Chaos w urzędach! Tłok, gigantyczne kolejki i panika. Wszyscy chcą zdążyć i uratować swoje oszczędności

Miliony właścicieli nieruchomości wiedzą już, iż zbliża się koniec epoki. Od 30 czerwca 2026 roku warunki zabudowy będą wydawane tylko w gminach z nowymi planami ogólnymi, a te muszą powstać praktycznie od zera. Problem w tym, iż żadna z ponad 2400 polskich gmin nie zdążyła jeszcze uchwalić takiego dokumentu.

Fot. Pixabay

Skutek? Prawdziwa inwazja na urzędy gminne. Ludzie składają wnioski o warunki zabudowy jak szaleni, bo wiedzą, iż to może być ich ostatnia szansa na dekady. Urzędnicy pracują po nocach, zatrudniają dodatkowy personel, ale i tak nie nadążają. A za każdy dzień opóźnienia płacą kary – 500 złotych dziennie wprost do budżetu państwa.

Daty, które zmieniają wszystko

Pierwotnie rewolucja miała rozpocząć się 1 stycznia 2026 roku, ale rząd przesunął najważniejszy termin o pół roku – do 30 czerwca 2026. To wtedy gminy będą musiały mieć gotowe plany ogólne, nowe dokumenty zastępujące obecne studia zagospodarowania przestrzennego.

Różnica jest fundamentalna. Dzisiejsze studia to tylko wytyczne – nie ma obowiązku ich przestrzegania przy wydawaniu warunków zabudowy. Plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego, wiążącym dla każdej decyzji budowlanej. Od lipca 2026 roku warunki zabudowy będą wydawane wyłącznie dla obszarów uzupełnienia zabudowy wskazanych w planie ogólnym.

Jeszcze bardziej drastyczna zmiana dotyczy ważności decyzji. Wszystkie warunki zabudowy, które uprawomocnią się przed 1 stycznia 2026 roku, będą ważne bezterminowo. Te wydane później – tylko przez pięć lat.

Urzędy w stanie permanentnego kryzysu

Świadomość nadchodzącej zmiany wywołała efekt domina. W niektórych gminach wzrost liczby wniosków o warunki zabudowy przekracza 100 procent w porównaniu z poprzednim rokiem. To nie tylko ludzie planujący budowę w najbliższym czasie – wnioski składają właściciele myślący o inwestycji za kilka, a choćby kilkanaście lat.

Konsekwencje są katastrofalne. Gminy desperacko próbują ratować sytuację zatrudniając pracowników na umowy czasowe, zlecając zadania firmom zewnętrznym, podpisując drogie kontrakty z urbanistami. Koszt obsługi pojedynczej decyzji wzrósł do kilkuset złotych, ale mimo zwiększonych nakładów samorządy przez cały czas toną w papierkowej robocie.

Sytuację pogarsza system kar finansowych. Od 3 stycznia 2022 roku za każdy dzień opóźnienia w wydaniu decyzji o warunkach zabudowy gmina płaci 500 złotych kary. Pieniądze nie trafiają do kieszeni wnioskodawców, ale do budżetu państwa. Dla małych gmin może to oznaczać dziesiątki tysięcy złotych miesięcznych strat.

Procedura naliczania kar jest prosta – wystarczy, iż wnioskodawca złoży odpowiednie żądanie do wojewody. Każdy brak w dokumentacji cofa sprawę o kolejne tygodnie, pogłębiając chaos i zwiększając ryzyko przekroczenia terminów.

Niewykonalny plan na papierze

Główny problem polega na tym, iż zdecydowana większość polskich gmin nie jest gotowa na tak radykalną zmianę. Na koniec kwietnia 2025 roku zaledwie około 300 gmin – nieco ponad 12 procent wszystkich – przystąpiło do sporządzania planów ogólnych. Żadna nie zdążyła jeszcze uchwalić gotowego dokumentu.

Plan ogólny to zupełnie nowy typ dokumentu o mocy aktu prawa miejscowego, który zastąpi obecne studia. W przeciwieństwie do nich, będzie miał charakter wiążący dla wszystkich przyszłych decyzji planistycznych. Opracowanie takiego dokumentu to proces kosztowny i czasochłonny, wymagający szczegółowych analiz, konsultacji społecznych oraz skomplikowanych procedur administracyjnych.

Nowe zasady, które blokują budowę

Reforma wprowadza rewolucyjne ograniczenia w możliwościach zabudowy. Po wejściu w życie nowych przepisów warunki zabudowy będą wydawane tylko dla obszarów uzupełnienia zabudowy określonych w planie ogólnym. Zgodnie z rozporządzeniem, taki obszar można wyznaczyć wyłącznie tam, gdzie znajduje się co najmniej pięć budynków, każdy w odległości nie większej niż sto metrów od innego.

W praktyce oznacza to koniec z budową domów „na zielonym polu”, z dala od istniejącej zabudowy. Szansę na uzyskanie warunków zabudowy będą mieli jedynie właściciele nieruchomości wkomponowanych w już istniejącą tkankę osadniczą. To fundamentalna zmiana filozofii rozwoju przestrzennego, mająca na celu ograniczenie chaotycznej zabudowy.

Problem w tym, iż nie wszystkie gminy będą mogły lub chciały wyznaczyć obszary uzupełnienia zabudowy we właściwym zakresie. W gminach, gdzie nowy plan nie powstanie na czas lub nie przewiduje zabudowy na konkretnych działkach, wydawanie warunków zabudowy zostanie całkowicie wstrzymane.

Ostatnie miesiące na działanie

Ministerstwo Rozwoju i Technologii kategorycznie odmawia przesunięcia terminu uchwalenia planów ogólnych, argumentując, iż spowoduje to utratę środków z Krajowego Planu Odbudowy. Komisja Europejska wymaga, aby 80 procent gmin miało przygotowane plany ogólne, żeby można było rozliczyć wydatki na ten cel.

Rząd przedstawił projekt nowelizacji, który przesuwa termin obowiązywania planów ogólnych z 1 stycznia na 30 czerwca 2026 roku. To daje gminom dodatkowe sześć miesięcy, ale eksperci wątpią, czy to wystarczy. Dodatkowo, zasada pięcioletniej ważności warunków zabudowy wchodzi w życie już 1 stycznia 2026 roku, niezależnie od tego, czy gmina zdąży uchwalić plan ogólny.

W obecnej sytuacji każdy właściciel działki rozważający jakąkolwiek inwestycję budowlaną powinien poważnie zastanowić się nad złożeniem wniosku o warunki zabudowy już teraz. Postępowania wszczęte do 31 grudnia 2025 roku będą toczyć się według dotychczasowych przepisów. Oznacza to, iż choćby jeżeli decyzja zostanie wydana po wprowadzeniu nowych zasad, ale wniosek złożono wcześniej, inwestor zachowa bezterminowe prawo do budowy.

Kluczowe jest prawidłowe przygotowanie dokumentacji. W obecnej sytuacji każdy błąd czy brak w dokumentach może oznaczać wielotygodniowe opóźnienia, a w konsekwencji ryzyko przekroczenia krytycznych terminów. Czas na zabezpieczenie swoich praw systematycznie się kończy, a rewolucja w planowaniu przestrzennym już trwa.

Michał Wierzbicki

W Krakowie w Pigułce adekwatnie od początku stworzenia redakcji. Michał jest redaktorem zajmującym się tematami ogólnymi i ciekawostkami, nierzadko zahaczając o Kraków.