Budownictwo społeczne ma rozwiązać problem mieszkań. Eksperci studzą optymizm

6 godzin temu

Rząd planuje przeznaczyć w 2026 roku choćby 8,7 mld zł na mieszkalnictwo, a liczba mieszkań społecznych ma rosnąć. To odpowiedź na problem, z którym mierzą się Polacy – dla wielu własne lokum jest poza zasięgiem. A dostępność mieszkań wpływa na decyzje życiowe, w tym o założeniu rodziny.

Z badań Szkoły Głównej Handlowej wynika, iż ponad 42 proc. Polaków uznaje własne mieszkanie za fundament poczucia bezpieczeństwa, a 7 na 10 osób odkłada decyzję o posiadaniu dzieci do momentu jego zakupu.

Własne mieszkanie wciąż poza zasięgiem

Jednocześnie niemal 80 proc. badanych deklaruje chęć zakupu mieszkania, a tylko 1 proc. planuje wynajem przez całe życie. Główną barierą są finanse.

Najczęściej wskazywane przeszkody to brak wkładu własnego (55 proc.), wysokie raty kredytów (49 proc.), brak zdolności kredytowej (45 proc.) oraz obawy o stabilność zatrudnienia (31 proc.).

– Dla Polaków posiadanie własnego mieszkania ma ogromne znaczenie. Wpływa na poczucie bezpieczeństwa, buduje tożsamość, poprawia jakość życia i pozwala kształtować wyższą samoocenę. Nasze badania pokazują, iż ponad 42 proc. z nas uważa, iż własne mieszkanie daje stabilność w życiu – mówi dr Izabela Rudzka ze Szkoły Głównej Handlowej.

Jak dodaje, własne mieszkanie jest zabezpieczeniem „tu i teraz” dla 68 proc. badanych, 8 proc. chce je kupić z myślą o dzieciach, a 22 proc. traktuje je jako inwestycję na przyszłość.

Budownictwo społeczne zyskuje na znaczeniu

W tej sytuacji rośnie rola budownictwa społecznego, które ma zwiększyć dostępność mieszkań dla osób o średnich dochodach. Szacuje się, iż w tzw. luce czynszowej znajduje się choćby 35 proc. gospodarstw domowych, czyli około 4 mln Polaków. To osoby, których nie stać na zakup mieszkania na rynku komercyjnym, ale nie kwalifikują się do wsparcia socjalnego.

– Budownictwo komercyjne podlega prawom podaży i popytu, dlatego ceny mieszkań zmieniają się m.in. w zależności od dostępności gruntów oraz wielu innych czynników. Z kolei rozwój budownictwa społecznego, które rząd zamierza wspierać znaczącymi nakładami, może wpływać na koszt metra kwadratowego i cenę lokali, a w konsekwencji stabilizować rynek – wyjaśnia Henryk Kwapisz, przewodniczący zarządu Stowarzyszenia Producentów Wełny Mineralnej, Szklanej i Skalnej MIWO.

Z danych GUS wynika, iż w 2025 roku oddano do użytku ok. 208,8 tys. mieszkań. Zdecydowaną większość stanowiły inwestycje deweloperskie. Natomiast segment mieszkań społecznych i komunalnych jest przez cały czas niewielki – to łącznie około 7 tys. lokali.

Największy wzrost odnotowało budownictwo społeczne czynszowe, gdzie liczba mieszkań wzrosła o blisko 70 proc. w porównaniu z 2024 rokiem, do 4,3 tys. Spadła przy tym liczba nowych mieszkań komunalnych (o ok. 15 proc., do 1,6 tys.) oraz spółdzielczych (o blisko 30 proc., do ok. 930 lokali).

Rekordowe środki z budżetu

Rząd planuje zwiększyć skalę inwestycji. W 2026 roku na mieszkalnictwo ma trafić 6,7 mld zł z budżetu państwa, a wraz ze środkami z Krajowego Planu Odbudowy – łącznie 8,7 mld zł.

