. Stawki za przygotowanie jednej decyzji wzrosły do 500 złotych, co oznacza wzrost o ponad 100 procent w porównaniu do 2023 roku.
Jak informuje portal OnGeo.pl, Związek Gmin Warmińsko-Mazurskich oficjalnie zaapelował do Ministra Spraw Wewnętrznych o zawieszenie kar finansowych na czas sporządzania planów ogólnych. Dr Agnieszka Grabowska-Toś z Komitetu ds. Nieruchomości KIG postuluje: „Warto się zastanowić, czy nie należałoby zawiesić możliwości naliczania kar za niewydanie decyzji w ustawowym terminie”.
Plany ogólne – jedna gmina na całą Polskę
Statystyki dotyczące przygotowania planów ogólnych wprawiają w osłupienie. Jak podaje INVESTOR Real Estate Expert, z 2477 polskich gmin zaledwie 39,5 procent przystąpiło do sporządzania planów ogólnych. Jeszcze gorzej – tylko jedna gmina w całym kraju, Pyskowice na Śląsku, ma uchwalony plan ogólny, który wszedł w życie 25 lipca 2025 roku – informuje portal OnGeo.pl.
To oznacza, iż do czerwca 2026 roku – czyli za niecałe półtora roku – pozostałe 2476 gmin musi przygotować, skonsultować społecznie i uchwalić plany ogólne. W praktyce jest to niewykonalne.
Do lipca 2024 roku około 30 procent gmin podjęło uchwały o przystąpieniu do sporządzania, ale większość jest na etapie początkowym. Według informacji INVESTOR Real Estate Expert, tylko około 64 gminy przekazały projekty do opinii Ministerstwa Rolnictwa – to zaledwie 2,58 procent wszystkich gmin w Polsce.
Portal Prawo.pl przytacza słowa profesora Tadeusza Markowskiego z Uniwersytetu Łódzkiego, który przypomina realia: studium w Gdańsku trwało 3 lata, w Warszawie średnio 6 lat. Teraz gminy mają przygotować plany ogólne w ciągu dwóch lat, podczas gdy rynek wykonawców jest całkowicie przesycony.
Jak wynika z badań cytowanych przez INVESTOR Real Estate Expert, 37 procent gmin wskazuje wyznaczanie stref planistycznych jako największy problem. Dodatkowe wyzwania to konsultacje społeczne, procedury przetargowe, jakość starych danych kartograficznych i brak niektórych rozporządzeń wykonawczych.
Właściciele działek w pułapce
Na jednej z lokalnych grup czytamy post Pani Marianny z Warszawy, która kupiła działkę na Mazurach pod lasem. Od lat zbierała środki i planowała budowę domu. Teraz panicznie składa wniosek o warunki zabudowy, bo wie, iż jej działka prawdopodobnie nie znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy. „To niesprawiedliwe – kupowałam działkę z przeznaczeniem na budowę domu, a teraz okazuje się, iż mogę nie móc na niej budować”, mówi.
Takich historii są tysiące. Reforma planistyczna może pozbawić tysięcy właścicieli działek możliwości zabudowy. najważniejsze znaczenie będą miały obszary uzupełnienia zabudowy wyznaczane według ścisłych kryteriów: minimum 5 budynków w zgrupowaniu, maksymalna odległość między nimi 100 metrów, możliwość uzupełnienia luk do 5000 m².
Szczególnie zagrożeni są właściciele działek w rozproszeniu zabudowy wiejskiej oraz posiadacze gruntów rolnych klas I-III. Dr Agnieszka Grabowska-Toś, cytowana przez portal Prawo.pl, alarmuje o naruszeniu konstytucyjnych zasad zaufania do państwa: „Z dnia na dzień działka stała się bezwartościowa”.
Eksperci jednoznacznie zalecają pilne złożenie wniosku o warunki zabudowy do końca 2025 roku, aby zabezpieczyć bezterminowe prawa. To ostatni dzwonek na „stare zasady”.
