1 godzina temu
Rząd proceduje projekt nowelizacji przepisów mieszkaniowych oznaczony numerem UD313, który przyznaje gminom prawo do bezpośredniego prześwietlania stanu majątkowego obecnych oraz przyszłych lokatorów w centralnej bazie ksiąg wieczystych. Wykrycie w rejestrze określonego tytułu prawnego do innej nieruchomości może całkowicie zablokować przyznanie lokalu lub doprowadzić do wypowiedzenia dotychczasowej umowy, jednak urzędnicy muszą wcześniej ocenić 1 najważniejszy warunek związany z jej lokalizacją i faktycznym stanem prawnym.
Ogromne kolejki w urzędach. | Zdjęcie poglądowe. Fot. Shutterstock.Przygotowywana reforma zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem gmin dotyczy bezpośrednio 586 200 lokali komunalnych w całej Polsce. Zgodnie z wykazem prac legislacyjnych projekt UD313 ma uszczelnić system przyznawania wsparcia i wyeliminować sytuacje, w których tanie mieszkania od samorządu zajmują osoby posiadające własne domy lub lokale. Prace nad przepisami wywołały jednak wyraźny spór na linii Ministerstwo Rozwoju i Technologii – Ministerstwo Sprawiedliwości. Kością niezgody pozostaje techniczny sposób weryfikacji obywateli oraz zakres bezpośredniego dostępu urzędników gminnych do elektronicznych rejestrów sądowych.
Weryfikacja po numerze PESEL zamiast papierowych oświadczeń. Jak zmieni się kontrola w urzędach?
Obecnie każda osoba starająca się o lokal od gminy musi złożyć szczegółową deklarację o wysokości dochodów oraz oświadczenie o stanie majątkowym wszystkich członków swojego gospodarstwa domowego. Obowiązek ten wynika wprost z art. 21b ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów. Samorządy mają prawo żądać zaświadczeń o zarobkach, dokumentów z urzędu skarbowego czy ZUS, a w razie wątpliwości przeprowadzić wywiad środowiskowy. Dotychczasowy system ma jednak istotną lukę: urzędnicy nie posiadają szybkiego narzędzia, aby samodzielnie sprawdzić, czy wpisana we wniosku deklaracja o braku innego mieszkania jest zgodna z prawdą.
Centralna baza ksiąg wieczystych gromadzi pełne dane o właścicielach i współwłaścicielach mieszkań, domów jednorodzinnych oraz działek gruntowych. Przepisy pozwalają każdemu obywatelowi bezpłatnie przejrzeć konkretną księgę w internecie, ale wyłącznie pod warunkiem, iż zna jej dokładny numer. Wyszukiwanie majątku po nazwisku lub numerze PESEL jest ściśle reglamentowane. Jak wskazuje Ministerstwo Sprawiedliwości, obowiązujące prawo nie daje gminom uprawnień do wielokrotnego, zautomatyzowanego przeszukiwania centralnej bazy pod kątem wszystkich wnioskodawców.
Projekt UD313 ma ten stan rzeczy zmienić. Nowe przepisy dadzą samorządom dostęp do danych pozwalających ustalić, czy wnioskodawca lub osoby z nim mieszkające figurują w rejestrach jako właściciele lub współwłaściciele innej nieruchomości. Co istotne, narzędzie to ma służyć nie tylko do prześwietlania nowych wniosków. Rządowy opis projektu przewiduje również weryfikację oświadczeń majątkowych składanych przez dotychczasowych najemców podczas okresowych kontroli uprawnień do dalszego zajmowania lokalu komunalnego.
