1 dzień temu
Autor:
Artur Kucharzyk – praktyk najmu, inwestor, właściciel Develocus (Partner Strategiczny Stowarzyszenia Mieszkanicznik) – zarządzanie najmem, lider Stowarzyszenia Mieszkanicznik Rzeszów
Rynek nieruchomości znowu wszedł w moment, w którym na pierwszy rzut oka „nic się nie dzieje”… ale pod spodem zaczyna robić się naprawdę gorąco.
RPP zamraża stopy procentowe. Banki walczą o klientów refinansujących kredyty. Deweloperzy mają problem z wyceną materiałów budowlanych przez sytuację na Bliskim Wschodzie. W tle pojawiają się nowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego i kwater pracowniczych, a dodatkowo wraca temat podatku katastralnego.
Do tego dochodzi zmiana pokoleniowa: coraz mniej osób będzie mieszkać „na swoim”, a rynek najmu może w najbliższych latach wyglądać zupełnie inaczej niż dziś.
W tym podsumowaniu znajdziesz 9 najważniejszych tematów z rynku nieruchomości z kwietnia 2026 roku — i przede wszystkim to, co mogą oznaczać dla Ciebie jako inwestora, właściciela mieszkania lub osoby planującej zakup nieruchomości.
Pełną prasówkę możesz obejrzeć na YouTube lub odsłuchać na Spotify
O tym przeczytasz w tym podsumowaniu:
- Nowe restrykcje dla kwater pracowniczych
- Strategia RPP i zamrożenie stóp procentowych
- Refinansowanie kredytów hipotecznych i walka banków o klienta
- Demografia, migracja i wpływ na ceny mieszkań
- Najem krótkoterminowy i kary do 50 000 zł
- Raport Living 2040 i przyszłość rynku najmu
- Dlaczego gotówka przez cały czas rządzi na rynku nieruchomości
- Konflikt na Bliskim Wschodzie a koszty budowy mieszkań
- Nowe zasady dostępu do ksiąg wieczystych
- Powrót do tematu podatku katastralnego
Nowe restrykcje dotyczące kwater pracowniczych
Ministerstwo Rozwoju przygotowało nowe przepisy, które mogą mocno uderzyć w właścicieli nieruchomości wykorzystywanych jako kwatery pracownicze.
Zgodnie z projektem, wynajem powierzchni na cele zamieszkania okresowego w budynkach jednorodzinnych będzie ograniczony do maksymalnie 30% powierzchni budynku. Przekroczenie tego limitu ma wymagać formalnej zmiany sposobu użytkowania nieruchomości.
Brak dopełnienia formalności może oznaczać karę do 10 000 zł — i co ważne — kara może być nakładana wielokrotnie.
To kolejny przykład sytuacji, w której państwo próbuje uporządkować rynek wynajmu pracowniczego, szczególnie tam, gdzie w domach jednorodzinnych mieszkało po kilkanaście osób w bardzo słabych warunkach.
Dla właścicieli oznacza to jedno: warto już teraz zrobić audyt swoich nieruchomości i sprawdzić, czy sposób użytkowania budynku będzie zgodny z nowymi regulacjami.
Strategia RPP i zamrożenie stóp procentowych
Rada Polityki Pieniężnej utrzymała w kwietniu stopy procentowe na poziomie 3,75%.
Jeszcze kilka miesięcy temu wiele osób spodziewało się dalszych obniżek, ale dziś coraz więcej wskazuje na to, iż RPP przyjmie bardzo ostrożną strategię na resztę roku.
Powodów jest kilka: opóźnienia środków z KPO, napięta sytuacja na Bliskim Wschodzie i rosnące ryzyko wzrostu cen energii oraz paliw.
Mimo tego warto zauważyć, iż obecne stopy procentowe są i tak znacznie niższe niż w latach 2022–2024. Dla osób posiadających kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem oznacza to już realną ulgę w ratach.
Rynek coraz bardziej przypomina dziś etap „wyczekiwania”. Banki przygotowują się na większy ruch kredytowy, ale jednocześnie nikt nie chce podejmować zbyt agresywnych decyzji przed ustabilizowaniem sytuacji geopolitycznej.
Banki walczą o klienta. Refinansowanie hipotek rośnie rekordowo
Pierwszy kwartał 2026 roku pokazał wyraźny trend: Polacy coraz częściej przenoszą swoje kredyty hipoteczne do innych banków.
Refinansowanie odpowiada już za prawie 30% nowej sprzedaży kredytów hipotecznych.
Powód jest prosty — osoby, które brały kredyty w latach 2022–2025 na oprocentowaniu 7–8%, dziś mogą otrzymać oferty na poziomie około 5,5–6%.
Przy kredycie 400 tys. zł różnica robi się ogromna.