Eksperci bezlitośni dla reformy
Środowiska zawodowe nie zostawiają suchej nitki na reformie. Marta Jeżewska z Izby Architektów RP, cytowana przez portal A8 Architektura, wprost kwestionuje, czy nowy dokument może przyczynić się do reformy polityki przestrzennej w Polsce.
Prawnicy podnoszą poważne zastrzeżenia konstytucyjne. Piotr Jarzyński z Kancelarii Jarzyński & Wspólnicy wskazuje na możliwe naruszenie artykułów 21 i 64 Konstytucji, podczas gdy Maciej Obrębski z Obrębski Adwokaci stwierdza w rozmowie z portalem Prawnik Nieruchomości, iż „ustawodawca przesadził i uśmiercił zabudowę nierolniczą na gruntach klasy I-III”.
Adrian Hołub, ekspert z INVESTOR Real Estate Expert, pozostało bardziej krytyczny: „Reforma została przygotowana przez ludzi, którzy nie mają świadomości, jak wyglądają cyfrowe zasoby geodezyjne w Polsce”. Wskazuje na błędy w granicach działek sięgające 15-25 metrów na wsi i kilku metrów w miastach.
Dramatyczne przykłady z terenu
W całej Polsce mnożą się dramatyczne przykłady przeciążenia urzędów. Związek Gmin Warmińsko-Mazurskich oficjalnie zaapelował do władz centralnych o możliwość zawieszenia postępowań i kar finansowych w obliczu wzrostu wniosków o 244 procent w niektórych gminach.
Miasto Wrocław podjęło kontrowersyjną decyzję o przygotowaniu planów miejscowych na terenie całego miasta, co według prawników jest bezprawne. Rybnik z kolei boryka się z dezinformacją – mimo iż całe miasto pokryte jest planami miejscowymi, mieszkańcy przez cały czas składają niepotrzebne wnioski.
Jak informuje Słowo Podlasia, w województwie podlaskim gmina Łomazy przyjęła 99 wniosków od początku 2024 roku, podczas gdy gmina Biała Podlaska wprowdziła ograniczenia w obsłudze interesantów, rezygnując z przyjmowania petentów w środy.
Co dalej z reformą?
Jedyną istotną zmianą było przesunięcie terminu o pół roku – prezydent Andrzej Duda podpisał w kwietniu 2025 roku ustawę wydłużającą termin do 30 czerwca 2026 roku, jak informuje Rzeczpospolita. Wprowadzono także „nowelizację naprawczą” doprecyzowującą niektóre przepisy.
Postulaty środowisk zawodowych są jednak znacznie szersze: dalsze wydłużenie terminów, wprowadzenie przepisów przejściowych dla działek rolnych I-III oraz zapewnienie pełnego finansowania. Według informacji INVESTOR Real Estate Expert, Krajowy Plan Odbudowy przewiduje 870 milionów złotych na wsparcie gmin, ale dostęp do środków nie jest zagwarantowany.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie sygnalizuje jednak gotowości do fundamentalnych zmian w koncepcji reformy. Wszystko wskazuje na to, iż czerwiec 2026 roku będzie testem wytrzymałości dla polskiego systemu planowania przestrzennego.
Wyścig z czasem
Właściciele działek mają około pięciu miesięcy na zabezpieczenie bezterminowych warunków zabudowy. Po tym czasie będą zdani na łaskę gmin i ich planów ogólnych. Przy obecnym tempie prac większość gmin nie zdąży z przygotowaniem planów, co oznacza ryzyko zamrożenia możliwości budowy na szeroką skalę.
Reforma, której celem było uporządkowanie chaosu przestrzennego, może paradoksalnie doprowadzić do jeszcze większego paraliżu planistycznego. Bez pilnych działań naprawczych – wydłużenia terminów, zwiększenia wsparcia dla gmin i rozwiązania problemu niedoboru specjalistów – Polska może stanąć w obliczu największego kryzysu planistycznego w swojej najnowszej historii.
Czas ucieka, a stawka jest ogromna – możliwość budowy własnego domu dla setek tysięcy Polaków.