Spór dwóch ministerstw o dostęp do ksiąg wieczystych. Urzędnicy kontra obowiązki dla mieszkańców
Wewnątrzrządowe tarcie nie dotyczy samej zasadności sprawdzania lokatorów, ale metody pozyskiwania informacji. Resort odpowiedzialny za budownictwo i mieszkalnictwo dąży do tego, aby pracownicy urzędów miast i gmin mogli samodzielnie i gwałtownie weryfikować dane w centralnym systemie teleinformatycznym. Z kolei Ministerstwo Sprawiedliwości zgłosiło zastrzeżenia dotyczące tak szerokiego otwarcia dostępu do bazy ksiąg wieczystych, wskazując na kwestie ochrony danych osobowych oraz konieczność wyznaczenia ścisłych granic urzędniczej kontroli.
Resort sprawiedliwości zaproponował rozwiązanie alternatywne, w którym ciężar udowodnienia braku majątku spoczywałby na samym obywatelu. W tym wariancie osoba ubiegająca się o pomoc mieszkaniową musiałaby osobiście dostarczyć do gminy urzędowe zaświadczenie potwierdzające, iż nie posiada żadnej nieruchomości. Takie podejście napotyka jednak na twardą barierę organizacyjną i prawną.
Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych nie wydaje w tej chwili ogólnego dokumentu poświadczającego, iż dana osoba nie posiada domu ani mieszkania na terenie całej Polski. W systemie można uzyskać jedynie odpis lub wyciąg ze wskazanej księgi oraz zaświadczenie o jej zamknięciu. Przerzucenie tego obowiązku na mieszkańców wymagałoby stworzenia zupełnie nowej procedury sądowej. Resort odpowiedzialny za sprawy mieszkaniowe ostrzega, iż zmuszanie obywateli do samodzielnego kompletowania takich zaświadczeń wydłużyłoby czas rozpatrywania wniosków o mieszkania komunalne choćby o kilka miesięcy. Równie nieefektywne jest manualne odpytywanie starostw powiatowych, które prowadzą rozproszone ewidencje gruntów i budynków – wysyłanie zapytań do kilkudziesięciu urzędów w Polsce paraliżuje pracę wydziałów lokalowych.
Wpis w księdze wieczystej to nie automatyczna eksmisja. Kiedy dokładnie gmina odmówi pomocy?
Pojawienie się nazwiska wnioskodawcy lub najemcy w centralnej bazie ksiąg wieczystych nie oznacza automatycznego odrzucenia wniosku ani natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu. Przepisy wyraźnie rozróżniają posiadanie jakiegokolwiek majątku od realnej możliwości zamieszkania w innym miejscu. W księgach wieczystych ujawniane są przecież także niezabudowane działki rolne, lokale użytkowe czy niewielkie ułamkowe udziały spadkowe.
Nowelizacja UD313 precyzuje, iż najważniejsze znaczenie ma posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, który znajduje się w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Dodatkowo projekt wprost dopisuje domy jednorodzinne do katalogu nieruchomości uwzględnianych w oświadczeniach majątkowych. choćby w przypadku wykrycia takiego wpisu gmina ma obowiązek zbadać rzeczywistą sytuację życiową i prawną rodziny.
W praktyce często zdarza się, iż osoba starająca się o lokal komunalny odziedziczyła po rodzicach lub dziadkach np. 1/6 udziału w starym domu lub mieszkaniu. Taki ułamek we współwłasności powoduje wpisanie spadkobiercy do księgi wieczystej, ale w żaden sposób nie pozwala mu na samodzielne zamieszkanie w tym miejscu, zwłaszcza gdy nieruchomość zajmują inni członkowie rodziny lub budynek nie nadaje się do użytku ze względu na zły stan techniczny. Urzędnicy przy ocenie wniosku muszą wziąć pod uwagę wielkość udziału, obciążenia hipoteczne, prawa osób trzecich oraz fizyczną dostępność lokalu. Jednocześnie projekt przewiduje zmianę korzystną dla samych mieszkańców: czas na dostarczenie dokumentów potwierdzających dochody na żądanie gminy zostanie wydłużony z obecnych 30 do 45 dni.