W praktyce może to oznaczać:
- nawet około 650 zł niższą ratę miesięczną
lub - skrócenie okresu kredytowania choćby o 12 lat.
Coraz więcej osób zaczyna rozumieć, iż banki naprawdę walczą dziś o klienta i warto przynajmniej sprawdzić swoją sytuację kredytową. Tym bardziej iż sama analiza zdolności czy oferta refinansowania często nic nie kosztują.
Demografia i migracja zmieniają rynek mieszkań
Eksperci coraz częściej wskazują, iż starzenie się społeczeństwa będzie mocno wpływać na ceny nieruchomości w kolejnych latach.
Najbardziej mogą odczuć to mniejsze miejscowości, gdzie liczba mieszkańców będzie spadać szybciej niż w dużych miastach.
Metropolie prawdopodobnie pozostaną bardziej stabilne — głównie dzięki migracji i napływowi nowych mieszkańców.
Ale sama demografia to dziś za mało, by analizować rynek.
Coraz większy wpływ mają również:
- migracja zagraniczna,
- polityka państwa,
- oraz zmiana struktury gospodarstw domowych.
Rozwody, późniejsze zakładanie rodzin czy życie w pojedynkę powodują, iż zamiast jednego dużego mieszkania rynek potrzebuje dziś dwóch mniejszych.
I właśnie dlatego małe mieszkania w dobrych lokalizacjach przez cały czas pozostają bardzo płynnym produktem inwestycyjnym.
Najem krótkoterminowy – od 20 maja choćby 50 000 zł kary
Od 20 maja 2026 roku zaczynają obowiązywać nowe przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego.
Właściciele mieszkań wynajmowanych „na doby” będą musieli zarejestrować swoje lokale. Brak rejestracji może oznaczać karę choćby do 50 000 zł.
W praktyce wiele osób przez cały czas nie zdaje sobie sprawy, iż nowe przepisy obejmą również prywatnych właścicieli działających na platformach typu Airbnb czy Booking.
Problem może pojawić się szczególnie tam, gdzie najem krótkoterminowy od dawna budzi konflikty sąsiedzkie.
A wystarczy jeden donos lub zgłoszenie do urzędu, aby rozpoczęła się kontrola.
Raport Living 2040. Coraz mniej osób będzie mieszkać „na swoim”
Nowy raport Living 2040 pokazuje bardzo interesujący kierunek zmian na rynku mieszkaniowym.
Obecnie około 87% Polaków mieszka we własnych nieruchomościach. Według prognoz do 2040 roku ten udział może spaść choćby do 55%.
Ma rosnąć znaczenie:
- najmu prywatnego,
- funduszy PRS,
- i elastycznych modeli mieszkania.
To ogromna zmiana pokoleniowa.
Część młodych ludzi po prostu nie będzie stać na zakup mieszkania, a część świadomie wybierze mobilność i elastyczność zamiast kredytu na 30 lat.
Dlatego rynek najmu prawdopodobnie będzie w kolejnych latach coraz ważniejszym elementem całego rynku nieruchomości.
Gotówka przez cały czas rządzi na rynku nieruchomości
Mimo dużego zainteresowania kredytami hipotecznymi większość transakcji mieszkaniowych w Polsce przez cały czas odbywa się za gotówkę.
Szczególnie widać to:
- w najtańszym segmencie,
- oraz przy nieruchomościach premium.
W mieszkaniach powyżej 1,4 mln zł choćby około 70% transakcji realizowanych jest bez kredytu.
To właśnie klienci gotówkowi bardzo często dyktują dziś warunki negocjacyjne na rynku.
Dlatego coraz ważniejsze staje się analizowanie realnych cen transakcyjnych, a nie tylko ofert publikowanych w internecie.
Coraz więcej inwestorów korzysta z geoportali, rejestrów cen i danych transakcyjnych, bo rynek ofertowy często pokazuje zupełnie inną rzeczywistość niż finalna cena sprzedaży.
Konflikt na Bliskim Wschodzie może wpłynąć na ceny mieszkań
Sytuacja geopolityczna coraz mocniej odbija się na rynku nieruchomości.
Rosnące ceny energii i paliw powodują, iż deweloperzy mają coraz większy problem z kontraktowaniem materiałów budowlanych.
Niektóre oferty cenowe na materiały są dziś ważne… tylko do końca dnia.
To ogromne ryzyko dla nowych inwestycji.
Mimo iż sprzedaż mieszkań wzrosła rok do roku o około 35%, wielu deweloperów przez cały czas ostrożnie podchodzi do uruchamiania nowych projektów.
A mniejsza liczba nowych inwestycji dziś może oznaczać problemy z podażą za rok lub dwa.