Z tej kwoty 4 mld zł ma zostać przeznaczone na bezzwrotne granty dla samorządów. Mają one umożliwić realizację inwestycji w blisko 900 lokalizacjach i budowę ok. 18 tys. mieszkań komunalnych oraz społecznych.

– Aby zwiększyć dostęp do mieszkań stabilnych pod względem poziomu czynszu i długość trwania umowy, trzeba zwiększyć zasób mieszkań publicznych – socjalnych, komunalnych, społecznych czy spółdzielczych. Rząd w tym obszarze przygotował kilkanaście ustaw, które mają temu służyć. Są na różnym etapie prac rządowych i parlamentarnych – mówi Tomasz Lewandowski, podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.

Co obejmuje pakiet zmian? Między innymi reformę instytucji odpowiedzialnych za mieszkalnictwo, od spółek samorządowych po spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe. Przewiduje także zwiększenie dostępności gruntów pod inwestycje. Do tego celu mają być wykorzystane m.in. tereny należące do spółek Skarbu Państwa oraz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Stabilny najem zamiast kredytu

Rząd chce rozwijać najem społeczny jako alternatywę dla zakupu mieszkań. Czynsze w tym segmencie mają być co najmniej o połowę niższe niż w najmie komercyjnym.

– Zależy nam, żeby budować rynek najmu oparty na dwóch komponentach budujących bezpieczeństwo. Po pierwsze, stabilny najem. Decydując się na umowy najmu, chcielibyśmy mieć przekonanie, iż możemy mieszkać w tym mieszkaniu do końca swoich dni. Drugi aspekt to stabilność i bezpieczeństwo czynszowe. Chcielibyśmy, żeby czynsz był dostępny nie tylko w chwili, kiedy decydujemy się na to mieszkanie, ale również w perspektywie emerytury czy renty – mówi wiceminister rozwoju.

Jakość mieszkań kluczowa dla kosztów

Rozwój budownictwa społecznego powinien iść w parze z dbałością o jakość. Chodzi tu przede wszystkim o zwiększoną efektywność energetyczną budynków. Dzięki temu koszty utrzymania i eksploatacji mogą być niższe w dłuższej perspektywie.

W wielu polskich miastach budynki komunalne i społeczne powstawały kilkadziesiąt lat temu. Przez ten czas nie były systematycznie modernizowane – wskutek tego ich standard jest obniżony, a koszty utrzymania wysokie.

– Przez lata z uwagi na niski czynsz i niezbyt przemyślaną politykę samorządową wiele budynków i przestrzeni mieszkaniowych samorządów jest zaniedbana i wymaga ogromnych nakładów. Z funduszy, które oddajemy do dyspozycji samorządów, możemy proponować choćby do 85 proc. bezzwrotnego grantu na modernizację takich budynków mieszkaniowych – zapowiada wiceminister.

Dlatego nowoczesne budownictwo społeczne powinno uwzględniać nie tylko koszty budowy, ale także późniejsze wydatki na energię, utrzymanie i modernizację.

Przeczytaj również: Pompy ciepła i fotowoltaika a audyt energetyczny – jak zaplanować zieloną modernizację domu

Dobrymi przykładami takiego podejścia są kraje skandynawskie, gdzie budownictwo społeczne oferuje wysoką jakość. Mieszkańcy mają tam dostęp do światła dziennego, funkcjonalne układy mieszkań i dobrze zaprojektowane przestrzenie wspólne.

– Około 30 proc. budynków mieszkalnych ma syndrom chorego budynku. Czyli jakość środowiska wewnętrznego jest na tyle zła, iż sprzyja problemom zdrowotnym i obniża komfort życia. Musimy odwrócić ten trend i zainwestować w rozwiązania, które poprawiają jakość użytkowania. To wcale nie musi dużo kosztować. Wystarczy mądry projekt, dobrze przemyślany i wdrożony. Przykłady z państw skandynawskich pokazują, iż jest to możliwe – wyjaśnia Agnieszka Kalinowska-Sołtys, członkini Rady Programowej United Nations Global Compact Network Poland.