Kolejki po mieszkania w Warszawie i w całej Polsce. Liczba dostępnych lokali systematycznie spada
W dużych miastach weryfikacja dokumentów już dziś jest wieloetapowa. W Warszawie mieszkaniec ubiegający się o lokal z zasobu miasta składa wniosek w urzędzie adekwatnej dzielnicy, dołączając deklarację o dochodach oraz oświadczenie majątkowe dla wszystkich domowników. Stołeczni urzędnicy standardowo wymagają potwierdzeń od pracodawców, z ZUS oraz urzędów skarbowych. Dostęp do bazy ksiąg wieczystych ma być dla nich dodatkowym narzędziem weryfikacyjnym, które zamknie drogę osobom celowo zatajającym posiadanie własnych nieruchomości.
Problem dostępności tanich mieszkań dotyczy całego kraju. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, iż na koniec 2025 roku w Polsce obowiązywały umowy najmu obejmujące łącznie 586 200 lokali należących do gmin. W porównaniu z rokiem wcześniejszym zasób ten skurczył się o 1,6 proc. Przy malejącej puli wolnych mieszkań i długich listach oczekujących samorządy dążą do tego, aby z pomocy korzystały wyłącznie osoby, które faktycznie nie są w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na wolnym rynku.
Na początku listopada 2026 roku nowe regulacje ujęte w wykazie pod numerem UD313 wciąż znajdują się w fazie procesu legislacyjnego. Dopóki ustawa nie zostanie uchwalona przez parlament, podpisana przez prezydenta i opublikowana w Dzienniku Ustaw, urzędy gmin działają na dotychczasowych zasadach, a żadna masowa akcja automatycznego wygaszania umów najmu nie została uruchomiona.
Jak przygotować dokumenty do wniosku o lokal komunalny i uniknąć odrzucenia deklaracji?
Osoby starające się o pomoc mieszkaniową z gminy oraz obecni najemcy wzywani do okresowej weryfikacji dochodów powinni dokładnie uporządkować swoją dokumentację majątkową przed wizytą w urzędzie:
- Sprawdź swoje wpisy w rejestrze przez internet: Przed wypełnieniem oświadczenia majątkowego zweryfikuj, czy Twoje dane nie widnieją w starych, nieuporządkowanych księgach wieczystych (np. po dawnych sprawach spadkowych). Treść znanej księgi przejrzysz bezpłatnie w portalu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, a listę nieruchomości przypisanych do Twojego numeru PESEL sprawdzisz bezpośrednio w aplikacji mObywatel dzięki funkcji udostępnionej w 2026 roku.
- Zgłoś ułamkowe udziały i dołącz wyjaśnienie: Nigdy nie zatajaj w oświadczeniu posiadania choćby minimalnego udziału w mieszkaniu czy domu po rodzinie. Zamiast pomijać ten fakt, wpisz go do formularza i dołącz dokumenty pokazujące realną sytuację – postanowienie sądu o nabyciu spadku, akt notarialny, opis stanu technicznego budynku lub pisemne wyjaśnienie, iż lokal zajmują inni współwłaściciele i nie masz możliwości w nim zamieszkać.
- Nie występuj o nieistniejące zaświadczenia z sądu: w tej chwili nie musisz składać żadnych wniosków do Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych o wydanie ogólnego zaświadczenia o nieposiadaniu nieruchomości w Polsce, ponieważ sądy takiego dokumentu nie wystawiają. Sam wydruk z aplikacji mObywatel ma charakter informacyjny i nie zastępuje oficjalnych formularzy wymaganych przez Twoją gminę.
- Pilnuj terminów przy wezwaniach z urzędu: jeżeli jesteś już najemcą lokalu komunalnego i otrzymasz z gminy pismo wzywające do aktualizacji danych o dochodach i majątku, złóż pisemną odpowiedź w wyznaczonym terminie (obecnie 30 dni, a po wejściu w życie nowelizacji 45 dni) za potwierdzeniem odbioru. W przypadku otrzymania zapowiedzi wypowiedzenia umowy najmu dokładnie zweryfikuj podaną przez urzędników podstawę prawną i skorzystaj z przysługującej ścieżki odwoławczej.
