9 tys. zł rocznie za mieszkanie. Tak może wyglądać nowy podatek, który zastąpi obecny system

Właściciele nieruchomości w Polsce mogą zapłacić choćby kilkanaście razy więcej niż obecnie. Podatek katastralny wraca do debaty publicznej, a przykłady z Hiszpanii pokazują skalę możliwych zmian. Mieszkanie za milion złotych mogłoby kosztować właściciela 14 tysięcy złotych rocznie.

Fot. Warszawa w Pigułce

Temat podatku katastralnego ponownie rozgrzewa polskie media. Choć Ministerstwo Finansów kategorycznie zaprzecza prowadzeniu jakichkolwiek prac nad nowym systemem opodatkowania, międzynarodowe organizacje jak OECD i MFW naciskają na Polskę, by przeszła na model oparty na wartości nieruchomości, a nie na powierzchni.

Hiszpańskie ceny przerażają polskich właścicieli

Przykłady z Europy Zachodniej pokazują, jak drastycznie mogą wzrosnąć koszty posiadania nieruchomości. W Hiszpanii podatek katastralny (IBI) wynosi od 0,4 do 1,4 procenta wartości katastralnej nieruchomości rocznie.

Joanna Ossowska-Rodziewicz z agencji By-Bright wyjaśnia w rozmowie z Forsal.pl, iż średnio hiszpańscy właściciele płacą od 300 do 1500 euro rocznie, w zależności od wartości i lokalizacji nieruchomości. Mieszkanie warte 329 tysięcy euro w Marbelli generuje podatek około 2100 euro rocznie – przy obecnym kursie to prawie 9 tysięcy złotych.

W praktyce oznacza to, iż polscy inwestorzy kupujący mieszkania na Costa del Sol czy w Barcelonie muszą liczyć się z rocznymi kosztami przekraczającymi kwoty, które w tej chwili płacą za cały dom w Polsce.

Polska może pójść w ślady zachodnich sąsiadów

System katastralny funkcjonuje już w większości państw Unii Europejskiej. Stawki różnią się znacząco między państwami, ale wszędzie podstawą jest wartość rynkowa nieruchomości, nie jej powierzchnia.

W Niemczech właściciele płacą od 0,26 do 1 procenta wartości nieruchomości, w zależności od landu. Francja i Belgia naliczają podatek od potencjalnego dochodu z nieruchomości. Wielka Brytania stosuje progresywne stawki od 0,5 procenta dla tanich lokali do 1 procenta dla mieszkań średniej wartości.

Najbardziej dotkliwe obciążenia dotyczą mieszkańców USA, gdzie średnio płaci się 2-2,5 procenta wartości rynkowej. W Singapurze stawki sięgają choćby 10 procent dla nieruchomości wynajmowanych.

Jak wyglądałyby polskie rachunki

Gdyby Polska przyjęła hiszpański model opodatkowania, różnice w kosztach byłyby dramatyczne. Mieszkanie w centrum Warszawy warte milion złotych przy stawce 1,4 procenta generowałoby podatek 14 tysięcy złotych rocznie. Mieszkanie w małej miejscowości warte 300 tysięcy złotych przy najniższej stawce 0,4 procenta kosztowałoby właściciela 1200 złotych rocznie.

Dla porównania obecny podatek od nieruchomości w Polsce wynosi maksymalnie 1,19 złotych za metr kwadratowy mieszkania. Właściciel 60-metrowego lokalu płaci maksymalnie około 71 złotych rocznie. Różnica może być kilkudziesięciokrotna.

Eksperci proponują kompromis

Coraz głośniej mówi się o wprowadzeniu podatku katastralnego jedynie od trzeciego i kolejnych mieszkań. Taki pomysł forsuje między innymi polityk Lewicy Magdalena Biejat, która podczas debaty prezydenckiej argumentowała: „Zbyt wiele osób dzisiaj traktuje mieszkania jak towar, jak bezpieczną lokatę”.

Eksperci wskazują, iż podatek od trzeciego mieszkania mógłby ograniczyć spekulację na rynku nieruchomości, czyniąc masowe gromadzenie lokali mniej opłacalnym. Proponują też wyjątki dla rodzin wielodzietnych czy osób posiadających dodatkowe mieszkania z powodów mieszkaniowych.