Coraz częściej pojawia się też scenariusz, w którym kapitał z bardziej niestabilnych regionów świata zacznie szukać bezpieczniejszych kierunków inwestycyjnych — a Polska może być jednym z nich.
Nowe zasady dostępu do ksiąg wieczystych
Rząd planuje również zmiany dotyczące elektronicznych ksiąg wieczystych.
W przyszłości dostęp do eKW może wymagać potwierdzania tożsamości użytkownika.
Celem jest ograniczenie masowego pobierania danych przez automatyczne systemy i zwiększenie bezpieczeństwa właścicieli nieruchomości.
Dla przeciętnego użytkownika prawdopodobnie nie będzie to duży problem, ale firmy i instytucje masowo analizujące księgi wieczyste mogą odczuć sporą zmianę.
Nowe przepisy mają wejść w życie najprawdopodobniej pod koniec roku.
Podatek katastralny wraca do dyskusji
Choć temat podatku katastralnego wraca regularnie od lat, w ostatnich tygodniach ponownie zrobiło się o nim głośno za sprawą propozycji Lewicy.
W teorii podatek od wartości nieruchomości ma zwiększyć dostępność mieszkań i ograniczyć spekulację.
W praktyce jednak bardzo możliwe, iż koszt tego podatku zostałby po prostu przerzucony na najemców.
Mechanizm jest podobny do podatku cukrowego — nowe opłaty finalnie trafiają do ceny produktu.
Jeżeli właściciele mieszkań dostaną dodatkowe koszty, rynek prawdopodobnie odpowie wyższymi czynszami.
I właśnie dlatego temat podatku katastralnego budzi dziś tak duże emocje wśród inwestorów i właścicieli nieruchomości.
Podsumowanie: rynek wygląda spokojnie, ale napięcie rośnie
Na pierwszy rzut oka rynek nieruchomości wydaje się dziś stabilny.
Ale pod powierzchnią dzieje się naprawdę dużo.
Nowe regulacje, napięcia geopolityczne, walka banków o klientów, zmiany pokoleniowe i coraz większa rola najmu sprawiają, iż najbliższe lata mogą mocno zmienić sposób inwestowania w nieruchomości.
To już nie jest rynek „kup czegokolwiek i poczekaj”.
Coraz większe znaczenie ma:
- strategia,
- analiza danych,
- wybór lokalizacji,
- i dopasowanie nieruchomości do realnych potrzeb rynku.
Za kilka lat może się okazać, iż największą przewagę mieli nie ci, którzy kupowali najwięcej… tylko ci, którzy najlepiej rozumieli zmieniający się rynek.
Uwalniamy czas na to, co ważne
Rynek się zmienia — studenci szukają lepszego standardu, cudzoziemcy kupują coraz więcej, a deweloperzy ograniczają nowe budowy.
W takiej rzeczywistości najem to nie tylko dochód, ale przede wszystkim zarządzanie procesem, relacjami i ryzykiem.
Dlatego w Develocus pomagamy inwestorom nie tylko zarabiać, ale też chronić czas, kapitał i spokój.
Powierz nam swoje mieszkania, a zyskasz:
Pełną kontrolę – dostęp do systemu online, w którym na bieżąco sprawdzisz rozliczenia, płatności i status najmu.
Bezpieczną strukturę działania – dopracowane procedury, umowy chroniące właściciela i stały nadzór nad nieruchomością.
Pasywny dochód z najmu – my zajmujemy się lokatorami, serwisem i rozliczeniami, a Ty po prostu otrzymujesz przelew na konto.
Spokój i czas na to, co ważne – zero telefonów od najemców, zero stresu, pełen komfort inwestowania.
Sprawdź, jak wygląda kooperacja z nami: TUTAJ
Pełną wersję prasówki obejrzysz na YouTube - oglądam teraz
Albo odsłuchaj prasówkę na Spotify – wpisz Zrozum Najem - lub kliknij tutaj
Treści mają charakter edukacyjny i nie stanowią rekomendacji inwestycyjnych. Każda decyzja inwestycyjna wiąże się z ryzykiem i powinna być poprzedzona własną analizą.
Źródła:
Co dalej ze stopami procentowymi? RPP przyjmuje ostrożną strategię
Refinansowanie hipotek na pierwszej linii. Banki wyrywają sobie klientów
Demografia uderzy w ceny mieszkań? Analityk nie ma wątpliwości
Od 20 maja surowy zakaz w mieszkaniach. choćby 50 tys. zł kary
Zaledwie 55 proc. właścicieli zachowa mieszkania. Własność lokali zmaleje
Kupują mieszkania za gotówkę. W dwóch miastach to oni dyktują warunki
Ceny mieszkań pójdą w górę. Kryzys na Bliskim Wschodzie uderza w Polskę
Nowe zasady dostępu do ksiąg wieczystych. W maju finalna wersja przepisów