Jednak taki kompromis budzi wątpliwości ekonomistów. Podatek katastralny od trzeciego lokum objąłby jedynie około 300-400 tysięcy mieszkań z 16 milionów ogółem, czyli około 1 procent podatników. Koszty wprowadzenia i utrzymania systemu wyceny mogłyby przewyższyć uzyskane dochody.

Rząd stanowczo zaprzecza

Ministerstwo Finansów wielokrotnie zaprzeczało prowadzeniu prac nad podatkiem katastralnym. Wiceminister Jarosław Neneman w lutym 2025 roku w Sejmie podkreślił: „Rząd nie planuje, nie prognozuje, nie prowadzi żadnych prac analitycznych związanych z wprowadzeniem podatku katastralnego w Polsce”.

Także prezydent elekt Karol Nawrocki zadeklarował, iż nie poprze podatku katastralnego w odniesieniu do mieszkań i domów zwykłych Polaków. Dodał jednak, iż możliwa jest dyskusja o dodatkowych obciążeniach wobec osób posiadających kilka nieruchomości przeznaczonych na wynajem.

Techniczne wyzwania hamują wprowadzenie

Wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce napotyka na poważne przeszkody techniczne. Brakuje powszechnego systemu wyceny nieruchomości, który byłby konieczny do funkcjonowania nowego podatku.

Eksperci szacują, iż sam koszt masowej wyceny kilkunastu milionów nieruchomości byłby gigantyczny. Potrzebne byłoby powołanie licznego, specjalistycznego aparatu urzędniczego, którego zbudowanie i utrzymanie kosztowałoby setki milionów złotych rocznie.

Dodatkowo proces wyceny byłby złożony, długotrwały i narażony na liczne spory oraz manipulacje. Każda nieruchomość musiałaby być regularnie taksowana przez rzeczoznawców majątkowych.

Co to oznacza dla ciebie?

Jeśli jesteś właścicielem jednego mieszkania, w którym mieszkasz, prawdopodobnie nie musisz się obawiać wprowadzenia podatku katastralnego w najbliższych latach. Rząd kategorycznie zaprzecza pracom nad tym rozwiązaniem, a ewentualne zmiany wymagałyby długiego procesu legislacyjnego i społecznych konsultacji.

Inaczej sytuacja wygląda, jeżeli posiadasz kilka nieruchomości, szczególnie na wynajem. choćby jeżeli podatek katastralny nie zostanie wprowadzony w pełnej formie, rosnąca presja międzynarodowych instytucji może doprowadzić do zwiększenia obciążeń właścicieli wielu mieszkań.

Warto monitorować rozwój sytuacji i rozważyć zlecenie wyceny swoich nieruchomości, aby lepiej zrozumieć potencjalne koszty. jeżeli planujesz inwestycje w nieruchomości, uwzględnij możliwość wzrostu kosztów ich utrzymania w przyszłości.

Czy zmiana jest nieunikniona?

Mimo oficjalnych zaprzeczeń rządu, eksperci uważają, iż pytanie brzmi nie „czy”, ale „kiedy” podatek katastralny zostanie wprowadzony. Presja międzynarodowych instytucji finansowych jest coraz silniejsza, a rekomendacje OECD i MFW nie pozostają bez wpływu na polską politykę gospodarczą.

OECD w najnowszym raporcie z lutego 2025 roku jasno wskazuje, iż Polska powinna podnieść podatki od nieruchomości. Zdaniem organizacji system oparty na wartości nieruchomości lepiej odzwierciedla wartość gruntów i jest bardziej wydajny niż obecny.

Równocześnie rosnący deficyt budżetowy – w 2025 roku rekordowe prawie 300 miliardów złotych – zmusza rząd do poszukiwania nowych źródeł dochodów. Podatek katastralny mógłby znacznie zwiększyć wpływy do budżetów samorządów i odciążyć budżet państwa.

Jednak wprowadzenie takiej zmiany wymagałoby odwagi politycznej i społecznego przyzwolenia. Historia pokazuje, iż Polacy są bardzo wrażliwi na podwyżki podatków od nieruchomości, co sprawia, iż temat pozostaje politycznie ryzykowny.